REITs扩募破冰：学生宿舍资产入局！

快讯背景：2026年1月15日，国内公募REITs市场又迎来创新性突破——汇添富上海地产租赁住房封闭式基础设施证券投资基金拟启动扩募，计划购入上海尚淙实业、上海尚泊实业分别持有的“璟耀项目”与“璟博项目”两大租赁住房资产。两大项目分别坐落于浦东核心区位，兼具稳定运营基础与政策适配性，将进一步优化基金资产组合，强化现金流稳定性与成长性。

此次扩募最受市场关注的亮点的是，璟耀项目中部分楼栋作为上海纽约大学学生宿舍使用，成为学生宿舍类资产首次纳入REITs扩募范围的标杆案例。

URI据悉，汇添富上海地产租赁住房REIT于2025年3月31日在上交所上市交易，此次扩募事项已通过基金管理人内部决策机构审议，后续尚需国家发改委申报推荐、证监会准予变更注册、上交所审核及基金份额持有人大会决议通过后方可实施。

URI认为，此次扩募是政策松绑与市场需求双向驱动的必然结果，更是租赁住房REITs资产范围拓展的标志性事件。2025年9月，国家发改委印发通知明确支持REITs通过扩募新购入项目，缩短申报间隔期、简化流程并拓宽资产范围，证监会同步将扩募机制作为REITs市场建设核心环节，为学生宿舍这类特色租赁资产入市扫清政策障碍。

学生宿舍纳入REITs扩募打破了传统租赁资产的边界，其具备“租客稳定、租期固定、现金流可预期”的核心优势，与REITs对底层资产的收益要求高度契合。同时，此次交易印证了租赁住房REITs“发行-投资-扩募-再投资”的良性循环趋于成熟，既能帮助原始权益人回笼资金用于新增保租房供给，又能为基金持有人增厚收益、分散风险，为行业可持续发展提供资本闭环范本。

大宗交易详情

项目一：璟耀租赁住房项目

成交价：待评估确定（基金管理人将结合评估值及市场公允价值定价，以最终公告为准）

项目地址：上海浦东新区济明路533弄1-8、10、15-19号，距上海纽约大学前滩校园3公里，步行10分钟可达地铁7号线后滩站

地块性质：上海市浦东新区上钢社区Z000101单元11-3地块租赁住房项目，用地属性适配租赁住房运营

建筑面积：147,637.72平方米

房源构成：含多种户型，其中2号、3号、5号楼作为学生宿舍使用，提供单人房、双人房、三人房共五种房型，其余楼栋为市场化租赁住房

租客画像：核心客群为上海纽约大学学生，大一、大二学生集中入住2号、3号楼主，高年级学生安排入住5号楼，租客稳定性极强

原租金标准：学生宿舍按学期计费，单人宿舍每学期45829元；三人公寓单人间每学期34146元；三人公寓双人间每学期28538元；双人宿舍每学期24728元；三人宿舍每学期18250元

现运营数据：入住率长期保持高位稳定；学校提供往返校园班车，配套24小时保安及设施管理人员，运营成熟度高

项目特色：国内首个纳入REITs扩募的学生宿舍类资产；集学生宿舍与市场化租赁于一体，客群结构多元且稳定；配备独立浴室、厨房、全家具家电，居住品质对标高品质租赁公寓。

项目二：璟博租赁住房项目（南浦璟博滨江社区）

成交价：待评估确定（与璟耀项目同步完成定价，以最终公告为准）

项目地址：上海市浦东新区东三里桥路185、189、193、195、199号及183弄相关楼栋，坐落于浦东世博滨江，背靠南浦大桥，15分钟可达陆家嘴金融区

地块性质：上海市浦东新区南码头街道滨江单元06-05地块租赁住房项目

建筑面积：60,093.94平方米

房源构成：全装全配市场化租赁户型，主力户型包括约53㎡一居室/一室一厅、约64㎡两居室（两室一厅一卫）、约85㎡两居室（两室两厅两卫）

租客画像：以陆家嘴、世博滨江区域都市白领、年轻家庭为主，对居住品质与交通便利性需求较高

原租金标准：53㎡户型6000-7800元/月起，64㎡户型8300-9500元/月起，85㎡户型10300-11350元/月起，租期一年起签，最长可签三年，年租金涨幅不超过5%，续租无上限

现运营数据：运营状态稳健，依托核心区位与完善配套保持较高出租率；支持民水民电、居住证办理、公积金提取，且为宠物友好社区，适配多元租客需求

交易主体：收购方为汇添富上海地产租赁住房封闭式基础设施证券投资基金，交易对方（原始权益人）为上海地产房屋租赁有限公司（控股股东为上海地产住房发展有限公司，实际控制人为上海市国资委），运营管理机构为城方公司（持续受托负责日常运营）

