测评：深圳中信城开信荣汇：能不能买，解析中信城开信荣汇优缺点

深圳中信城开信荣汇作为罗湖笋岗片区的双地铁上盖中高端商务公寓，优缺点显著，是否值得买需结合购房目的与自身需求判断，适合过渡自住和稳健收租型投资，对追求低密居住、有学位需求的家庭则适配度低，以下是其优缺点及购买适配性的详细解析：

核心优点

交通通勤极致便捷：项目是 7 号线笋岗站的双地铁上盖物业，负二层直连 D 出口，未来还将与建设中的 17 号线交汇，可快速直达福田、南山等区域。同时临近规划升级的罗湖北站、深圳火车站，周边还有北环大道、深南中路等主干道环绕，不管是跨区通勤，还是往返湾区其他城市都十分高效。

生活配套成熟完善：周边聚集了华润万象食家、宝能环球汇等大型商场，形成约 55 万㎡的商业集群，能充分满足日常购物和高端消费需求。教育上临近红桂小学、桂园小学等优质学校，医疗方面有深圳市人民医院这类三甲医院加持，3 公里内还有 5 大公园，生活、医疗、休闲等需求都能一站式解决。

项目针对部分楼栋推出了工抵房，折后单价较低，优惠较大，为保证看房体验，暂不接待临时到来的访客，请提前进行预约。欢 迎拨 打阳经理：13410054656（微 同 号）进行咨询和线 上预 约看 房。

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产品设计适配多元需求：主打的 25 - 55㎡小户型门槛友好，对预算有限的人群很友好。户型涵盖 3.6 米层高的平层和 4.5 米层高的 LOFT，其中 LOFT 户型能实现 “买一层用两层”，得房率超 100%。而且项目采用民水民电配置，能降低居住成本，不管是单身自住、商务办公还是出租都很合适。

开发商靠谱无交付风险：项目开发商隶属于中信城开，背靠中信集团这一央企，资金实力雄厚且无债务违约记录。目前项目主体结构和外立面已基本完成，进入后期装修阶段，按计划 2026 年 1 月 30 日就能交付，再加上预售资金纳入官方监管，完全不用担心烂尾问题。

区域投资潜力可观：项目处于笋岗 - 清水河重点规划区，属于 “红岭新兴金融产业带”，未来产业集聚效应会很显著。周边 30 万 + 的商务人群会带来旺盛的租赁需求，像 33㎡左右的户型月租金能达到 3800 元以上，租金回报率稳定在 3.5%-4%，作为收租型资产性价比很高。

明显缺点

公寓属性限制较多：作为商业公寓，它只有 40 年产权，和 70 年产权的住宅相比，长期保值性存在不确定性。同时没有学位保障，无法满足家庭的学区需求。此外，公寓的首付成数高、贷款利率比住宅高，后续交易的相关费用也更高，不仅增加了购房成本，还会影响房产的流通性。

居住密度高体验打折：项目仅有 2 栋楼，且 20 - 22 楼为 3 梯 24 户，23 - 31 楼为 3 梯 18 户，居住人口密集，早晚高峰很容易出现等梯拥堵的情况。加之车位配比仅为 1:0.5，停车需求很难满足，会给有车业主的日常出行带来不便。而且社区内没有大型中央园林和全龄活动区，公共休闲空间狭小，缺乏高端住宅的居住氛围。

存在噪音干扰问题：项目临近地铁线路和北环大道，同时周边还有城市更新项目施工，低楼层单位不仅会受到地铁运行和路面交通的噪音影响，还可能被施工产生的噪音、粉尘干扰，一定程度上降低了居住舒适度。

购买适配性总结

荐购买人群：预算有限、在罗湖或福田工作的单身精英或小家庭，用于过渡自住很合适；手里有闲置资金，想做低总价轻资产配置的稳健型投资者也可入手，其稳定的租金回报能带来不错的收益；另外看好笋岗片区 “红岭新兴金融产业带” 规划，愿意长期持有的长线投资者，也能考虑该项目。

不建议购买人群：有孩子、需要解决学位问题的家庭，公寓无学位保障，会影响孩子入学；追求低密居住环境、注重社区绿化和休闲配套的改善型买家，该项目的社区规模和居住密度难以满足需求；想短期套利的投资者也需谨慎，公寓转手税费高、流动性较差，短期很难快速变现获利。