2026年，广州拼了

　　2026年开局，市场风向不一样了。

　　先是《求是》直接说”政策要给到位“，然后珠江新城成交回暖，我们昨天也写了：珠城异动，情绪扭转了？

　　今天，房贷贴息的风声四起，传闻1月落地广州，覆盖去年9月到今年8月买房业主，按照合同利率的1%或固定40-100bp，上限3年。

　　贴息1%，那力度真的不小了。

　　再看回土拍和新房，今年看点也不少。

　　马场，估计是春节前会出来，这两天核心区估计会有新地块挂牌。

　　我们也盘点了2026年值得关注的八大新盘，有几个重点：

　　1、以更大面积的改善、豪宅产品为主流，主流面积100平起，价格估计会抬高

　　2、核心地段向内收缩，主城战略板块+稀缺景观为主，聚焦金融城、白鹅潭、新中轴海珠段、白云新城等板块

　　3、墅类产品供应直线上升，叠墅、联排，还有其他低密形态的产品，出奇制胜

　　4、今年新房供应量估计会减少，而且是连续第5年下降，但对市场来说是好事

　　下边，我们展开聊聊几个重点新盘。

　　一、珠实金融城项目

　　珠金琶三角，今年站C位的，估计是金融城板块。

　　前有保利玥玺湾、保利天曜两大顶流造势，片区已经获得高端购买力的认可。

　　后有花城大道东和员村二横路的征拆和建设预期，并且员村二横路周边商铺征拆落到实处。

　　同时，金融城起步区核心的商业君超中心，传出了最新动态，预计2026.5开业。

　　再加上，马场落地，实质上是加速珠城东进，金融城绝对能赶上口热的。

　　而在今年，金融城的大势新盘，大概率是珠实金融城项目，包括410和415地块。

　　核心看点有三个：

　　1、齐全的学铁商要素，配建18班小学+车陂南站+金融城起步区/东区商业

　　2、南向江景资源，415地块可能是140-250平大平层

　　3、综合性社区，体量较大，货量超百亿

　　要集齐这三点，在现下的金融城还是比较稀缺的。

　　简单点理解，有点像保利天曜的搭配，并且珠实金融城项目的城市界面会更有城市感，周边属于写字楼区域。

　　415地块，参考珠城颐德公馆，颐德系高端产品线，面积段可能有140-200左右的面积，大概率还会有250+大户型，南向江景，大部分板楼。

　　尤其是靠近西南端的板楼，应该是250平以上的江景豪宅，看珠江新城和琶洲的景观，且高层基本没有遮挡。

　　而410地块，距车陂南站直行大约200米，南侧是学校，更适合做100-140平左右的刚改产品；

　　既错开定位，同时这类户型在金融城核心区依然是稀缺的，价格定好，还是能吸引珠金琶的置换买家。

　　二、珠实坑口项目

　　随着聚龙湾太古里首期开业、坑口旧改推进，聚龙湾板块会是今年的热点。

　　而最能接住这波流量的，估计就是珠实坑口项目（玻璃厂地块）。

　　几个重点：

　　1）一路之隔就是太古里，并且规划连廊打通

　　2）学校定了，是芳村小学

　　3）楼下是荔湾儿童公园二期，距离11号线大冲口站大约250米

　　4）户型初步是90-130方三四房

　　5）珠实的土壤污染治理已经完成，估计上半年会出来

　　概括来说，珠实坑口项目，就是背靠大IP，并且自身素质也相当能打的项目。

　　前段时间，太古里首期开业，口碑已经打出来了，比起常规商业，太古里带给周边的，更多是差异化的建筑风格和松弛感的江边生活氛围。

　　实话实说，确实难得。

　　实地去看，珠实坑口项目，离聚龙湾太古里非常近，到时候道路和连廊都建好，一体感会更强。

　　到时候，珠实坑口项目就可以打出聚龙湾首个住宅，现成的流量。

　　而芳村小学，在珠实拿地之前旧敲定了，学校在荔湾本地的口碑其实不错，据说很多人想读都读不了。

