别再甩锅上海人！东京房价暴涨，海外买家仅3.5%，真相就1个

上次我说东京房价飙涨，有朋友说是上海人买的。只要稍微查证就能发现，日本国土交通省数据显示：2025年1-6月，东京都内新建公寓的海外买家仅占3%，东京23区也才3.5%。

这段时间东京23区海外买家共买308套，中国台湾买家192套占六成以上，大陆买家30套，新加坡买家21套。显然，东京房价上涨绝非外国人推动，核心原因到底是什么？

2025年日本住宅、商业用地全用途地价涨幅1.5%，连续四年上涨。核心还是国内经济伴随通胀缓慢复苏，地价持续走高，说白了房价地价终究是货币现象。

7月调查显示，东京地价上涨的地点占比49.3%，上次有人问东京之外的情况，数据就是全国近一半区域都在涨，核心还是东京、大阪、名古屋三大都市圈，东京更是普涨，涨幅地点占比达89.2%。这和北京很像，货币宽松周期里，远郊区域也会跟着涨。

再看东京哪里最值钱：地价最高的地段，是连续20年稳居榜首的东京银座二丁目明治屋银座大厦，每平米4690万日元，折合人民币约228万。

还有人觉得东京房价低吗？这个价格同比上涨11.4%，而2024年涨幅仅5%；住宅地价涨幅最高的赤坂一丁目，涨幅从去年6.1%扩大到15.6%。

房价就是越涨越买，这和生育率、老龄化、人口结构有关系吗？对中心城市核心区的优质资产来说，这些根本无关。

北京的情况，我们做过一张北京产业居住地图，把地铁、产业区和居住区整合标注，能清楚看到北京的“赤坂一丁目”在哪儿，想了解随时来聊。

除东京外，大阪都市圈地价涨幅从2024年2.9%扩大到2025年3.4%；名古屋都市圈及札幌、仙台、广岛、福冈四市也持续上涨，但涨幅收窄，比如福冈商业用地涨幅从2024年13.2%降至10.2%。有人觉得是不是涨不动了？但一年10%的涨幅，在我看来还早得很。

经济层面，日本2024年GDP增幅3.7%，连续四年正增长；2025年4-6月年化增长率达6.6%，维持高位增长；CPI涨幅3%，处于通胀区间。反观我们PPI跌幅2%，处于通缩状态。一通胀一通缩，房价自然走出截然不同的两条曲线。

最近在东京度假，除了吃喝玩乐，就是考察当地的城市建设和楼市，越看越有门道。