寻找成都最具口碑物业服务品牌丨越来越高的物业费，值吗？

有没有发现这样一个现象：

多个老小区开始下调物业费，但新小区的物业费却越来越高？

凤凰财经报道指出：2025年以来，全国多个小区的物业费迎来大跳水，有的降幅直接腰斩，一套 100平的房子，一年下来能省下一千多块钱，业主们实实在在享受到了实惠。

但新房市场却是另一重表现，我们来看两组对比：2018年，成都销售均价TOP10的小区中，普遍物业费不到4元/㎡/月，而我们在2025年，成都销售TOP10的小区中却发现，这些小区的物业费多个已经超过5元/㎡/月。

这种溢价在高总价项目中的体现更为明显：此前，成都物业费的天花板价格为8元/㎡/月，但现在已有新项目的物业费接近14元/㎡/月。

与新房产品的迭代一样，物业服务也正在悄悄迭代。

为什么新房物业费越来越贵？

也许有人会认为物业公司正在以提高收费的方式增加营收，事实上，随着新房产品的迭代，物业公司的成本确实也在发生“迭代”，物业费上涨主要包括以下三大因素：

1、户数减少，小区运营成本却并未降低

低容积率、地块变小、套均面积变大等都在让一个小区的实际户数变得更少。当更少的户数需要承担整个小区的公区维护，摊到每一户的成本就更高了。

去年，我们报道了金房·云庐物业费9.5元/㎡/月，但物业公司却仍算不过账的事件，本质上就是这个仅64户的小区，面对低收缴率时运营举步维艰。

金房·云庐实拍图

有业内人士认为，如果按照简单的以服务面积倒推的方式来定价物业费的话，小地块项目很容易核算出一个较高的物业费收费标准，因为虽然地块小，但是物业公司在人员、物耗、能耗等基本开支方面并不会有太多的减少。

“小地块项目的基础运营成本不会因户数少而等比缩减。” 某物业负责人帮忙算了一笔账，100 户以下社区的人均服务成本比300户以上社区高三到五成，因人员无法规模化配置，设备折旧分摊到每户的成本显著上升。

2、产品升级，物业维护成本更高

谈到现在的新产品，大体量的景观与水系、大面积会所和泛会所、地下空间与车行系统升级等几乎是新产品的共性，而这些共性背后，则是后期物业维护成本的提升。

以去年交付的龙湖·滨江云河颂为例，小区前期设计了多重会所空间，而为了保证会所正常运营，在物业费中实际已经包含了会所费用。

龙湖·滨江云河颂架空层实拍图

去年入市的贝宸S1同样在物业费设置中计算了垂直绿化后期的养护、更换等成本。

相较之下，以前的老产品多数只是在提供基础服务，但新产品的物业则如同“运营”——产品在销售期的许多设计，都需要配合后期的物业运营。

第一财经在报道中提到，新楼盘为了吸引更高端买家，配置更多“涨成本”的设施与服务，同时预估到人工、安保、保洁、设备维护等运营成本未来持续上行，物业公司在定价端需要反映真实成本压力。

3、人力成本上升+增值服务

这种成本的上升一部分来自于工作人员工资的上涨，也有部分高端小区对于物业工作人员要求提高，增加了成本。比如嘉佰道为了对标星级酒店服务，其服务团队的成员多数具备丰富的星级酒店和豪宅经验。

成都嘉佰道服务团队实拍图

但由于目前成都五城区物业服务的指导收费标准是3元/㎡/月，这个收费标准仅能满足最基础的物业服务保障，所以多数小区采取基础物业+增值服务的方式收取费用。增值服务也从“选配”变为标配。

璞逸锦江12元/㎡/月（含基础服务+增值服务+绿建科技费）、锦宸院7.8元/㎡/月（含基础+增值服务+会所场域服务）的收费标准，就是采取这种方式；交子缦华则在3元/㎡/月的基础物业上，加收额外的增值服务，具体表现为，一期大平层+1500元/户、二期大平层+1200元/户、顶跃+4000元/户，头排别墅+6000元/户，非头排别墅+5000元/户，这种方式既规避面积赠送导致的计费争议，又直接提升服务内容，提高了物业服务费的客单价。

整体来看，物业费的上涨背后，是居住迭代的一系列原因，因此，有业内人士指出：新盘物业费上涨，不是因为“物业收费更多”，而是产品升级把长期运营成本显性化了。

从物理服务到情绪服务，物业对齐颗粒度

高物业费之后，需要关注的另一个问题则是，这些高昂的费用是否真的物有所值。

业内人士指出：物业费当单价突破5元/㎡/月，业主对服务的容错空间趋近于零。

高物业费背后也对应着更高的服务要求，当多数服务不易被看见时，物业服务也走向了情绪服务等层面：比如，对业主的需求响应是否及时，能否为业主提供私人服务。D10提供的3公里代购、宠物服务等，即便在4年前物业费就已经达到8.8元/㎡/月，但依然有很好的口碑。

D10宠物服务 图源：D10天府

新房销售期间，前期的承诺很难体现，但当物业已经不再单纯只是提供基础服务，而需要对小区进行整体运营时，也对物业公司提出了更高的考验——一家物业公司是否具备充足的经验、是否具备良好的口碑都是购房时需要考量的关键。

上周，我们启动了“寻找成都最具口碑物业服务品牌活动”。该活动由红星传媒主办，在追求“好房子”的背景下，探寻让业主生活更好的“好服务”，弥合物业与业主之间的信任裂痕，回应市场对优质服务的需求。

主办方首期发布了，活动上线便引发了广泛关注，迎来了上万人参与。

活动将从1月15日持续到1月30日，为期半个月。据主办方透露，今年最终的决选，将由“大众评审+专家评审+媒体评审”三方面综合而定。目前，“寻找成都最具口碑物业服务品牌活动”正在火热打榜中，快来为你心中的口碑物业品牌投出关键票，如果对物业公司不满，也欢迎留言爆料。

主编：余鸽

编辑：王荣碧

图片来源：成都商报资料库/IC photo/图虫创意/视觉中国

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