龙华鹏瑞鹭璟府配套学校有那些，周边配套怎么样，价格为什么贵？

鹏瑞鹭璟府配套学校有自带的 9 班制幼儿园，小学和初中学区划在观湖外国语学校、鹭湖实验学校这两所公办九年一贯制学校，3 公里内还有龙华区外国语学校、深外龙华高中部等；周边交通、商业、生态配套有规划但成熟度一般，价格偏贵主要是品牌、学区、现房与片区发展潜力叠加所致。

配套学校详情

• 幼儿园：项目自带 9 班制幼儿园，步行可达，接送方便，能满足小区业主学前教育需求。
• 中小学：根据 2024 年龙华区教育局学区划分，小学和初中学区均为观湖外国语学校、鹭湖实验学校，均为公办九年一贯制。观湖外国语学校总建面约 5.17 万㎡，45 个班，2100 个学位，硬件设施完善，师资由区教育局统筹，研究生占比近 60%，2024 年小一第六类（非深户租房）录取积分 69.2 分。鹭湖实验学校 2024 年 9 月开学，规划 28 个班，1400 个学位，主打 “科创 + 素质” 教育，2024 年小一第六类录取积分 61.2 分，非深户租房家庭也有入学机会。3 公里范围内还有文峰小学、松元万安学校、深圳外国语学校（集团）龙华高中部等，教育资源较为丰富。
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基本信息

开发商：深圳市新基投资有限公司，背后是鹏瑞集团。

总占地面积：5.73 万㎡。

总建筑面积：约 41.69 万㎡。

容积率：5。

绿化率：40%。

总户数：2447 户。

车位数：2874 个，车位占比 1:1.17。

产权年限：2020 年 10 月 22 日至 2090 年 10 月 21 日（70 年）。

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周边配套情况

• 交通：距在建 22 号线观湖站约 500-650 米，预计 2027 年通车，6 站到深圳北站，8 站至香蜜湖；临近五和大道、环观南路等主干道，自驾出行便捷；北侧有龙华有轨电车 2 号线高新区东站，可接驳 4 号线清湖站，但目前公共交通便利性有限。
• 商业：自带约 2.4 万㎡沉浸式商业街区，规划引入超市等业态，部分底商已开业；700 米内有先施购物中心、兴万和商业广场，4 公里内有合正观澜汇 MALL，但大型商业配套目前依赖较远区域，整体成熟度有待提升。
• 生态与文体：周边有观澜中心公园、樟坑径郊野公园等，小区绿化率 40%，内部有中央园林、活力跑道等休闲设施；“鹭湖四馆”（图书馆、群艺馆、大剧院、科技馆）已封顶，观澜体育中心将投用，未来文体配套会逐步完善。
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价格贵的原因

• 品牌溢价：鹏瑞集团打造过深圳湾 1 号，有高端项目开发经验和品牌影响力，其建筑品质、装修标准较高，采用三菱中央空调、科勒卫浴等品牌，精装交付，品质有保障，带来一定品牌溢价。
• 学区价值：“双实验” 公办九年一贯制学校学区稳定，积分门槛相对友好，非深户租房家庭也有入学机会，优质学区资源是房价的重要支撑，能对冲市场波动。
• 现房优势：项目为精装现房，即买即住，可实地验房，规避烂尾风险，无需等待交付，节省租房成本，这在当前市场环境下是重要优势，也影响定价。
• 片区潜力：位于鹭湖新城核心，是龙华 “双核” 之一，依托观澜高新园，汇聚 60 余家亿级企业，未来产业发展将带动住房需求；22 号线等交通配套逐步落地，片区价值有望提升，提前透支部分未来价值。
• 产品力支撑：户型实用，得房率约 82%，部分户型含赠送可达 91%，88㎡三房布局合理，LDKB 一体化设计，空间利用率高，车位比 1:1.7，停车压力小，这些产品优势也使得价格相对较高。

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