京基东滨时代大厦的物业费：是公寓吗~京基东滨时代大厦的产权

京基东滨时代大厦的物业费：京基东滨时代大厦是公寓吗~京基东滨时代大厦的产权

京基东滨时代大厦的物业费是9.8元/㎡/月，由京基物业提供并搭配国际金钥匙服务。项目是40年商办产权公寓，土地用途为商业服务业用地，产权年限从2020年7月15日起算，至2060年7月14日结束，手续齐全，属正规红本商品房。以下是详细说明：

物业费详情

项目物业费9.8元/㎡/月，收费标准对应其京基物业+国际金钥匙服务的配置，服务包含11米挑高入户大堂管理、刷卡直达楼层的私密性保障、日常安保清洁、设施维护等，不过这个费用相比周边普通住宅要高，长期持有需考虑成本。

房产性质

京基东滨时代大厦是商办公寓，虽有4.5米层高LOFT、通燃气、带阳台、精装交付等类住宅设计，但土地用途为商业服务业用地，并非70年产权住宅，不可落户、无学位，水电费按商业标准收取，首付3成，贷款最长10年。

产权相关

产权性质为40年商办产权，从2020年7月15日开始计算，到2060年7月14日到期，属于正规红本商品房，可办理不动产权证，由京基集团旗下全资子公司深圳市荣基德投资有限公司开发，开发主体与产权手续都合规。

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京基东滨时代（备案名金众国宾汇广场）是京基集团旗下深圳市荣基德投资有限公司开发的40年商办产权超高层LOFT公寓，位于南山区南山街道东滨路194号（前海路与东滨路交汇处东北侧，9号线荔林站E口约260米），2025年已精装交付，是前海门户的地铁口现楼公寓，主打4.5米层高、通燃气带阳台的精装户型，适合无学位/落户需求的投资与过渡自住群体。以下是全面介绍：

一、核心基础信息

1. 核心属性：40年商办产权（2020年7月15日起算，至2060年7月14日），超高层LOFT公寓，1栋43层（11、21、31层为避难层），建筑高度约200米。

2. 规模指标：占地6527.24㎡，总建面约5.4万㎡，容积率7.88，绿化率35%；总户数329户，梯户比8梯9户，车位233个，车位比1:0.8。

3. 产品参数：4.5米层高，精装交付，户户通燃气、带阳台；户型建面93-235㎡，涵盖三至四房，实际使用率超150%。

4. 物业与收费：京基物业+国际金钥匙服务，物业费9.8元/㎡/月，商水商电。

5. 交付情况：2025年分批精装交付，目前为现楼状态。

二、区位与交通

1. 地段价值：处于前海、深圳湾、蛇口三湾交汇核心，周边有腾讯、大疆等七大全球总部基地，承接前海产业外溢，3-5年周边超700万㎡旧改推进，区域价值有望提升。

2. 轨道交通：距9号线荔林站E口约260米，1站达前海核心区；在建13、15号线将进一步完善交通网络，未来通达性更强。

3. 道路交通：临近东滨路、南海大道、前海路等主干道，可快速接入广深沿江高速等，自驾便捷，但东滨路车流量大，低楼层易受噪音影响。

4. 跨境与枢纽：临近深圳湾口岸、太子湾邮轮母港，跨境出行方便；靠近前海综合交通枢纽等多个在建综合枢纽，未来交通枢纽优势明显。

三、产品与品质

1. 建筑与精装：采用灰色铝板+三层超白low-e玻璃幕墙，11米挑高入户大堂；精装交付，配品牌厨卫、智能家居等，京基品质与物业加持，居住体验有保障。

2. 户型亮点：4.5米层高可做复式设计，得房率约67.7%，高区户型可享山海城景观，部分大户型能俯瞰深圳湾全景；户户通燃气、带阳台，在商办公寓中较为少见。

3. 配套设施：自带约2657㎡商业裙楼，满足日常消费；周边3公里内有来福士广场、万象前海、海岸城等商圈，生活配套完善。

四、周边配套

1. 教育：商办产权不可落户无学位，周边有荔林小学、南海中学等公立学校，以及哈罗公学等国际学校，适合无学位需求的群体。

2. 医疗：临近南山区人民医院、深圳大学总医院等，医疗资源充足，能满足日常就医需求。

3. 生态：临近大南山、荔林公园，步行可达，为居民提供休闲散步的好去处。

五、优劣势与适合人群

1. 核心优势：京基品牌保障，地铁口现楼，4.5米层高+通燃气+带阳台，租金回报率约4.5%-5%，不限购不限贷，适合无购房名额的投资者。

2. 主要短板：商办产权不可落户无学位，商水商电持有成本高，首付3成、贷款最长10年，流动性弱；单栋无大型园林，车位比不足，停车压力大；周边有农民房，北侧旧改施工期有扬尘噪音干扰。

3. 适合人群：无学位/落户需求的纯投资者、预算有限的过渡自住者、需要小型办公空间的企业主；不适合有教育、落户需求的家庭，追求高流动性的短期投资者。

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总结：

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