　　高均衡性，也是珠实坑口项目的一大优势。

　　面积段，我们打听到，估计是90-130平三四房+塔楼，比较安全，比避开了和周边豪宅正面刚。

　　事实上，这块地也不是没有缺点，比如说地块不够方正，社区氛围要连同聚龙湾太古里一起来造城。

　　不过，项目的总体基本面确实过硬，90-130平这个面积段，放到整个荔湾来看，目前没有比它更强的了。

　　三、中海广州大道南项目

　　中海广州大道南项目，背靠的就是新中轴海珠段，征拆、复建进度都很快。

　　不过，中海广州大道南项目，确实很特殊，有点像“单盘主义”：

　　1）主打160-180平板楼大平层，只有3栋

　　2）配建18班小学，距离大约2公里

　　3）地段和景观核心，对望三件套和新中轴

　　4）引入中海最新的“万系”，广州第一个

　　其中，最值得拿来讲一讲的，大概是户型和定位。

　　160-200平板楼大平层，看起来是冒险，但也是策略。

　　如果做刚改，难免要和海珠西正面刚，500-800万总价是海珠最卷的赛道。

　　其次，中海广州大道南项目，离地铁和学校的步行距离都不近，和海珠西新盘比不占优势。

　　这个盘，强悍的是地段的核心性和新中轴的变量，打的应该是周边的地缘客、中大康鹭批发市场的老板。

　　另一个，项目货量也不多，3栋楼，都是26-28层，板楼，密度更低，均一的160-180平纯改善户型。

　　从定位上看，锚定了精品改善社区，容错率更高，和大境能相互呼应。

　　旁边的保利四季和颂也清盘了，如果说中海把总价定到1000万出头起步，放到海珠核心区域还是能一战的。

　　四、保利南泰路项目

　　保利南泰路项目，应该是整个海珠西的锚点了。

　　关于这个盘，我们之前也聊过挺多的，海珠西顶配，配套、密度、地段都拔尖，这也是确定的。

　　我们了解到最新的产品情况，主要是几个重点：

　　1、产品上，主力是90-130平三四房塔楼，还有170平板楼

　　2、商业上，可能不是万象系了，具体待定，也可能是保利自己来做

　　这个产品组合，配合大盘基底，在海珠还是非常少见的，配合保利的产品迭代能力，会有惊喜。

　　其次，是商业，据我们打听到的最新消息，商业体未必是万象系，也有可能是保利自己来做。

　　保利做商业也是有经验，也做出了ip，比如保利鱼珠时光，如果说，海珠西来一座保利南泰时光，也能撑住场子。

　　不管怎么说，保利南泰路项目，在区位、资源和产品调性上，已经把底子打好了，剩下的就是正式亮剑。

　　五、保利白云新城项目

　　这个盘子，我们前段时间也讲过：一个判断，保利要给白云新城上高度了

　　最新消息主要是：

　　1）产品估计是纯板楼，比我们之前收到的消息要更高端

　　2）保利会打造全新的产品系列，建安和装修成本都偏高。

　　也就是说，产品定位整体偏改善，主力是120平以上，且是板楼，拉高了溢价，主力产品总价可能去到700万。

　　不过，这个价格，相较于周边二手，还是有优势的。

　　毕竟白云新城四大金刚大户型成交价也去到了850万起步了。

　　同时，保利白云新城项目的市场空间还是挺大的：

　　1）白云新城新房库存量低，近四年仅拍出两宗宅地，没有新规产品

　　2）保利白云新城018地块均衡性足够高，旁边万达，学校明牌，近白云山

　　3）更低密度，2.3容积率+限高60米

　　保利进场，确实给白云新城带来了流量，沉寂了许久的白云新城，今年要热闹了。

　　六、国贸绿城云樾和鸣

　　国贸绿城云樾和鸣，和保利白云新城项目是同一地段，不过在产品和定位上，和保利有明显的错位。

