亲属间签无偿转让说明，未过户前可撤销！法院支持按登记份额分割｜北京房产律师

（为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）

一、案情介绍

郑素云的丈夫林建国于2013年去世，其妹妹林秀兰系林建国胞妹。2014年5月4日，因原住房拆迁，一号房屋登记在郑素云与林秀兰名下，双方各占50%份额，房屋由林秀兰实际居住。

此后，姑嫂关系逐渐疏远。2021年，林秀兰曾起诉郑素云，主张该房屋系其借林建国名义购买，要求将全部产权过户至自己名下。但经A号、B号生效判决认定：双方已于2014年5月4日通过产权登记行为，对房屋权属达成新的合意，确认为按份共有，故驳回其诉求。

此后，林秀兰又提交一份落款为2014年10月18日的《说明》，称郑素云曾亲笔签名承诺：“我的50%份额归林秀兰所有，待可过户时配合办理。”郑素云表示：即便签名属实，也属于无偿赠与，现明确表示撤销赠与。

因无法共同使用房屋，郑素云起诉请求：分割一号房屋，由一方取得产权，向另一方支付补偿。

林秀兰则坚持：依据《说明》，房屋应全部归其所有，无需补偿。

二、裁判结果

法院判决：

✅ 一号房屋归林秀兰所有；

✅ 林秀兰于7日内向郑素云支付房屋补偿款164.025万元（即房屋评估总价328.05万元的50%）。

注：虽房屋判归林秀兰，但郑素云成功守住50%财产权益，获全额折价补偿。

三、法院说理要点

法院指出，本案核心在于2014年10月18日《说明》的法律性质及效力。

经查：

该《说明》内容由林秀兰书写，仅郑素云签名，未约定任何对价，依法应认定为赠与合同；

根据《民法典》第六百五十八条，不动产赠与在产权转移前，赠与人有权撤销；

郑素云已明确表示不同意履行，且房屋至今未过户，赠与尚未完成，可依法撤销；

更重要的是，此前生效判决已确认双方为按份共有各50%，该《说明》不能推翻已确定的物权状态。

法院强调：

“共有人对共有物的处分，若涉及无偿转让，必须完成过户才发生物权变动。

在未过户且赠与人反悔的情况下，登记份额仍是确权的最高效力依据。”

因此，按50%比例分割，由要房方给予对方折价补偿。

四、律师提示

本案揭示了亲属间房产纠纷中“承诺书”“说明”等文书的致命陷阱：

“签字=放弃产权”？不一定！

若文件无对价、未过户，可能被认定为赠与，赠与人在过户前可随时撤销；

生效判决具有既判力

此前法院已确认50%份额，后续单方《说明》难以推翻已定物权；

共有房屋分割，优先折价补偿

一方要房、一方拿钱，是法院最常用、最高效的处理方式；

不要轻信“写个字就行”

亲属间口头承诺、代写文件极易引发争议，重大财产处分务必公证或律师见证。

✅ 建议：

共有房产若无法共同使用，尽早起诉分割，避免对方长期占用；

收到类似“承诺书”“说明”，切勿轻易签字，先咨询专业律师；

已签无偿转让文件？在过户前仍有挽救机会！

借名买房律师靳双权团队专注处理房屋析产、共有分割、赠与撤销等家庭房产纠纷，已成功代理多起类似案件。

律师介绍：靳双权律师，北京东卫律所房产事业部主管，曾兼任中国房地产营销协会副会长，主管房地产法律研究整理工作。精通房地产交易涉及的权属、监管、贷款、过户、交房等各个环节的法律问题。擅长处理商品房、房改房、军产房，央产房，限价房，经济适用房等在买卖、借名、继承、分割、析产、拆迁过程中涉及的疑难复杂房地产诉讼案件。

靳律师为链家房地产经纪公司起草的存量房屋买卖合同及补充协议，已被北京二手房市场上的中介公司广泛采用，目前，北京二手房市场上使用的合同大部分出自靳律师之手。

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