超高层建筑“在线升级”：钰珵大厦交出北京城市更新答卷

作者 | 虞滟萍 责编 | 韩玮烨

摘要：

超高层建筑的城市更新案例

超高层建筑的全球趋势与北京格局

根据世界高层建筑与都市人居学会（CTBUH）2025年度报告，全球200米以上超高层建筑的数量在过去五年间增长了约34%，其中超过60%集中在亚太地区。这一趋势的背后，还包含着超高层功能与分布的演变：它们正从单一中央商务区的图腾，扩散至城市副中心与产业新区，构建起“多极引领、功能互补”的新空间格局。

在北京这座超大型城市的演进蓝图中，超高层建筑的叙事同样符合全球趋势。过去20年，国贸CBD几乎是北京“超高层俱乐部”的代名词，中国尊、中信大厦等摩天楼集群承载着国家级的金融与总部经济功能。而随着《北京城市总体规划（2016年—2035年）》的深化落地，“去中心化”与“功能专业化”的趋势愈发清晰。亚奥、望京、通州运河商务区等新兴区域，相继崛起了在高度、设计理念与产业内涵上足以比肩传统核心区的新一代超高层建筑。楼宇设计不再沉溺于单纯的高度竞赛，而是致力于打造特定产业集群的“垂直生态”与“创新极核”。

城市更新的“硬核”实践

对既有超高层建筑进行改造，向来被视为城市更新中难度最高的课题之一。其复杂程度与技术挑战，往往远超新建项目。它要求操盘者在持续运营中实施改造，在历史框架中植入当代功能，堪称一场“在飞行中更换引擎”的极限考验。

位于北京中轴线北延线西侧、亚奥商圈核心的钰珵大厦，正是这一转型趋势下的一个鲜活案例。这座檐高近200米的建筑，不仅以“方正之印”的独特形态重塑了亚奥区域的天际线，更在经历了国企主导下的系统性城市更新后，重新锚定了其作为“数字经济与科技服务垂直社区”的产业使命。

2019年，北京金隅集团全资子公司北京钰珵置业有限公司通过法拍取得北京市朝阳区北四环中路27号院5号楼的所有权。钰珵大厦的更新之路并未采取清退租户、全面停业的“休克疗法”，而是创新性地采用了“分阶段、分区域、低干扰”的有机更新策略。

项目最具挑战性的改造聚焦于建筑顶端——这是一场在近200米高空、对楼宇顶点外部结构实施的“手术”。在持续运营的约束下，项目团队需克服高空风力、温差及安全管控等一系列极端条件，对顶部形态与结构进行重塑与强化。

此类同步运营下的“高空顶点改造”，因技术集成度高、作业风险大、协同复杂度严苛，在国内外城市更新实践中均属罕见。经过这一标志性的建筑顶端硬件升级，大厦最终呈现出“城市之印”的沉稳意象，不仅重塑了亚奥天际线的视觉焦点，更从内部功能到产业生态的系统迭代，将钰珵大厦铸就成为极具辨识度的城市新地标。

2025年，钰珵大厦获得美国绿色建筑委员会（

USGBC

产业升级：国企的城市更新方法论

金隅集团依托其三十余年的全产业链开发运营经验，为钰珵大厦注入了超越传统物业管理的运营基因。项目构建了 “基础服务+增值服务+生态服务” 三层体系，推动楼宇从单一的“物理空间容器”向滋养企业成长的“产业生态土壤”转变。

钰珵大厦的成功改造并非孤例，而是金隅系统化城市更新版图的关键一环。其姊妹项目——金隅兴发科技园（原建材厂区改造）入选住建部《城市更新典型案例名单（

第二批

这一系列的实践，清晰勾勒出国有企业在城市存量发展时代的新角色：从大规模建设者，转变为精细化的资产运营者、产业生态组织者和区域价值催化者。

产业共振：锻造亚奥“垂直创新区

建筑的硬件是骨架，文化是气质，而真正的价值爆发，取决于产业内容的填充与生态的繁荣。

钰珵大厦的产业生态构建，根植于北京北部深厚的科技创新土壤。数据表明，海淀、朝阳北部及昌平等区域汇聚了全市超过60%的国家级高新技术企业、重点实验室与研发总部，形成了从基础研究、技术开发到产业化的完整链条。项目坐落于此，天然衔接这股强大的科创动能。

