中海九棵树：房企“老炮”的叛逆

中海·安澜北京的实景开盘，一度被当成中海北京的“标准答案”。

但要我说，中海九棵树才是撕开这家老牌房企“遮羞布”的那把钥匙。而这把钥匙，藏着九棵树地块半个多世纪的风云往事。

从同仁堂仓库到“华美地王”，从闲置荒置到中海接手，这块地的跌宕，本就是通州发展的缩影。

一个地上建面5.44万㎡、584户的项目，放在中海的版图里，连塞牙缝都不够。按照中海以往的调性，小盘就该走快销路线——控成本、卡总价、速去化，绝不浪费一兵一卒。

可偏偏，通州早就不是那个任人拿捏的“价格洼地”，更不是1970年那个只靠仓储支撑的工业区。

回溯到1970年，北京同仁堂通州仓库在此落地，彼时的九棵树还带着工业时代的粗粝，只负责仓储物流，默默见证通州早期工业的萌芽。

谁也想不到，这块被药材与货物填满的土地，未来会在地产圈掀起多轮波澜。

到了上世纪90年代，随着果园环岛成为通州唯二的交通枢纽，通朝大街、运河西大街在此交汇，人流物流扎堆，地块周边冒出不少小作坊和仓储设施，从单一仓储区慢慢有了烟火气，却仍与“改善住区”沾不上边。

真正的转折点在2009年，这块地迎来人生第一次“高光”也栽了第一个跟头。

华美地产旗下祈连房地产豪掷17.4亿天价，以122.9%的溢价率将其拿下，直接封神当年“地王”。

只可惜，这场天价豪赌没能如愿，规划调整、资金压力等一堆麻烦找上门，地块开发停滞，还被国土资源部列入闲置地王榜单，多方博弈下，项目入市时间一推再推。

直到2012年，K2玉兰湾接过接力棒，首开均价2.3万元/㎡，成了九棵树板块早期改善代表，也让这个板块摆脱“闲置”标签，正式踏上居住化转型之路。

2015年北京城市副中心规划落地，通州升级为与中心城区平级的核心区域，九棵树作为连接两地的枢纽，价值彻底爆发，周边配套肉眼可见地完善。

再到2025年，棚户区改造启动，同仁堂老仓库和周边平房被拆迁，土地用途从仓储调整为二类居住用地，年底中海以12.48亿元竞得，楼面价2.29万元/㎡——兜兜转转半世纪，这块地终于要褪去工业底色，迎来纯住宅的新生。

