户型退回到十年前！都在进步的楼市中，青岛彻底掉队了

买一套好房子

从关注「青岛楼市研究员」开始

文/观察员老王

上周末，被一张来自重庆的户型图整破防了。

那是老王十月份去重庆调研时，最心动的小区。哪怕是知道自己99%都不会去重庆居住，也会心动的产品。这么说吧：

在云湖郡户型再一次升级和迭代之后，我们可以在重庆这个楼盘，看到好房子所有的模样。

不仅仅是重庆，从大湾区到川渝，再到包邮区，从西安，郑州，再到天津，所有的城市都在创新，都在迭代，都在进步。

唯有青岛，马上要上市的几个盘，非但没有进步，反而在户型上退回到了十年前。

我很想知道：

这到底是为什么？

做出这些决定的人，究竟是一种怎样的心态，为什么就没人管？

青岛，什么时候能醒过来？

这一篇文章，我尽量控制情绪，不骂人。

新房的“脸”，还能刷多久

这个年末的青岛楼市，因为不断有新盘露脸，所以甚是热闹。
众多的中介围着气势磅礴的大门反复尬吹，但是老王心中却有一个疑问：
这种靠“刷脸”揽客的人气，还能维持多久？
话不说多，老王直接上让我破防的户型图。
127平方米的建筑面积，但是做到了南向五面宽。5米的方厅还带有一个花园，三南向卧室，且主卧套房的门不对卫生间；而且不再是一梯四户的设计，门厅同样进化到了一梯一户。
这个户型是多少预算有限的改善族的梦中情房，大家评论区里可以留言。
我们再看青岛同期新盘，都心琅悦。
这个129㎡的户型，虽然开发商不敢标注各个房间的具体尺寸，但是看一眼户型，我想很多人都会有一种感觉：
这和新都心十年前的户型，没有任何区别。
不对，还不如十年前的户型。
我们看保利天汇114㎡的户型，面积比新盘少了15㎡，但是好歹有个可以送一半面积的阳台晒晒衣服。
青岛进入好房子时代后，阳台“消失”了。
相比十年前，青岛人买房需要多花10个平方米的房款，但是户型除了一梯两户变为一梯一户外，没有任何的进步，客厅的开间、收纳空间、户型的布局让人没有任何置换的欲望。
为什么会出现这种情况？因为从去年开始，青岛的市南、市北、崂山三个区，新房测绘规则严格执行规定：只要是封闭阳台，那么阳台面积全部计入产证面积。
所以，在相关部门做客《行风在线》时，老王曾经拨打电话提了三个问题：
1、青岛和成都、西安、重庆等城市一样，都是中华人民共和国境内的城市，都遵守相同的法律法规，有的城市赠送面积可以达到套内面积的30%，青岛不说创新，也不说和这些城市看齐，我们放宽到20%是否可以？
现在这个16%，是不是太保守了？
2、好，16%我们也接受，那么为什么众多的新盘赠送面积连16%都达不到？
3、为什么市南、市北、崂山、高新区是一个测绘面积计算规则，城阳、西海岸又是另外一个标准，一个城市为何都做不到统一？
相关部门的相关负责人的答复，大体意思是这样的：
1、我们经过调研，我们的政策和其他城市差不多。（大家对比以上两个户型，是真差不多吗？）
2、我们的新规也有很多亮点，比以前是进步了；
3、三区对于测绘面积的计算规则，也是有法可依的。
嗯，是的，有些人，有些部门，自满自足，自说自话，自我感觉良好。
那么问题来了，新房是这种开历史倒车的户型，你就是把大门都镀上金，购房者能买账吗？
而且，大家真正去重庆、西安看看，人家的实景示范区，同样可以甩青岛楼盘几条街。
青岛现在开发商的套路，不就是建一个五六十米的大门，然后下沉式庭院种点花草，健身房、四点半学堂都配上，就开始尬吹吗？
还是说回重庆的楼盘。人家本土的开发商，除了大门、会所、功能区之外，每一期都会斥巨资挖一个人工湖。
而且人家北侧景观标准都是这样的：
有了好户型，开发商才有做好房子的更大动力。
毫不夸张地说，现在青岛市北自定义“豪宅”的主城新盘，放在全国的维度，连三线都够不上。

