15万人广钢，能等来高端MALL吗？

今天我们再来聊广钢1号地块。

我相信老粉们一直记得，以前我说过，如果没有广钢1号地块没有10万方商业，我就直播跳舞。

时隔一年多，也不算放飞机。

最近，广钢1号地块准备重启。我也不废话了，直接说重点：

1）广钢1号地块24年规划，是没有调回住宅了。

目前调规基本大方向是这个思路，纯商业，或不配住宅。

2）商业体量基本上不只是10万方，最大或15万方，能放在的商业空间更大。

毕竟，隔壁的广船滨江已经打开了望江空间，到时候做个天桥过来，片区逛街会很舒服。

3）有两家央企接触。其中一家算是国内商业顶流，其在荔湾的高端商业MALL年底也计划开业。

如果能落地，芳村大道的含“mall”量会增加。

芳村商业大爆发，进一步扩充芳村大道的商业配套，万象城+太古里+广船+广钢1号地+COCO Park；

下面，看我同事小C写的内容：

今年，广州挂了几块商业地，大家更期待广钢的谁来做？

·广钢地铁上盖商业，业主要等到了？

广钢1号地，位于11号线鹤洞东地铁站，珠江金茂府旁。

目前，广钢商业配套分为两块，一是社区商业中心花湾天地，二是各个小区的沿街底商。

花湾天地，整个广钢的唯一商场，只有3层，总体量只有约9000方，算上中海社区旁边的沿街商业，体量也完全比不上正经购物中心。

作为对比，聚龙湾太古里，15万方；天汇广场IGC，10万方；长隆K11 Select，约8万平；万菱汇，约5万平...

花湾天地的核心品牌是什么？肯德基。

更像是一个乡下大卖场式的儿童乐园，还有各种补课机构或课外艺术机构，以及加了几间给家长坐下来等孩子的食肆。

花湾天地只能满足片区最基础的逛街遛娃需求。

另一方面，广钢最多的是社区底商，基本各个小区都有属于自己的小商业，以买菜、快餐、美容和各类补习班为主。

总的来说，各个小区的散装商业配套，广钢依靠20来个住宅小区，甚至已经饱满的溢出了。

整体出租率可能在7成左右，门口挂着“旺铺招租”的店也是不少。

最近看多了勇哥餐饮评测，看到这些店都想“360度转一圈”。

当然，有不少好品牌，比如说中海保利朗阅的社区商业引入了喜街，楼下麦当劳已经开业了。

学仕里喜街的几家烤肉店，也获得了业主认可；中海花湾壹号楼下，也有喜茶在营业。

整体来说，广钢商业需求是很强的，作为曾经被称为城市中产聚集地的板块，在日常购物、遛娃、吃饭的消费上都舍得花钱。

广钢社区的全面交付和入住，朗阅也交楼了，只有雅郡作为全新盘还尚未交付，板块的商业需求溢于表面。

前年广钢1号地改规引起的轩然大波，也是业主苦无大型集中式购物中心久已，各个小区底商的小打小闹就是同质化竞争，需要的是一个大玩家。

钢民们的不断反馈，拿到了很正向的结果，公示仅仅一周就收到了800多条建议。

我们统计了广钢各校区的户数，超过4万户的超大型社区，还有2800户的广船，以及20万方的广钢TOD，广钢1号地的商业辐射面近4.5万户。

按照每户3-5人来计算，总居住人口在15-20万左右，是可以支撑起一个中大型商业中心消费。

除了荔湾周边社区进一步交付入住外，大家不要忘了地铁交通的改变。

去年10号线、22号线后通段开通，给广钢片区带来了第四个地铁站。

西-西塱（1号线、10号线、广佛线、22号线）

北-鹤洞（广佛线）

东-鹤洞东（11号线，佛山11号线）

南-花围站（10号线，佛山11号线）

在鹤洞站开通后，广钢1号地打造的购物中心可以嵌入11号线的文旅地铁脉络之中，与两站之隔的太古里，三站之外的万象城在芳村共襄盛举。

可以说，在配套不断落实后，现在的芳村和24年的芳村，早已经不是一个芳村了。

而早些年沉淀下来的广钢，想加入芳村这场party，1号地的商业购物中心是一张最好的门票了。

与此同时，芳村的商业版图也会进一步扩充。

芳村打造白鹅潭，要先做一个展示区出来。11号线作为首条市区环线，及其背后丰富的文旅商业属性，串联起万象城、太古里、白云山、麓湖公园、流花湖公园、越秀公园、荔湾湖公园、永庆坊。

还有芳村大道沿街规划的基本都是商业办公为主，打造江边CBD展示区。

对于广钢业主们来说，1号地要是可以顺利落地，配套的完善，也是能给片区带来价值兜底。

广钢都是明牌了，像超高层、居住密度、天量二手供应的弱点，大家都知。

1号地的到来，意味着广钢近两年已经补足了地铁和商业的两块短板，而教育、楼龄、居住氛围这些优势，未来是学铁商兼备的大型居住社区

在3-4万/平价位段，广钢有自己的优劣势和目标客户。

至于广钢中央公园，蒜鸟蒜鸟，等吧。

今年，广钢片区在贝壳平台上成交了433套，相比去年的322套，上涨了30%。

在去年中期到今年中期，广钢价格维持了很长一段时间的稳定，直到25年的3季度，由于成交量下降，业主也扛不住价格，有了下降，但也很快回温。

各小区的成交量都不错，排在前面的还是比较刚需的小区，性价比比较高。

广钢中介也透露，去年市场行情还可以，买家和业主的积极性挺高的，起码市场是流动起来了，量上去了。

目前的广钢大形势，特殊房源会下探到单价2字头，但普遍还是能维持在3万+，四房则在4万上下；部分小区装修、朝向比较好的大四房，能保持在5万。

广钢二手房是一房一价，一户一议，全看业主谈价。

以上。