可中海接手时，面对的早已不是K2玉兰湾当年的市场。

招商拎着产品力杀进来，金隅跟着卷品质，运河玖院更是靠着600万+总价段、河景等标签拿下2025年套数冠军。

中海本想着拿“牛刀”宰只“鸡”，结果发现竞品们早就换上了“屠龙刀”。

这下好了，九棵树这个小盘，直接陷入进退维谷的尴尬局。而这场尴尬，恰恰成了我们围观中海“变形记”的最佳窗口。

600万，一条河隔开的买房思路

根据规划公示：

九棵树地块，全盘584户，户型全在120㎡以下。73/89㎡小户型占了54%，103㎡户型分走35%。

这简直是客研报告里抠出来的“标准解题模板”，而这套模板，恰好踩中了地块变迁沉淀的客群逻辑。

懂行的人一眼就能看穿：600万，就是大运河两岸的房价楚河汉界。

河左岸，是600万+的改善盘主场，运河玖院就是靠着这个总价段拿下年度销冠；

河右岸，才是600万-刚需的地盘，朝棠揽阅69平爆款户型，精准踩中朝阳一大批首套置业的刚需客群。

在通州买房，过条河的成本就是大几十万。

中海这套打法，说穿了就是“总价控制面积段”的老路子——周边新房均价5万/㎡，刚好卡着120㎡的红线。

再把这个面积段拆分成刚需和地缘改善，精准投喂两类客群：

一类是在国贸上班、挤地铁通勤的外溢刚需；另一类是想置换的本地土著。

要知道，这些土著里，说不定就有看着同仁堂仓库长大、见证九棵树地块从荒芜到繁华的老街坊。

放在以前，这两类人在开发商眼里，就是“没钱还想上车”的代表——能买到房就行，谁还在乎户型舒不舒服？

可今时早已不同往日！

当下北京新房市场，刚需赛道早已占据大半江山，解题思路更是卷得没边儿。

从万科东庐率先砸出“满配精装”模板，重新定义刚需居住标准，到朝棠揽阅用69㎡三居精准收割朝阳外溢刚需，把空间利用率卷到极致，刚需市场早已不是“凑活住”的洼地。

摆在中海面前的选择题愈发清晰：是跟风入局“满配精装”的内卷大战，还是死守“控成本、卡面积”的刚需老黄历？

这道题，向来精打细算的中海，终究给出了一份反套路的“最佳答案”。

反套路操作：中海居然不抠面积了？

九棵树地块，中海偏偏搞了个69m²+4m²=73㎡。

针对朝棠揽阅北侧卧室小、暗卫、冰箱空间局促、收纳不足等问题，户型做了全面优化。

增设明卫与独立家政间，扩容北侧双卧室空间，提升整体收纳能力，让小户型的居住体验感与实用性大幅提升，得房率与使用率会远超同面积段竞品。

这简直是“反中海”操作，就像当年这块地从“地王”变“闲置地”一样出人意料。

此外，每套户型都有阳台设置：北面通面为设备阳台，进深1米，全赠送；南面通面为开敞阳台，进深约1.8米，大概率是可封闭阳台。

按理说，它完全能把户型做得更小，靠低总价杀出一条血路。可中海偏不，比朝棠揽阅还硬生生多给了4㎡。放弃明摆着的低总价优势。

这次，中海把“客户需求”放在了“利润算计”前面。

毕竟，中海也深知通州卷出天际！地块对面就是“花语璟云”售楼处！

而这块地也见证过通州从工业到宜居的转型，也承载着老居民对品质生活的期待，再用“抠面积”那套，显然行不通了。

同时，九棵树地块规划7栋楼并没搞常规排布，而是分成南北两行，以西南30度角排开，北排东西两侧的1#和3#是15/18F小高层，剩下5栋则清一色是10-11F洋房，高低配的布局既保证了采光，也拉满了居住质感。

来源：京城楼花

具备好房子元素，做了3个景观大门规划，主要出入口设置在东侧，东侧景观大门与邻里中心、下沉庭院，以及风雨连廊进行串联。

还有业内人士推测，中海可能会在这里做三进制入口庭院——这可是10w+豪宅才有的配置，连安澜北京都只有两进。

虽说昨天还吐槽过安澜北京不够惊艳，但说实话，还是暗戳戳期待中海能在九棵树这块有故事的地块上上心。

当然，中海也没完全疯。

车位规划就透着老本行的精明：地上设置了138个车位，未来大概率改成绿化，地下568个车位剔除人防后，还剩约400个产权车位，户数和产权车位数配比1:0.7。

这种在地上设停车位的新盘，至少还有三个：金茂满矅车位配比1：1.3；朝棠揽阅车位配比西区1:1.12、东区1:1.18；长安华曦府金安车位配比1:1.13;

这种操作手法未来大概会面临小区车位配比不足的问题。

配套拉满VS航道硬伤：这块地的甜与痛

不得不说，九棵树地块能成为香饽饽，成熟到“闭眼冲”的配套功不可没——毕竟半世纪的发展沉淀，可不是新建板块能比的。

交通上堪称刚需福音，距地铁1号线八通线九棵树站仅600-700米，步行就能拿捏，坐地铁约35分钟直达国贸，早晚高峰通勤比市区堵在路上舒服太多；

自驾依托九棵树中路、京通快速路，能快速衔接五环，公交线网也密，不管是通勤还是日常出行都不愁。

教育和医疗更是踩中家庭客群痛点。

现有资源够能打，通州第一实验小学、育才通州分校等公办小学，搭配区一梯队的通州二中、运河中学西校区，从幼儿园到中学的全龄教育需求都能满足；西侧还规划了36班九年一贯制学校，网传可能引入人大附或潞河名校资源，相当于给教育配套再加一层buff。

医疗方面，900米内就有北京中医药大学东直门医院通州院区（三甲），步行10分钟可达，2.3公里处还有潞河医院（三甲），2026年即将交付的副中心医疗中心距项目也仅3公里，健康保障拉满。

生活氛围感更是直接拉满，商业、生态、金融配套样样齐全。

300米到阳光新生活广场，700米达领展购物广场，1.5公里触及通州万达广场，盒马、家乐福等商超遍布周边，日常购物、聚餐娱乐不用跑远。

南侧紧邻13.7公顷的云景公园，推窗见绿、出门入园，大运河森林公园等景区也在10公里范围内，休闲遛娃有去处；1公里内聚集十余家中外银行网点，ATM机和金融服务点随处可见，办理业务十分便捷。

但硬币总有另一面，地块藏着个绕不开的硬伤——身处飞机航道内。

要知道通州不少区域都受首都机场航道影响，九棵树也没能幸免，飞机起降带来的噪音干扰，算是刚需上车必须接受的妥协，这一点中海后续大概率要在隔音设计上多花心思，不然再香的配套也得打折扣。

不过整体来看，配套的成熟度足以对冲这个短板，毕竟在副中心核心区，能集齐这么多现成资源的地块，本就少之又少。

中海九棵树的故事，从来不是一个小盘的内卷史，而是一块土地的逆袭史，更是整个行业的转型缩。从1970年的同仁堂仓库，到2009年的“地王”，从2012年的改善初探，到如今中海的品质深耕，九棵树地块的每一次变迁，都踩着通州发展的节奏。

当房企们不再执着于“高周转、高利润”，开始真正关注“客户需要什么”；当地块开发不再只算经济账，更兼顾民生与情怀，这个行业才算真正有了希望。

最后，中海这艘航母，终于朝着正确的方向，开动了，而这块沉淀了半世纪的土地，也终于要迎来最值得期待的新生。