夜郎自大，开发商新的不来旧的走了

当然，有些老爷会说了：咱们青岛是北方城市，不要老和南方城市比。
西安不算北方城市，那么天津算不算北方城市？

2024年1月，天津市规划和自然资源局发布的《市规划资源局关于住宅多样性空间增值利用规划管理的指导意见(第二批)》明确鼓励居住项目采用多样化的停车形式，为架空车库设计提供了政策支持。
计容规则‌：采用“整体抬板”或“超级底盘”设计理念的项目，将社区整体抬高（如5.6米），并将车库布置在抬高的架空层内。这类‌架空车库的建筑面积不计入容积率‌。

老王个人认为，这是一条站在开发商角度去思考的新规。因为相比传统的地下车库，这种平进平出的车库，不用下挖成本，也不用配备成本高昂的排水系统，会使得开发商的开发成本大大降低。

而且，开发商利用这些空间，做更多下沉体院和会所的文章。

天津用事实告诉我们，这样新规开发商反应很好，楼盘去化速度也理想，开发商拿地的积极性也高。

2024年1月份就出来的作业，青岛你倒是抄啊！

很多去济南调研的同行，回来都是一阵失落：那些曾经来青岛买房的鲁C、鲁J、鲁M们，现在都去济南买房了，因为青岛新盘和济南都差了不小的段位！

所以，我们来看全国性房企的态度，保利当下在青岛的新盘全部都是和青铁的合作项目，自己没有独立拿地；中海倒是主城、西海岸都拿地了，但是和他在其他城市的开发规模相差甚远；金茂虽然开了两个盘，但也是不熟不做，璞逸世园143户的体量就足以说明开发商的谨慎；绿城只有代建还活跃在青岛楼市，哪怕是省耕多年的东李，有新地供应业不再出手。

华润、越秀2025年没有拿地，远洋、招商蛇口、中建系等已经逐渐退出青岛市场，就连青岛本土的海信，2025年也只是在王家村拿了一块只能建两栋楼的迷你地块。

我们十分期待的建发、滨江等品质房企，更是看都不会看青岛一眼。

2025年，青岛还能靠着王家村的遮羞布，勉强排在第20位，等王家村这几块地折腾干净了，又靠谁呢？

那么，现在的青岛，虽然有北方宜居第一城的自然禀赋，但是就因为有些部门、有些人的夜郎自大，没有一丁点的服务思维，而逐渐被头部房企抛弃。

如果2026年这几个新盘销售不畅，明年青岛地面上的开发商一定会更少。

配套“短板”，明星板块成争议热土

当然，青岛楼市的问题，并非只在产品本身，张村河、阎家山、中心湾区等明星板块，核心配套的缺失制约了板块价值的提升，从而让这些希望之地，充斥着质疑之声。
张村河河景是漂亮，名校也落地了，高品质住宅慢慢成了现房，但是那些落满灰尘的商业盒子，什么时候能成为片区的便捷配套？
如果崂山不知道怎么做社区商业，可以去苏州金鸡湖学习一下。
阎家山板块有多了几家青科系的上市公司，地铁M8号线也开通在即，但是那个承诺了三年的九年一贯制学校，到底还建不建？如果不建，片区内那两所末流的小学，能不能配得上阎家山的产业规划和高知圈层对于教育的需求？
如果市北区不会优化教育资源，可以借鉴一下重庆“七龙珠”助推板块发展的一个个经典案例。
欢乐滨海城运动中心建成了，山姆快开业了，好房子交付了，但是在地铁M5号线还至少两年开通的预期之下，依然没有任何通往CBD、市南的公共交通选择。
所以，当许多外地的朋友疑惑青岛这么好的城市，为什么房地产越来越不行的时候，我都会重复塔山战役后，阙汉骞的那几句真心话：

我们徒具优势，却各自拆台，各自为战，一个狗屁不懂的罗千岁，竟然越级指挥，如此XX，不败才怪。
只是，青岛在房地产这个影响深远的产业上，还要输到什么时候才能清醒一点？
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