新房稳定发展、二手房活跃度提升、非住宅市场向好 乌鲁木齐楼市的进阶之路

新疆网讯（记者王媛媛）2025年乌鲁木齐楼市在政策护航、供需结构优化与行业深度调整的多重影响下，呈现出显著的结构性变迁特征。市场呈现出“新房稳定发展、二手房活跃度提升、非住宅市场向好”的多元格局，标志着乌鲁木齐房地产正向品质发展的阶段稳步转型。

总量平稳、结构分化

2025年，乌鲁木齐房地产行业处于深度调整与模式转型的关键节点，必须对症下药，通过有力政策举措，稳定市场预期，保持房地产市场平稳健康发展。

1月16日，乌鲁木齐市房地产业协会举行了2025年度工作会议暨行业颁奖大会。会议总结了过去一年房地产行业的发展成果，深入分析了当前市场形势，并对新一年的工作进行了规划与部署。

2025年乌鲁木齐房地产市场特征是“总量平稳、结构分化”。商品房成交面积同比微增，非住宅市场表现尤为亮眼，成交面积同比上涨5.91%，反映出乌鲁木齐实体经济活力与商业、办公等业态信心的同步复苏。

从时间维度看，市场成交呈现明显的季节性特征。2025年上半年4—5月随着天气转暖，购房需求集中释放，成交面积逐步递增；下半年伴随多个新项目集中入市，市场出现多轮成交高峰，11月新建商品房网签4348套、54.56万平方米，分别环比增长18.18%、26.3%。这种“上下半年双轮驱动”的格局，既体现了乌鲁木齐城市房地产市场的季节性规律，也彰显了市场需求的持续韧性。

新疆石湾广发集团营销总经理韩玲说，去年从国家到自治区再到乌鲁木齐市，一系列房地产政策持续优化，从供需两侧发力，更好支持刚性和改善性住房需求。这些举措释放出积极的稳增长、稳楼市信号，对房地产市场产生了积极的影响。在政策引导下，公司围绕“好房子”理念进行产品迭代升级，销售量与2024年相比也是稳定上涨。

供应端的结构性也在持续调整。2025年乌鲁木齐商品房供应面积416万㎡，同比上涨39.5%，其中商品住宅供应317.3万㎡，同比涨幅高达56.2%。目前乌鲁木齐房地产库存去化处于合理区间，为市场平稳运行奠定了坚实基础。

值得关注的是，土地市场的“低密化”趋势为品质住宅供应提供了源头保障，2025年容积率2.0以下土地成交37宗，同比增长48%，推动市场从“有房住”向“住好房”加速转型。

“容积率越低，这意味着楼间距就会相对宽敞，视野也会更加开阔，居住的舒适度自然会得到提升。”一直研究乌鲁木齐房地产市场的第三方机构、新疆创美机构经理封其明说，在规划条件与开发标准持续优化的基础上，叠加城市更新、“好房子”建设等要求的稳步推进，乌鲁木齐正通过设计迭代与配套升级打造更高品质的居住空间，这一过程实质是对土地使用价值与开发综合效益的双重提升。

改善与刚需并存户型偏好呈现新特征

成交结构的分化背后，是住房需求从“有没有”向“好不好”的深度转型，户型偏好的多元特征进一步印证了市场的品质化升级趋势。

2025年，乌鲁木齐房地产市场结构持续优化，刚性和改善性住房需求形成互补格局。在新建商品房住宅预售市场，120-144㎡户型占比达到42.07%，成为绝对主力，这也是因为房企基于市场预期加大了改善型房源的供应；而在成交端，90-120㎡户型占比43.4%，表明当前市场刚性需求依然占据主导地位。

这种需求结构的平衡，既源于乌鲁木齐市民居住品质提升的内在诉求，也得益于政策对不同层次需求的精准适配。2025年5月1日新版《住宅项目规范》正式实施后，“好房子”建设标准进一步明确，国内先进的住宅建造理念、高标准体系与优质材料被广泛引入，推动住宅产品迭代升级。“层高要高、结构要安全、布局合理、配套好、不能太偏”，市民张玲玲的购房诉求，道出了众多改善型购房者的心声。作为“上有老下有小”的家庭主力，她既关注居住空间能否容纳五口之家，也看重孩子上学距离、老人出行便利度，以及社区绿地、周边商超等配套。

非住宅与二手房市场的需求特征同样鲜明。非住宅市场无论预售还是成交，90㎡以下户型占比均超过53%，反映出投资者更倾向于低成本、高灵活性的小面积产品，凸显了市场对投资回报稳定性的理性考量。二手房市场则呈现“套数增速高于面积增速”的特征，表明刚需和改善型需求在价格敏感期更倾向于中小户型的紧凑产品，整体呈现理性置换的市场特征。二手房非住宅成交面积同比上涨6.29%，成交套数同比上涨30%，二级市场商业的活跃度显著提升，投资者与经营者更倾向中小型商铺或办公空间，推动交易频次增加。

多维发力构建房地产发展新模式

2025年乌鲁木齐房地产市场的平稳发展，离不开政策、金融、土地等多维度的协同发力。

政策层面形成了全链条支持体系。《乌鲁木齐市支持“好房子”土地供应及规划管理的八条措施》，涵盖住宅设计、共享空间、车位配建等多个关键领域。随后又实施了《乌鲁木齐市关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的十五条措施》。同时，公积金政策持续优化，加大对缴存人改善性住房需求的支持力度，充分满足借款人对还款方式多样化的需求，今年利好政策范围更加扩大，自1月4日起，乌鲁木齐正式实施全新住房公积金新政，政策覆盖购房、租房、还贷、老旧小区改造等多个民生场景，全方位升级住房消费支持力度。针对不同群体的需求，乌鲁木齐市不断加快建立全覆盖、可持续的住房保障体系，将更多人群纳入住房保障范围。同时，通过“数字+实体”双轨展销、疆内定向推介、团购优惠等措施，多渠道激发住房需求释放。深化“人、房、地、钱”要素联动机制，科学规划土地供应规模与空间布局，提升了土地使用效率，又为房企提供了优质开发资源。

金融支持的精准滴灌为市场稳定提供了关键保障。乌鲁木齐积极落实房地产项目“白名单”制度，搭建银企对接桥梁，有效保障了项目工程进度，维护了购房者权益。

去年，乌鲁木齐市房地产业协会积极拓展融资渠道，通过搭建银企对接平台、优化服务机制，组织开展融资专题研讨会、银企对接会及点对点推介等活动，围绕融资条件、审核流程以及白名单开发贷政策进行深入解读，最终推动150个项目成功获得授信，实现放款约210亿元，有效缓解了企业的融资压力。

2026年作为“十五五”开局之年，央行推出一揽子重磅货币金融政策也让房企信心更足。“随着一揽子利好政策的出台，让我们更加看好今年市场，将紧跟趋势多开发一些‘好房子’产品，满足业主各方面的需求。”韩玲说。

业内人士认为，乌鲁木齐首批第四代住房将陆续迎来交付，改善性需求将继续成为市场主力，“好房子”将更受青睐。在利好政策的加持下，住房市场将更好满足群众刚性和多样化改善性住房需求。

市房地产业协会副秘书长毕星凯说，今年协会将围绕“深化服务、促进转型、强化协同、规范发展”的总体思路，重点在构建项目全周期支持体系、创新营销模式、畅通政策解读常态化推送渠道、深化跨界资源整合以及推进行业规范与信用建设等方面持续发力，努力扮演好桥梁角色，凝聚行业合力，加快构建房地产发展新模式。