新房“破发”时代 购房人只能这么干了

周三直播跟大家分享了最近1个月，我看了很多近1年交付商品房小区，聊了聊观后感，而且这些小区都已有二手房出售。

不少人问我，这些人为什么刚买就卖？什么人下本不到1年就出售掉房子，不满二的房子能不能买？

先聊聊，在北京，不满二的房子出售意味着什么？

在几年前，我写过一篇文章，关于什么人不满二卖房，并且举了望京某小区的实例，当时发现soho旁边的这个小区，挂牌房源中，不满二的房子占比超过50%，实地踩盘了解，这些业主卖房的原因要么不看好后市，要么降负债变现。

在上行市场，除非是急需用钱，即使是用完学位即可出售的学区房，也极少出现不满二的房子出售，因为价格在涨，加上租金收益，比任何理财都合适，另外，不满二税费较高，即使不住，投资客也会在房子满二了再去卖掉。

而这几年满二的房子明显增多了。有粉丝说，小白你说的不对，大中介现在前台挂牌房源11.87万套，刨去满五满二的房子，剩下不满二的只有1.3万套，占比只有10%。

我认为您算的没错，但请注意，市场好的时候，您都很难看到不满二的房子出现在挂牌房源列表。那为什么市场不好，不满二的房子就多了呢？

那就要回归今天的主题了。最近踩盘发现，不满二就出售的房子，有以下几个卖房原因：

第一，变现还债；

第二，用完学位，马上出掉；

第三，卖房离开北京；

第四，买房赔钱了，止损。

2和4本质上逻辑一致，不满二的房源中，第四条的占比在增多。

举例说明。

通州副中心融御二期，新房时期6万+，目前二手房成交价4万，以96平三居举例，200万没了，这还不算装修，利息，税费，中介费，物业费等等，当年买这个户型的业主不少贷了200-300万，现价卖掉，还完贷款，也剩不了多少钱了，所以担心后面价格更低，不少人不满二就开始卖房。

同理，丰台小瓦窑当年晚上开盘即售罄，单价75000的华曦府也出现了第一套二手挂牌房源，124平高层四叶草4居，挂牌价格899万，单价72000，还有500万抵押，去年12月就挂出来了，一个月了，还没卖掉，项目在售新房已经有比这个低的了，周边新盘6万左右的都有，所以卖家出掉，担心后面越卖越便宜，也无可厚非。

那现在买房怎么办，其实通过以上两个实例，就是想提醒大家，不管你是买新房，还是二手房，必须要有住的需求，没有就别买，因为刚下本，同小区没什么竞争对手的房子就破发，那你说等更多房子挂出来，邻居互相比价，能好的了吗？

那作为自住的购房人，也要问问自己，这个房是非买不可吗？不是，就等，等价格回落，等更好的产品。

如果不等，就买当下板块，最优质的房子，这个优质不是说让你300万的预算买3000万的房子，而是当下预算与需求最匹配，最新的产品，尽量少贷款，因为价格跌了，你的风险可控，最重要的是你也住上了，不需要再卖。

比如：

你在副中心上班，可以选择中建运河玖院，500万出头买个92平得房率90%的三居，目前看就是运河东岸最新的产品，但确实是通州目前单价最贵的房子，或者去运河西岸去看九棵树，八里桥的新盘，同样是第四代好房子，单价总价更低。

你在国贸或亦庄上班，预算500多万，朝青，亦庄的新盘都够不上，那就看看北神树北京润府二期，530万左右可以看看98平三居，出门就是地铁17号线，对面建商场，目前是亦庄周边唯一有刚需户型的新盘，但旁边确实还有新地。

你在五棵松或市区上班，本周开放样板间，节后入市的嘉棠璟樾可以看看，99平的洋房起步，四环内的新盘，预计75000的价格，未来还有东地块建设商品房。

你在八通线沿线工作，预算有限，九棵树地块又来了新盘，产品更卷了，小户型也有带窗家政间了，据说4万多的单价，周边新房还是55000-58000的价格。

你在金融街上班，想三代人改善居住，19号线直达的新宫站建发金茂观宸可以看看，110起步的户型，800-1000的4居，需要注意的是北侧醋厂还有新地，但什么时候入市未知。

以上几个新盘，都是当下市场位置较好，交通便捷，配套成熟的项目，如果想了解具体情况，预约看房，可以联系小秘书jiayefangtan28，备注“找小白”。

小白除了新房，每周也会去跑二手房，以上楼盘保值吗？就现在的行情，我认为肯定不保，就像我上文说的，不住别买，住就看看，希望各位买到心仪的房子，下期见。

如果想进群或1对1和小白线上线下咨询，可以添加jiayefangtan28，“备注找小白”。

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