项目特色：浦东世博滨江核心区优质租赁资产，交通网络发达（1.5公里内3条轨道交通，100米内12条公交线路）；周边商业、医疗、教育、文化设施齐全，居住舒适度高

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收购方式与交易结构

本次扩募采用“基金+资产支持专项计划”的双层结构化交易模式。基金完成扩募募集资金，扣除相关预留费用后，全额认购汇添富资本发行的第2期资产支持专项计划全部资产支持证券，成为该专项计划唯一持有人；第2期资产支持专项计划通过签署《股权转让协议》《借款协议》等文件，受让璟耀、璟博项目所属项目公司全部股权，并通过发放股东借款形式置换项目公司存量债务，实现对两大项目的间接持有；基金管理人主动运营管理项目，以获取租赁收入及资产增值为核心目标，按合同约定将90%以上年度可供分配金额向持有人分红，城方公司受托负责日常运营管理，中国银行担任基金托管人、计划托管人及项目公司账户监管银行，全程监督资金流向。

此次交易构成关联交易，扩募发售方式可选择向不特定对象或特定对象发售，具体发行时间、定价方式、认购规则等将以后续招募说明书及基金份额持有人大会决议为准。该结构设计既符合REITs资产证券化运作规范，又为项目后续稳定运营与收益分配提供了制度保障。

URI深度解读

汇添富租赁住房REIT此次扩募并纳入学生宿舍资产，具有里程碑式意义。URI观察到，当前上海租赁市场呈现“外围承压、核心稳健”的特征，外围区域保租房集中入市导致租金同比跌幅超5%，而核心区租赁资产及特色租赁业态需求稳定，抗风险能力强劲。在此背景下，璟耀项目的学生客群锁定性与璟博项目的核心区位优势，共同构成了优质底层资产的核心竞争力。

一、项目核心数据透视：

（一）现坪效表现

两项目坪效差异显著且均具备市场竞争力：璟耀项目按不同户型租金及对应面积测算，月度坪效区间为121.7-254.6元/㎡/月——其中单人宿舍坪效最高，三人宿舍坪效最低，整体学生宿舍板块平均坪效约180元/㎡/月，该坪效水平对标浦东核心区中端租赁资产，且依托学生客群实现零空置风险，性价比优势突出；璟博项目按主力户型租金测算，坪效约为113-133元/㎡/月，高于浦东滨江区域租赁住房平均坪效，核心区位溢价显著。

（二）未来收益估算

两大项目合计建筑面积超20万㎡，扩募完成后年稳定收益预计可达8000-10000万元。整体来看，项目能为基金持有人增厚分红收益，同时降低单一资产组合风险，符合REITs长期稳健的投资属性。

二、交易双方的战略逻辑

（一）收购方（汇添富租赁住房REIT）：资产扩容与风险分散的双重诉求

基金此次扩募精准契合REITs“持续扩容、优化组合”的发展逻辑，核心价值体现在两方面：其一，突破资产边界，抢占特色租赁资产赛道，学生宿舍类资产的“低波动、稳现金流”属性，能有效平衡基金现有资产的运营风险，形成“市场化租赁+特色租赁”的多元组合；其二，依托政策红利拓宽成长空间，2025年REITs扩募政策的松绑，为基金快速注入优质资产提供了便利，浦东核心区位的项目布局也能享受区域发展红利，提升资产长期增值潜力。

同时，URI认为，项目仍面临运营挑战：一是璟耀项目学生宿舍运营具有季节性特征，需配合学校学制调整运营策略，且服务标准需贴合学生群体需求，运营精细化要求较高；二是璟博项目所处核心区域租赁竞争激烈，人力、物业维护成本偏高，需在租金定价、租客留存与成本控制间寻找平衡；三是扩募需履行多重审批程序，存在流程不及预期的不确定性，可能影响资产注入进度。

（二）原始权益人（上海地产房屋租赁有限公司）：资本闭环与战略聚焦的主动选择

此次交易是上海地产集团完善租赁住房“投融建管退”闭环的关键一步，属于主动战略布局。通过将成熟运营的两大项目注入REITs平台，原始权益人可快速回笼资金，用于新增项目开发，解决租赁住房前期投入大、回收周期长的行业痛点。同时，依托REITs上市平台实现资产证券化退出，既能提升资产流动性，又能借助资本市场放大品牌影响力，巩固在上海租赁住房领域的核心地位。

三、政策支撑：REITs扩募机制的规范化赋能

此次交易的顺利推进，核心依托于2025年9月国家发改委与证监会联合释放的REITs扩募政策红利：一是拓宽资产范围，允许类似学生宿舍等特色租赁资产纳入REITs扩募，为此次交易提供合规基础；二是优化审批流程，缩短扩募申报间隔期至6个月，简化申报材料与审核环节；三是强化闭环管理，明确扩募资金优先用于新增保租房项目，推动形成“资产退出-资金回笼-新项目投资”的良性循环。

数据来源：公开数据 URI复核整理、URI Data Bank

撰文: URI研究中心

内容审核:繁花

内容复核:木兮

运营编辑:树懒