超千亩土地！两大AMC重仓云南

将难以处置的债权转化为可主导开发的物权，变“被动处置”为“主动盘活”。

中房报记者 许倩 北京报道

东方资产再次出手，在云南嵩明县加码拿地。

1月14日，东方资产管理公司旗下昆明东谷御云房地产开发有限公司，在嵩明县职教新城军长片区成功竞得5宗地块，总面积约90亩，成交总价1.2亿元，延续了近期在该片区的扩张节奏。

就在一周前，该公司已在同一片区摘得3宗商住地块，总面积22.85亩，成交价0.29亿元。这意味着，东方资产在一周内完成两轮土地储备扩充。

实际上，自2025年下半年以来，东方资产与信达资产已成为该片区土地市场的核心买家，累计获取土地1458亩，总投资超过10亿元。

值得关注的是，这些地块紧邻此前已停滞的恒大文旅城与恒大阳光半岛项目，原属恒大文旅城规划范围。一位企业观察人士称，此次集中出让土地并未简单的市场行为，而是为解决恒大遗留的“问题资产包”所设计的“以地抵债”方案的重要组成部分。

恒大文旅城原规划为占地1.6万亩的大型文旅综合体，目前部分土地已开发，部分尚未出让，还有不少地块已被收回。2024年初，嵩明职教新城管委会曾在工作会中透露，已收回云南昆明恒大童世界土地10宗，用于供应昆明理工大学嵩明校区一期项目用地。此次资产管理公司继续接盘相关土地，意味着该区域土地盘活工作进入深化实施阶段。

AMC罕见下场拿地

作为我国四大资产管理公司（AMC）中的两家，东方资产与信达资产亲自下场竞拍土地的情况颇为罕见。尽管它们近年来参与了大量房地产项目破产重整，但通常通过司法拍卖或重整程序入局。但从去年下半年开始，这两大AMC却频频在昆明嵩明职教新城军长片区直接拿地。

2025年8月15日，一家刚成立不久的新公司——昆明东谷御云房地产有限公司，以7813万元竞得位于嵩昆大道西侧军长片区的一宗61.5亩商住混合用地。该公司由东方资产控股，成立于7月30日，显然专为参与嵩明土地竞拍而设。根据公告，该地块约定于2026年11月6日前开工，2028年11月6日前竣工。

5天后，昆明东谷御云又以759万元底价拿下同一片区另一宗约6亩的商业用地。值得一提的是，这两宗地块紧邻御景新城，该项目当年曾被规划为一个6000亩的超级大盘，后因开发商御行中天被恒大收购，加之恒大自身爆发债务危机，项目被搁置。

此后在2025年的9月、10月、11月，嵩明县又陆续出让同片区十数宗综合地块，合计310亩，均被东方资产旗下昆明东谷御云拿下，总价3.93亿元。

东方资产在军长片区的拿地并未孤立事件。2025年12月，信达资产也加入拿地行列。12月5日至22日期间，信达资产深圳分公司旗下地产平台分4批竞得嵩明职教新城军长片区约1035亩土地，共花费6.73亿元，土地涵盖住宅、商业、学校、医疗、公园等多种类型。

紧接着在12月15日，军长片区再度挂出两批约113亩土地，包含商住、商业、学校、公园绿地等用途，最终于2026年1月7日和14日被东方资产拿下。

需要指出的是，两大资产管理公司此番拿地，其实早有规划。

从2025年9月公示的军长片区控制性详细规划图来看，这批土地总体位于片区南部，旁边紧挨着恒大文旅城两个在建地块和北侧的恒大阳光半岛，均处于恒大文旅城原规划范围内。规划图上不仅标注了既有项目恒大文旅城和恒大阳光半岛，也标注了东方资产、深圳信达和重庆信达的用地范围，表明此次出让是经过统筹安排的行动。

此次控规修编目的之一就是盘活存量土地，推进保交楼、保交房任务完成的需要。规划范围内建设用地总规模为1337.44公顷，城镇开发边界内建设用地总规模为832.79公顷其中，居住用地面积325.14公顷，占比28.83%。

初步统计，军长片区目前已出让和已供地面积已达1458亩，而规划图中标注的重庆信达（即信达资产重庆分公司）尚未出场拿地，业内人士据此预测，该片区的土地出让尚未结束。

纾困逻辑下“战略接盘”

东方资产与信达资产在嵩明的大规模拿地，实则是一场承接历史、化解风险的深度纾困行动。要理解这一行动的本质，必须回溯恒大在当地的扩张轨迹。

恒大文旅城当年宣称总占地约1.6万亩，主要来自其收购本土企业御行中天地产的资产包。2019年前后，处于扩张期的恒大集团，为快速获取大规模土地储备，通过股权收购方式将御行中天地产纳入麾下。此次收购的核心资产，正是规划达6000亩的“御景新城”超级大盘。连同资产一起收购的，还有御行中天的相关债务。

此次收购曾是恒大文旅版图的关键落子，御景新城地块与恒大自有土地毗邻，可实现连片统一开发，形成规模效应。然而，随着2021年恒大流动性危机全面爆发，这个计划中的“配套居住区”与主体文旅城一同陷入停滞。当年为扩张而收购的资产，成为亟待处理的“历史包袱”。

一位资深地产研究人士称，恒大危机留下的不仅是可见的“烂尾”楼宇，更是一个被锁死的区域发展格局：土地权属与债务关系复杂，单一地块难以单独盘活，导致整个片区规划悬置、市场信心严重受损。

值得注意的是，处置此类远郊大型房地产不良资产，难度远超一般项目。早在2023年，信达资产深圳分公司曾对御行中天19.21亿元（含本息）的债权进行公开招商处置，抵押物为御行中天旗下位于嵩明军马场的1422亩城镇住宅用地，但并无公开信息表明该笔债权已成功转让。这也印证了，对于此类估值困难、市场承接力弱的资产，传统的债权转让方式收效甚微。

因此，两大AMC此次以资产所有人身份直接下场，更可能是经过长期评估后选择的更彻底解决方案。它们通过承接一个经过重新规划与整合的“土地资产包”，将历史遗留的债务与土地资源进行“风险隔离”和“价值重构”。这实则是“以地抵债”方案的深化落地，即将难以处置的债权转化为可主导开发的物权，变“被动处置”为“主动盘活”。

在这一过程中，AMC扮演了“最终处置人”与“价值创造者”的双重角色，不仅为区域风险化解提供流动性，更通过主导开发从根本上提升资产价值。

规划中尚待出场的“重庆信达”地块表明，这场旨在彻底消化历史包袱、激活区域价值的“土地重生记”，仍在上演。当所有地块完成转化，云南嵩明军长片区有望蜕变为一个关于专业纾困与可持续发展的“新样板”。