锦绣时代广场房价为什么便宜，属于哪个街道，5方面读懂值得买吗

深圳锦绣时代广场属于龙华区民治街道油松社区，其房价便宜受产权、区位、居住体验等多重因素影响，至于是否值得买，可从产权属性、居住体验、配套价值、市场情况、适配人群 5 个方面综合判断，以下是详细说明：

房价便宜的核心原因

产权属性拉低价值预期：该项目是 40 年产权的商务公寓，2020 年拿地后剩余产权仅约 35 年。且它无法落户、不参与学区划分，二手交易税费高达 15%-20%，远高于住宅，导致房产流通性差，市场需求受限，定价自然低于同区域住宅和部分优质物业。

当前区位与交通有短板：虽地处龙华都市核心区，但所在的油松片区目前仍有老旧厂房和城中村，城市界面杂乱。同时当前距离已通车地铁站超 2 公里，通勤效率低，而规划的 22 号线等交通利好需到 2028 年才兑现，现阶段配套成熟度不足，影响房价定位。

居住体验短板降低吸引力：项目容积率达 7.39，公寓为 5 梯 36 户设计，居住密度高，早晚高峰电梯等待时间长。且项目涵盖公寓、办公、商业等多种业态，人流复杂，不仅有办公噪音干扰，还降低了居住私密性，部分低楼层房源还存在采光差、受主干道车流噪音和粉尘影响等问题。

市场竞争倒逼降价：2025 年龙华区商住公寓新增供应超 50 万㎡，库存压力大。周边同类公寓及老旧小区房源充足，市场竞争激烈，开发商为加速去化，推出特价工抵房等优惠，折后单价进一步降低，拉低了整体房价水平。

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从 5 方面判断是否值得买

产权属性：若为刚需家庭，大概率不值得买。该公寓无法落户且无学区资格，很难满足子女入学需求，且剩余产权较短，后续转手税费高、流通性弱，长期持有后的资产处置难度大；若为纯投资或无户籍、学区需求的购房者，产权相关短板影响较小，可进一步考量。

居住体验：适合预算有限的单身人士或小情侣。其 27 - 38㎡的小户型、3.6 米层高可打造复式空间，且民水民电通燃气，得房率约 82%，比多数同类型公寓高，能满足基础居住需求；但对居住舒适度要求高的人群则不适合，高密度居住环境和复杂业态会大幅降低居住体验。

配套价值：值得对商业配套有需求的人群考虑。项目毗邻壹方天地、星河 ICO 等六大购物 MALL，自身还有 3500㎡情景商业街区，日常购物娱乐便捷，且周边三甲医院环绕，文化设施丰富。不过交通配套需等待 2028 年相关线路通车，若能接受配套兑现的等待周期，其配套潜力值得期待。

市场与区域潜力：适合长期投资者。龙华区作为都市核心区，计划投资超 500 亿元打造国际商圈，油松片区旧改也已启动，未来产业空间释放会带动人口流入，租赁需求将增加，该公寓预计租金回报率达 4%-5%，长期以租养贷可行性高；但短期投机者不适合入手，区域旧改和交通配套兑现需 5 - 10 年，短期内房价难有大幅上涨空间，且高交易成本会压缩投机收益。

购房成本：对预算有限的购房者来说值得入手。购房门槛远低于深圳同类型公寓和住宅，且有工抵房等优惠，能以较低成本实现置业。但需注意其物业费 5.9 元 /㎡/ 月，高于普通住宅，需将长期物业成本纳入考量。