值吗？奥体2万+新盘来了！

就在今日，奥体纯新盘价格公示！

具体公示信息如下：

绿城桂冠东方：位于浐灞国际港港泽路以北，全运路以东。

本次公示1号楼，合计房源60套， 户型面积177.94-182.64㎡，毛坯均价24453元/㎡。

从位置上看，该项目几乎囊括了奥体板块最核心的公共配套，例如奥体中心的一场两馆、长安书院、长安乐/长安云等。

交通方面，临近地铁14号线奥体中心站，可与多条线路换乘，在南侧不远处即为高新一中陆港小学/中学。

周边商业上则规划有万象汇、砂之船奥莱，目前均在建设之中，尚未开业，此部分可转移阅读：“传说中”的港务商业集群，多久能开？

生态方面，奥体中央公园，灞河生态廊道，整体生态环境优越。

再看产品，项目容积率2.5，绿化率35%。总体量约46亩，仅334户，整体规模中等偏小，有利于居住纯粹性。

产品规划均为178~278㎡大平层，2T2户配置，设计上南北通透，大面宽，强调采光与视野，是典型的改善家庭导向产品。

定位上较为明确的指向核心改善客群，考虑到总价380至460万，在同板块项目中，纯粹度与门槛处在较高的水平。

因此这个项目并不是一个适合所有人的楼盘，它更像是一个奥体板块阶段性成熟的改善标杆。

时间回到去年六月，绿城溢价21.5%摘得的GW1-22-17地块即为该项目。

折合楼面价在约1.17万/㎡，在奥体的历次成交中，虽然并不是溢价率最高的，但也是绝对的前列。

要知道该项目所在并非是奥体边缘，而是紧邻奥体中心城市及资源最为密集的位置。

同时奥体核心区土地供应已基本接近尾声，后续同等级住宅项目在出现的可能性越来越小，留有悬念的是金茂和鼎诚合作产品。

因此，产品2万+的均价就并不奇怪了，并且对比其他产品，真正拉开差距的大多在配置上。

首先面积上起步户型更大、居住密度较低，其次立面与公区投入，也要高于板块内其他产品。

可以说该项目的可替代性较低，因此该项目对于不同的人群来说适不适合买的结论就有所不同。

首先从价格上，刚改及预算敏感购房者，非高净值人群基本排除。

但希望以相同总价，且在不牺牲配套的前提下，获得更好居住体验的家庭来说更为合适（目前排除商业）。

不论如何，该项目的首批房源价格公示，将让奥体再次成为改善市场的焦点。