北京买房：理清思路，购房建议1778

北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

一

Q:

月坛学区有半地下的房子，和一层是一体的，能买吗？算不算硬伤？一层算硬伤，但如果有地下室的话应该就不算了吧？体验过不算潮湿，通风采光虽然不能和高层的比，但也还可以。

如果能买的话请您看看价格是否合适？我们是为了孩子上学和自住，转学后也不打算买，不为投资获利只为保值而已。

A：

1、和一层是一体的是什么意思？是自己打通的，还是说本来相当于下跃啊？如果是自己打通的尽量不买，有可能因为违规而被责令恢复原状。如果是原始设计那就没问题，正规的产权手续。

2、一层如果不带花园就算硬伤。带地下室则是看情况吧，能明显提升居住体验就不算，否则仍然算硬伤。

3、您的体验是自己的感受，但既然是感受，就很难用描述来跟买房人讲清楚。或者说您认为很舒服，但将来的接盘人未必相信。即便是有些人心里认可，但嘴上还是要用这些来当借口砍价。所以这跟算不算的关系不大，而是无论算不算都不好抬高价格。

4、价格我不知道，这只能问当地中介。不过我看了看周边的均价，和这套房相比明显高出一块。那说明这报价就是按照有硬伤报的，地下室没增加太大的价值。而且我没看懂这几张图，这楼梯是怎么走过去的？出入口是门外还是屋里的门厅啊？

看样子不像是有手续的，如果入口在门外那就更没什么价值了。估计是每家都有一个地下室，这套房的只是出入方便些而已，但并不增加价值。

5、保值有可能，在剔除学区溢价之后，只要别发生其他的利空，那基础部分大概率也是跟随板块大盘，走不出独立行情。利空包括地下室被责令恢复原状，或者是加电梯，也就是降低居住体验的。

仅供参考。

二

Q:

我是为女儿问房子的事情，北京市级事业单位工作，收入一般胜在稳定。我们本来是想给她买套亦庄林肯公园的公寓，300万左右的100多平，环境好，自住或出租都方便。但女儿对公寓不看好，还是想拿着300万当首付买一套商品房。但这样的话价格就翻番了，月供每个月至少小2万，您觉得从房子是住的角度讲有意义吗？

Ps：女儿目前还没交男朋友。月供则是肯定我们要承担大部分，所以压力感觉大才犹豫的。

A：

1、房子是用来住的，林肯的公寓自住没问题，从居住角度完全不弱于普宅，而且还是品质高的。所以如果是为了自住，那林肯公寓就算是性价比相对高的。

这也可以用租金来比较，用总价除以预估租金，我估计林肯的在300多，远远低于北京的普宅平均值，从居住角度自然是性价比高了。

2、但女儿不想要怎么办呢？这是家务事儿，外人不好多说什么。资金方面也是看自己，只能自己判断是否值得。

3、要不您可以买个面积小点儿的普宅啊，干嘛非得也买100多平的啊？比如说买个7/80平的小两居，单身或小家庭绝对够住，不住的话也好出租，租金还相对高呢。

仅供参考。

三

Q:

我父母在良乡有一套142平的三居室，空了好几年了一直卖不掉，房价还跌了不少。这套房当时是为我结婚买的，但有孩子后就一直在东四环住，这套房挺好的装修闲置了。您帮忙给看看吧，看有什么建议没有？

补充：电器不值钱了当然是赠送了，但家具方面我们认为是要协商的，但也不是说必须原价。

A：

1、空了好几年卖不掉，那大概率就是要价偏高呗，否则北京就算远郊也不至于有砸在手里的房子。要不您就随行就市的让点儿价格吧，要不然谁也没什么好办法。

2、不过既然您特意提到装修，是不是看房vs砍价时卡在这装修费上了？看您的照片装修是挺好的，花了至少得20多30万往上吧？还有这满堂的原木家具，就算不是红木的，估计也得十万八万起步，屏风就不少钱。

但这没什么办法，除非是遇到真正喜欢这装修和家具的，否者就算人家心里明白，也装糊涂的说不喜欢而砍价。

3、我要建议就是索性把装修的成本+家具的价格都列出来吧，如果有原始单据更好，甭管真的假的都算是有证据。贴在屋里也行，单独聊也行。要是我就分开的贴在各个家具上，装修的各个部位也贴出单独价格，让看房人自己感觉值不值吧？但这也只是辅助，起不来太大作用。

4、其他真没什么建议了，我能理解您的心情，但这就跟卖车时的各种装饰似的，您因为自己喜欢花了很多钱，但接盘人未必买账。

仅供参考。

四

Q:

我看您对德胜置业大厦的态度好像不看好似的，为什么？在我看来这里在德胜这种顶级学区的优势很明显啊，档次高，价格低，那性价比自然应该相当高。

而您却用租金来判断性价比有道理吗？毕竟这里是西城核心区，享受着这么好的配套，那租售比低也是应该的啊，大家都能接受，也就不应该算溢价了吧。

A：

1、我谈不上不看好，只是列出自己的各项优劣势而已，由咨询者和看客自己判断。任何事物都是有两面性甚至多面性的，看自己重视哪方面了。

2、所谓的“高低”是模糊的概念，没有标准的话这种讨论没意义。我习惯用租售比来当参考，是高是低的都有参照物和市场数值。我认为挺有道理的，您认为没道理也无所谓，每个人都有自己的方法，用您自己的呗。

3、西城核心区的配套好，所以租售比低是应该的？我反正不认可。打个比方吧，买房出租其实就是做生意，租售比可以看做利润率。那问题来了，做生意的如果在西城摆摊儿，在享受配套的同时，降低商品利润率行不行啊？

我反正认为是不行的，同样的商品，而且投资总额还更高，结果却少赚钱了，这种生意谁干啊？买东西的肯定接受，至少无所谓，但投资做生意的就吃亏了。

4、是否算溢价看您的判断吧，我认为是，您认为不是也可以。那您觉得少赚的钱应该算什么？算慈善捐款吗？

仅供参考。

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