双轨交，徐泾虹桥主城区新住宅项目设计方案公示

内容摘要：徐泾虹桥主城区17-05地块住宅项目设计方案公示，由浙江宝业开发，占地约37亩，总建筑面积9万多平方米，为高层住宅产品。

近日，青浦区QPPO-0101单元17-05地块住宅项目设计方案公示。

青浦区QPPO-0101单元17-05地块，四至范围东至北蟠龙港，南至徐民东路，西至17-06地块，北至会恒路，板块上隶属于徐泾镇虹桥主城区板块。

2025年11月，浙江宝业房地产集团有限公司以总价17.3亿元竞得17-05地块，楼板价31561元/平方米，溢价率5.17%。

17-05地块用地面积为24919.52平方米（约37亩），用地性质为三类住宅组团用地，将用于普通商品房开发。

17-05 地块最新规划控制性指标如下

用地性质：居住用地
建设用地位置：
建筑限高：60米
建筑层数：项目采用底层架空设计，地下1层，地上架空层1层，架空层板上最多17层
工程性质：居住建筑及相关配套
建筑用地面积：24919.52平方米
总建筑面积：93944.77平方米
其中：地上建筑面积：76281.82平方米
地下建筑面积：17662.95平方米
容积率：2.2
建筑密度：板上18.46%、板下76.5%
绿地率：35%

功能分布上，从公示图则显示，17-05 地块基本被规划为了三排住宅楼，并以南低北高的方式排列，住宅与住宅之间的前后栋距最小为30米，最大为42.86米。

占地及建筑体量，项目用地面积24919.52平方米（约37亩）总建筑面积93944.77平方米，其中地上建筑面积为76281.82平方米，地下建筑面积为17662.95平方米。

出入口，17-05地块住宅项目对外主要设置了3处出入口，其中小区主入口设置于地块南侧的徐民东路，次入口规划在地块北侧的会恒路，西侧的公共通道南端还规划了消防和非机动车出入口。

住宅栋数，该住宅项目共规划了9栋住宅楼。在住宅楼栋号编号方面，开发商弃用了编号“2”和“4”，实际住宅楼栋号为1、3、5-11。

住宅楼层/建筑高度，该住宅项目采用首层架空设计，地下1层，地上架空层1层，架空层板上最多17层。建筑限高60米。

整体9栋住宅楼基本被分为了三类楼层和对应建筑高度：

其中，1、3号楼楼层为14+1F/1D，建筑高度51.60米。

6、7号楼楼层为16+1F/1D，建筑高度59.90米。

5、8-11号楼楼层为17+1F/1D，建筑高度59.70米。

该项目9栋住宅楼首层均为架空，以用作居民休闲空间。

如仅以采光和视野视角选房，环顾项目四周规划建筑高度，个人感觉东侧的房源更好些。

其东侧为规划公共绿地；东南角为中核科创园，建筑高度32.75米；正南为美的总部，建筑高度67.73米；西侧为规划的商办地块，规划建筑限高100米。

保障性住房占比，根据出让文件及本次公示显示，17-05地块没有被要求配建保障性租赁住房。此前我们报道的青浦新城中央商务区75-04 地块住宅用地同样没有配建保障性租赁住房。

这意味着，原先新建普通商品房住宅项目被普遍强制要求配建保障性租赁住房的规定已被打破。（此前，一般保障性租赁住房建筑面积要求占该出让宗地规划总住宅建筑面积的5 %以上。）

中小套型，本次地块出让文件中，并没有规定本地块内中小套型住宅建筑面积占比（通常都有规定）。

根据《上海市住宅设计标准》定义，十层及十层以上或建筑高度大于27米的住宅为高层住宅，故本项目为高层住宅产品，即中小套型面积为不大于120平方米

（中小套型住宅设计建设标准为：多层住宅建筑面积不大于100平方米、小高层住宅建筑面积不大于110平方米、高层住宅建筑面积不大于120平方米）。

交付标准，该项目为100%全装修交付商品住宅装修标准不低于2500元/平方米（集采价）。

停车位，根据《上海市总规（2017-2035）》和《建筑工程交通设计及停车库(场)设置标准》(DG/TJ08-7-2021)规定，17-05地块隶属于虹桥商务区，属于二类区域，车位比：平均每户建筑面积小于90平方米的以1:1配置，90-140平方米户型以1:1.2配置，大于140平方米户型以1:1.4配置。