　　1、产品为约100-106-119-138平四房，塔楼，3栋楼，都是30层左右的高层

　　2、应该会是白云新城第一个新规户型

　　总体来说，云樾和鸣是一个刚改定位的项目，货量不多，有点像玉海棠的白云新城版本。

　　云樾和鸣适配的客群也很清晰，白云新城内生，周边3公里的地缘性买家。

　　产品上的超配性是给出来了。

　　一方面是绿城的口碑，馥香园的展示区声名在外，这次到了白云新城，从曝光的效果图来看，门楼、风雨连廊、玻璃幕墙都是下了功夫的。

　　另一个新规产品，都是四房户型，给白云新城本地买家是有惊喜的。

　　100平做四房，房间面积比较均衡，不过阳台有点小。

　　106平，飞机户型，卧室在两边，中间是公区加上大阳台，这个户型能正对白云山的一侧，两次卧也有L型大飘窗。

　　138平户型，餐厅旁边有一个加深的阳台，可以做成小花园，高层能眺望白云山连片山景，并且越是高层视野就越好。

　　七、绿城黄沙岛项目

　　最后，就是墅类项目了。

　　这两年，核心区的墅类、超低密度产品，比如观樾三四期、江玥上城的低密洋房，都是异军突起。

　　这证明，差异性足够高的产品，还是能撬动购买力。

　　今年核心区最主要的新选手，就是绿城黄沙岛项目，和中交+科学城长洲岛项目。

　　先看绿城黄沙岛项目，应该是基本面最硬的盘子了，产品也会给出惊喜：

　　1）番禺广场核心区域+东兴小学+3/18号线番禺广场沿线

　　2）一线全南向江景，0线临江，江面优质

　　3）建设9栋住宅+1栋配套建筑，估计是叠墅，可能还有联排

　　黄沙岛项目的配套是番禺区府最优质的，城市界面成熟，更重要的是聚集了番禺本地的老钱、体制内人群。

　　同时，3/18号线加持，也可以吸纳沿线出行的买家。

　　市桥水道，虽然水面不算非常宽，但胜在水流平缓，住在这边是能有宜居的滨江生活的。

　　而绿城黄沙岛项目，会配合江景进行滨江公园建设，再加上南向江景墅，在中心六区以及番禺，到今年为止也只有两家。

　　按备案信息，项目计划投资11.6亿，和5亿地价相比，确实是高投入了。

　　9栋住宅，我们打探到的消息是，建面可能会做到250平起，超高赠送率，还可能有联排产品。

　　如果按照这样推算，总价至少在1000-1500万起，但和市区大平层相比，还是有性价比的。

　　八、中交城投+科学城长洲岛项目

　　长洲岛项目，最近也发布了招标公告，从中剧透出产品信息：

　　1、共计86栋住宅，650户，真江景墅大盘

　　2、含地下室，整体建面约7万平，摊分到每户来算也超过100平

　　3、最高建筑高度约18米，也就是4层

　　一句话概括，真大户人家，可以造出来的别墅形态，就更有想象力了。

　　这个项目，也确实是2020年以来广州中心区出让过的容积率最低（1.01）的地块，加上三面环江、岛尖形态，确实找不到第二家。

　　区位上也很取巧，旁边就是大学城，往北走就是琶洲。

　　当然，长洲岛项目长板突出，但短板也不少。

　　首先是出入交通，主要依靠金洲大道和新化快速出入，一到节假日出入岛就是个问题。

　　二是城市界面，长洲岛是限制开发的，项目周边原生态，内部商业基本不用考虑入内。

　　三是学校，深井小学，只能说有，需要依靠外部的私立学校。

　　所以，中交城投+科学城来了也是好事，也能帮助周边来一波开发，改善道路，建设公园。

　　至于其他配套，短期内就要依靠外部资源了。

　　基于此，长洲岛项目适配的客群很清晰，大学城老师、周边企事业单位高层，且喜欢度假生活、钱和闲都不缺的大佬。

　　产品，就是长洲岛最大的卖点，合适的定价，匹配好人群，也能一战。