12月居民贷款继续负数，房价拐点靠什么？

前两天，央行公布了去年12月及全年的金融数据，里面有两个数字一对比，特别有意思。

一边是广义货币（M2）的增速，超预期地拉到了8.5%。另一边，全国70个大中城市的房价，去年12月同比还是下跌2.4%。这感觉就像是，水管子开得挺大，但池子里的水（房价）却不见涨，甚至还在慢慢渗下去。

以前我们老是听到这么个说法，叫“货币超发，房价必涨”。可最近这个逻辑好像不太灵了，为啥会这样？关键也许不在“水”的总量上，而在“水”怎么流，还有大家接不接“水”。

那么，钱从哪来，去了哪？

从这次的金融数据来看，有个重要变化出现了：现在推动M2增长的主要动力，或许不再是大家所熟知的“居民贷款买房”或者“企业贷款投资”，更多的则是源自政府债券的发行。

简单说，以前是老百姓和企业借钱创造货币，现在变成了政府借钱，接下来把钱花到基建、民生等项目上，再转化成经济中的存款。

这就解释了为什么M2数字在涨，但楼市感受不深。因为这股“水”的源头和流向发生了变化，它更直接地对接了工程项目，而不是居民部门的资产负债表。

这个时候，代表经济中活跃程度的M1（主要是现金和企业活期存款）增速却在回落。这一升一降形成的“剪刀差”，反映的可能是钱在金融体系内有一定沉淀，进入实体循环、变成大家手头可随时动用的活钱，这个过程还不太顺畅。

楼市的“明牌”：购买力从哪里来？

说房价“明牌”了，是因为决定它最核心的力量——居民的购买力和负债意愿，数据已经非常清晰。过去二十年，房价几次大涨，背后都能看到居民部门新增贷款的大幅攀升。

道理其实挺简单的：场上房子就那么些，如果大家买房的时候都愿意多贷点款，那手里差不多的存款就能撬动更贵的房子。能买得起的人变多了，房价自然就被往上抬了。反过来，如果大家开始小心谨慎了，贷款少了，甚至提前还贷款，那购买力就会明显地缩水，房价也就撑不住了。

反过来，如果大家开始变得谨慎，想着提前去还贷款或者不再新增贷款了，这样，支撑房价的最根本力量便不存在了。

现在的情况就是后者。最新的居民新增贷款数据还是很低迷。前天公布的数据里，12月单月居民新增贷款是负的，全年累计也是这些年里的低位。这意味着啥？意味着大家不光在减少借钱买房，还在主动降低负债。

新年刚开始，虽然存量房贷利率降了（公积金和部分商贷），能真真切切减轻月供的压力，不过这是针对“存量”的优化，目的是稳住现有的购房者，可不是强力刺激“新增”贷款。

从这个角度看，楼市的购买力发动机，目前还没有重新点火的迹象。

当然，市场也不是铁板一块。分化是当前最显著的特征。一边是整体数据比较平淡。开年新房销售同比下滑挺明显；另一边，在一系列稳预期政策信号的推动下，部分核心城市出现了回暖的迹象。

比如说深圳，元旦期间二手房看房的数量和签约的数量跟去年同期比都明显增长；北京在去年年底优化政策之后，市场的热度也跟着回升了。这就说明，市场的关注度正在往那些人口、产业基本面比较扎实的地方集中。

有市场剖析觉得，经过近四年的调剂，行业或许快到谷底了。有一些值得留意的迹象，比如说二手房价钱从高点回落的幅度对比大，局部城市的房钱回报率（像超出2%乃至3%）曾已经开始具备一定的吸引力，市场里还呈现好多不舍得发售的迹象。这些都能被看作市场在本身找个均衡点。

所以，现在的局面确实像“明牌”：央行正在大力提供流动性，这从M2数据就能看出来，而且政策一直在不断释放出友好的信号，比如降利率、降门槛这类的，部分城市也在慢慢稳定下来。

但房价整体要转向，还得等着一个更关键的数据信号：居民部门中长期贷款的持续、温和回暖，这可不只跟利率高低有关系，更跟大家对未来收入能不能稳定还有有没有信心有关。

在那之前，市场很可能继续在“宏观放水”与“微观收缩”的张力中，走它的“L型”横盘之路。作为普通人，看懂这张“明牌”，或许能让我们在面对市场纷杂的信息时，多一分冷静，少一分焦虑。