该住宅项目为人车分流设计。公示显示，板下建筑密度为76.5%，整个地块地下基本被打通，每栋住宅楼均设计有地下室，即地下一层。

节能设计，出让文件还要求，该项目住宅建筑应当达到绿色建筑二星级，近零能耗建筑。项目屋顶安装太阳能光伏的面积比例不低于30%。

绿化率，该项目绿化率为35%，即绿化占地面积约8722平方米。

项目内配套，根据出让文件规定， 本地块内应设置建筑面积不少于200平方米（计容）的公共服务设施，包括：综合服务设施不少于100平方米，生活服务点不少于100平方米。

该住宅项目应设置建筑面积不少于300平方米（计容）的养老服务设施。

住宅供应量，该住宅项目出让文件及相关控规中均没有标注地块规划住宅套数下限，这也给开发商更游刃有余的设计自由度空间。

徐泾虹桥主城区在建楼盘

未来房价，根据新政，目前新出让地块已没有房地联动价。

该地块所属的徐泾虹桥主城区板块最近一次“土拍”为2023年8月的西虹桥蟠东路西侧18-01、18-03、18-04地块，住宅部分（18-01地块）容积率为2.0。当时吸引了龙湖、招商、中建八局、同济、安徽置地等5家房企参与报名，最终由同济通过摇号竞得，成交价13.32亿元，成交楼面价为30346元/平方米，溢价率高达9.66%

该项目就是同济蟠龙里，房地联动价65000元，其产品与17-05地块相似，也是高层住宅，地块容积率2.0，建筑高度约56米，规划指标也相近，故17-05地块住宅项目的未来市场售价可参考同济蟠龙里项目（18-01地块）。

该板块近几年在建楼盘约8个，这些项目原房地联动价区间在60000元/平方米-69500元/平方米不等（详见附图）。

17-05地块周边配套：

教育资源，周边有公办学校，实验蟠文幼儿园、徐泾第一小学、徐泾中学；民办教育设施有世外学校（幼儿园至高中）、爱菊幼儿园等。

另外，板块内还规划了崧泽高架北侧20-10地块九年一贯制学校，其位于徐泾镇崧泽高架、蟠秀路西北，目前前期工作正在加速推进中，该学校很可能委托上海中学管理（具体以政府公告为准，本文解读仅供参考）。

具体分析请查阅延伸阅读：

重磅，崧泽高架北侧20-10地块九年一贯制学校新建项目启动招标

商业设施，地块周边有蟠龙新天地、首位奥特莱斯、龙湖虹桥天街购物中心等。

交通配套，17-05地块东侧为2号线蟠祥路国家会计学院站，去年10月该站点已建成通车；地块北侧有17号线蟠龙路站，是正宗的双轨交楼盘。

另外，根据该地块出让文件规定，蟠和路（徐民东路-蟠中路）预计26年5月份竣工，26年7月份通车；北侧会恒路（蟠龙路-华徐公路）预计27年12月份竣工，预计28年3月份通车；徐民东路（蟠和路-蟠龙路）待申通地铁做完地铁出入口后腾退，预计27年5月份通车。

公园绿地，地块出让文件规定，由本项目开发商出资建设控规编号17-01部分绿地及17-04公共绿地，面积约10437平方米（以实测为准），建设标准不低于1000元/平方米。

开发商背景：

浙江宝业房地产集团为宝业集团旗下公司。宝业集团创建于1974年，2003年在香港联交所主板上市，主营建筑工业化研发制造、建筑施工和绿色科技房产开发三大业务。

先后打造了绍兴四季园、新桥风情、大坂绿园，上海爱多邦、活力天地、活力天境，杭州凤樾上筑，丽水溪山樾府等一系列“百年宅”项目。

本次公示期限为2026年01月16日至2026年01月25日。

收集意见截止日期为2026年02月01日。

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（以上解读仅供参考，最终请以官方公示为准。）

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来源：青浦区政府网、上海土地市场等
编制：大青浦房谈