为激活并引导这股能量，项目积极扮演“链接者”角色。其一，构筑 “国际知名高校通道”，与香港大学等顶尖学府建立战略协同，将前沿学术研究的“金种子”引入楼宇，转化为垂直社区内产学研融合的源头活水。其二，依托 “亚奥国际会客区”的区位禀赋，项目成为衔接全球创新资源的枢纽。承启首都高质量发展大势择踞商务战略高地，领瞰双奥地标鸟巢水立方、国家会议中心等国际交往核心设施，为入驻企业提供了与国际对话、展示成果、对接资本的顶级舞台。

近200米的物理高度，在此被转化为显著的战略势能，不仅赋予了企业俯瞰城市发展格局的广阔视野，更在象征意义上塑造了决策中心与形象窗口的双重价值。对于寻求全球布局的科技、金融企业、跨国公司地区总部而言，这种“高度”构成了与周边鲜明的能级区隔，标志着入驻者居于产业生态链的引领位置。

通过清晰的产业定位与主动的生态运营，钰珵大厦正从一座写字楼，转型为亚奥区域智慧科技引领的“垂直创新区”与“资源枢纽”，实现了建筑价值与产业价值的深度共振。

未来启示：从空间到生态

当企业的选址逻辑全面从“成本导向”迈向“价值导向”，楼宇竞争力的核心便从硬件参数的比拼，升维至“生态赋能”的较量。未来的顶级商务楼宇，必须是能加速企业成长的“战略共创者”。这种赋能力体现在三个层面：

首先，成为“产业连接器”。优秀的运营方应主动编织垂直领域的资源网络，促进企业间、政企间、产学研间的精准对接。钰珵大厦引入顶尖学术机构并构建高校通道，正是将物理空间转化为知识、人才与机遇交汇节点的实践。

其次，担当“可持续发展伙伴”。在“双碳”目标下，楼宇的绿色运营水平直接关联企业的ESG表现与人才吸引力。作为LEED金级认证楼宇，钰珵大厦通过先进的能源管理、健康环境营造，超高层建筑能显著降低企业的隐性成本，提升其社会形象。

最后，化身“区域催化剂”。一座成功的超高层地标，能带动周边商业、文化、交通配套的整体升级，激发街区活力，形成 “以楼聚产、以产兴城” 的良性循环。钰珵大厦的焕新，对于提升整个亚奥商圈的能级与品质，具有不可替代的标杆意义与拉动效应。

结语

焕然一新的钰珵大厦以京北亚奥商圈首席超甲级写字楼的姿态，正式跻身国际高端资产运营者序列。它的故事，并非又一个关于“最高”的竞赛，而是一个关于 “如何让历史高度绽放当代价值” 的深刻叙事。

从承载科技巨头的硬件基因，到完成“静音式”改造的工程智慧；从单体建筑的焕新，到自觉融入区域数字经济建设的产业自觉——钰珵大厦的路径，揭示了存量时代超高层建筑的价值重塑之道：将物理高度转化为经济密度，将历史积淀转化为品牌深度，将区位优势转化为生态广度。

在北京持续优化城市功能、建设国际科技创新中心的宏大进程中，每一座有抱负的建筑都应该寻找自己的答案。钰珵大厦以它的“方印”之形，镌刻下稳健与创新的双重承诺。它的愿景，不仅是亚奥区域的地理坐标，更是推动北京数字经济再次腾飞的关键产业坐标。

这正是未来所有寻求长远发展的楼宇需要思考的根本：在重构壮丽天际线的同时，如何更深刻、更智慧地参与塑造城市发展的地平线。

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