“降息”降首付！楼市政策组合拳出击，商办、保障房迎双重利好

1月15日，人民银行新闻发言人、副行长邹澜在国新办新闻发布会上表示，下调各类结构性货币政策工具利率0.25个百分点，各类再贷款一年期利率降至1.25%，其他期限档次利率同步调整。完善结构性工具并加大支持力度，进一步助力经济结构转型优化。

对于该项调整对房地产的影响，中指研究院指出，2024年6月，央行创设保障性住房再贷款，发放对象为21家全国性金融机构，支持地方国有企业以合理价格收购已建成未出售商品房用作保障性住房，利率为1.75%。2025年5月，央行下调结构性货币政策工具利率0.25个百分点，“本次再次下调各类结构性货币政策工具利率0.25个百分点，意味着保障性住房再贷款利率将降至1.25%”。

该机构表示，此前保障性住房再贷款资金使用规模较低，与资金成本密切相关。此次央行继续下调利率，是对中央经济工作会议“着力稳定房地产市场，因城施策控增量、去库存、优供给，鼓励收购存量商品房重点用于保障性住房等”的具体落实，将进一步支持地方国企收购存量商品房用于保障性住房，加速收购节奏，在增加保障性住房供给的同时，也有助于进一步改善市场供求关系。

另外，为了更好地推动收购存量商品房，仍需要更多政策支持，如扩大收购存量房的用途范围、改善收购价格等，提升企业参与的积极性。

降息之外，邹澜还在发布会上表示，会同金融监管总局将商业用房购房贷款最低首付比例下调至30%，支持推动商办房地产市场去库存。

上海商办物业 孙婉秋/摄

在58安居客研究院院长张波看来，下调商业用房购房贷款最低首付比例，是央行落实宽松货币政策，助力经济发展的具体举措之一。相比于住宅市场，商业地产面临着更大的库存积压和流动性难题，写字楼、商业公寓等空置率较高，需要政策支持来加速去库存，促进市场循环。

目前，各地普遍面临着在售商业用房库存高企、去化周期高企的问题，普遍周期在30个月，有的在50—70个月。

同时，在售库存去化难度大导致已供应土地和在建项目开发难度大，二手商业用房价格跌幅也加大，继而导致商业物业价格下跌幅度更大，不利于整体物业价值的保持以及企业资金链好转。

他指出，首付比例降低能让更多潜在投资者关注商业地产，提升投资意愿，带动商业地产交易活跃度。同时可引导资源向更有效率的领域和项目流动，一些位置不佳、运营不善的商业地产项目，可能因政策刺激迎来新的投资者或经营者，通过重新规划、改造和运营，实现资源的优化配置，提高商业地产整体利用效率。

“结合银行对保障房的贷款利息优惠等政策，能加速商办用房向保障房转化，优化商业地产存量结构。”张波称，中央经济工作会议强调要盘活存量，商办是房地产存量提效的重点，尤其是通过“商改住”推进闲置类商办更好用于保障房，更是政策推动的重要方向。

广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉则告诉《国际金融报》记者，在本次全国性政策出台之前，绝大多数城市均执行较高的商业用房首付要求，通常为50%，部分银行或特定项目甚至设定为60%或更高。此次央行发布的政策属于全国性调整，将商业用房购房贷款的最低首付比例统一下调至30%。

宝龙珑寓 吴典/摄

李宇嘉认为，在居民加杠杆购房意愿下降的情况下，面对有结构性的贷款需求，放开是合理的，“而且考虑到银行评估价比较谨慎，30%的首付也并不低，未来还有可能再次降低”。

他提到，近年来，随着租赁市场的崛起，热点城市机构或个人投资者，投资商业办公，并转做长租公寓、酒店式公寓等长短租结合的产品，意愿明显增强。

以深圳为例，据深圳贝壳研究院统计数据，2025年深圳新房非住宅成交占比为31.4%，同比扩大3.8%，不仅增幅进一步扩大，而且连续两年增长；二手房非住宅成交占比为17.5%，同比扩大2%，达到2012年以来次高值。

深圳贝壳研究院院长肖小平研究认为，这一成交特征的形成，主要是由于不少置业者对租售比较高的产品越来越青睐，而非住宅产品刚好对接上了这种需求，尤其是地段优越、配套成熟的小户型公寓。