商办市场等了九年，终于迎来了一道光

文/言叔

这几天，地产圈都在讨论一个消息——

央行把商办用房的购房贷款最低首付比例统一下调到了30%。

这个消息一出，整个商办市场都沸腾了。

要知道，这可是九年来首个专门针对商办市场的重磅政策，相当于给这个被冷落了多年的领域来了一针强心剂。

01

说起商办市场的惨状，那真是一把辛酸泪。

在这次政策出台前，商办用房的贷款条件可以说是相当苛刻。

首付比例高达50%-60%，贷款年限只有可怜的10年。

这意味着什么

买一套100万的商办房，首付就要掏出50-60万，而且每个月的还款压力巨大。

更狠的是2017年北京出台的那个政策，直接把商办市场打入了冷宫。

个人禁购商办新房，不能贷款，新建项目的最小分割单元不能低于500平米。

这一套组合拳下来，商办市场的流动性基本上被冻结了，彻底沦为了"不动产"。

说到这里，不得不提一个典型案例——龙湖云域GPARK项目。

这个项目当年拿地花了14.1亿，开发商为了拿到规划许可证可以说是耗尽了心力。

结果呢？

因为500平米的限制，原本设计好的小户型公寓全部作废。

最后，这个项目只能以9.06亿的低价转让，账面价值直接缩水了三分之一。

这就是现实，残酷但真实。

02

北京商办市场的库存量曾经高达2850万平米，这个数字足以让任何开发商夜不能寐。

为了去化，开发商们想尽了各种办法，从大幅打折到"买住宅送商办"，可以说是无所不用其极。

东莞万科更是玩出了新花样，推出了"买一套住宅送一套海景公寓"的活动。

这种操作，基本上就是变相宣告商办资产的价值已经缩水到了什么程度。

类似的案例在全国各地屡见不鲜，商办市场的惨状可见一斑。

有意思的是，在此之前，住宅市场的政策一直在持续微调，商办市场却始终被忽视，仿佛是个后娘养的孩子。

转机出现在开年，《求是》杂志发文强调房地产的金融属性，呼吁政策"一次性给足"。

这个信号很明显，央行随即开始发力，除了商办首付下调，还同步推进了降准、降息等举措。

财政部和税务总局也配合得很好，推出了"满两年住房销售免增值税"的政策来助攻。

这一套组合拳打下来，可以说是相当有力度了。

对于熬过数年寒冬的地产人来说，这次新政无论是否意味着真正的市场回暖，都是对他们多年挣扎的一种正视。

在信心极度稀缺的当下，这份被看见的认可，或许就是市场希望的开端。

03

不过话说回来，政策归政策，市场归市场。

商办市场的问题不是一天形成的，也不可能靠一个政策就彻底解决。

商办用房的本质问题是供需失衡。

过去几年，各地为了追求GDP和税收，大量出让商办用地，结果导致供应量远远超过了实际需求。再加上电商的冲击，实体商业的日子本就不好过，商办用房的需求自然也就跟不上了。

另一个问题是商办用房的金融属性太弱。

相比住宅，商办用房的流动性差，变现困难，银行自然也就不愿意放贷。即使现在首付降到了30%，如果贷款年限还是很短，月供压力依然很大。

还有就是商办用房的使用成本问题。

商办用房的水电费、物业费都是按商业标准收取的，比住宅高出不少。再加上税费负担，实际持有成本并不低。

当然，这次政策的积极意义还是值得肯定的。至少表明监管部门开始重视商办市场的问题，不再让这个市场自生自灭。

对于真正有需求的买家来说，首付比例的下调确实降低了入市门槛。

更重要的是，这个政策可能会带来一个示范效应。如果商办市场能够因此活跃起来，其他城市很可能会跟进类似的政策。

毕竟，现在的地方政府财政压力都不小，商办用房的库存问题不解决，土地财政就很难真正好转。

不过，对于开发商来说，现在还不是高兴的时候。商办市场的基本面问题依然存在，政策红利能否真正转化为市场购买力，还需要时间来检验。

毕竟，信心这个东西，不是一朝一夕就能重建的。

商办市场已经冷清了这么多年，想要重新热起来，恐怕还需要更多的政策支持和市场培育。

但不管怎么说，这至少是一个开始。

对于在商办市场苦苦支撑的地产人来说，黑暗中终于看到了一丝光亮。至于这丝光亮能否照亮整个市场，那就只能让时间来回答了。

作者：言叔，资深财经评论员，坚信 “认知才是最大的不动产”。关注我，用不一样的视角看世界。