老房子最后的结局清晰了

过去这半个月，我又在马不停蹄到处看房子，听到最多的是销售和中介的吐槽，他们中间不少人春节后准备不干了，最难的是前些年加足杠杆买了房子的。

新房的销售情况不用我多说，只有一个感觉越来越强烈，就是2025年以前开盘没卖掉的房子，产品力越来越弱，完全不能打。如果地段再不行，不是单纯降价就能解决问题的，况且现在也不给随便降。

中介还和我提到老房子，30年房龄以上的，毕竟很多家庭置换卡在卖上，这一波行情倒是让后市走势变得愈发清晰，老房子的最终结局明朗了。

有人不解，这年头谁还会买老房子？别忘了，老房子最大的优势是价格相对便宜，而目前国内新一线城市，成交总价中位数普遍在150万上下。

01

地段。

不知道大家有没有察觉，各地今年平均成交价和成交价中位数都下得很快。

带量下跌是原因之一，另一个原因是不少老房子被激活。

这些老房子都有一个共同的特点，地段相对好，周边配套好，物业还可以。

换个角度说，可能大家更能接受这个结论，那就是地段不好的老房子，已经被市场完全抛弃了。

原因？越来越多的购房者开始考虑房子的真实居住属性，以及上下班通勤时间。

前段时间出炉的《2025年中国主要城市通勤监测报告》显示，人们开始向往短距离、低成本通勤生活，通过缩短通勤时间，来提高生活幸福感，拥有生活主导权。

以前买房，为了赚钱，顺带居住。现在买房，选择的是一种生活方式。

哪怕老破小，只要占在对的位置，它的长期价值是远远胜过那些外表光鲜但空心的远郊房。

真正的好地段，不一定最贵，也不是城市中心，但一定是教育、医疗、商业、交通资源的集中交汇点。

说简单点，地段=资源的集合密度+时间的掌控力，就算以后卖不掉，租也是相对容易的。

比如我最近接触的一些客户，就想给老人换个房子，位置要靠近三甲医院，附近要有菜市场和超市，最好公园旁边。

有些客户在感叹，自己过去十年浪费太多时间在通勤上，现在要照顾老人和孩子才意识到这个问题，所以换房子，地段第一考虑。

02

楼层。

过去几年，每次提到老房子的楼层，大家的意见都没办法统一，但现在数据能说明一切。

没有电梯的，中高楼层越来越难卖，顶楼尤其如此，根本原因是现在爬不动，以后更爬不动，现在卖不掉，以后更卖不掉。

最早中高楼层还指望通过加装电梯来彻底解决这个问题，但事实是要能装，早就装了，现在装不了的，被低楼层阻挠的，以后要装难度更大。

很多老房子，最好卖的是一楼（其次三楼），比楼上贵不少。

一楼的客群是老人，有意思的是，一部分是从同小区或者附近小区楼上迁下来的，他们不想挪窝，毕竟生活了半辈子，只想加一点钱，提高生活质量，这其实是刚需，在腿脚有一点不方便之后。

尤其有院子的一楼房子，成交周期很短，不少房虫也惦记上。

有电梯的，倒是中高楼层相对好卖，关键看采光。在这里特别提醒，买有电梯的老房子，物业和环境很重要，否则后患无穷，超过20层千万别碰。

03

面积。

从最近一年成交数据充分说明，老破大彻底完了。

原因？对大面积有需求的，都是改善群体，他们对环境往往有要求，预算相对充足。

学区房更是这样，只有双学区顶级，居住属性很强的大户型，才有交易的可能性，差一点的不少三房价格已经和两房一样。

老房子比较好卖的是60-90平方区间。

我和不同中介聊过这个话题，现在购买群体分三类，一类是老人向下改善，一类是外地人进城安家，还有一类是年轻人，单身和丁克为主，有些是父母为子女买的，为了靠近方便照顾。

04

邻居。

这两天某经济学家突然出来谈房子，他提到一个观点，社区核心转向阶层社交，而非单纯房子本身，同一位置的小区，因业主阶层不同，房价未来可能差50%-60%。

我是同意这个观点的，其实以前也是这样，跟着有钱人买房子，一般不会错。

跟着投机客买，跑得稍微慢一点，就要吃大亏。只不过，现在跟着有钱人买房，难点在于迭代周期，以前是十年，现在缩短到五年左右。

老房子为什么适合同样的逻辑？租客比较多的小区，管理其实是非常混乱的，全是70+老人的小区，未来情况也会朝这个方向演变。

当然，也要看物业管理的能力，还有小区在过去一年的交易情况，如果挂牌很多，带看很低，成交量更低，也不建议碰。

一般我对一个小区未来的判断，还要看门卫、楼道卫生、停车管理，还有绿化带维护，这些小的细节往往能看出大问题。

原本第五点，我是计划写租售比，但是又怕误导大家，觉得现在老房子可以投资收租。

完全没有这个意思，租售比的修复现阶段的意义，在于推动那些原本租房的，下决心买房，但要想达到欧美国家的水平，目前还不现实。

可能今天这篇文章，很多人会持有不同的观点，欢迎在评论区表达。

我的表述是基于大量的数据汇总，以及对市场深入的分析，要知道新一线城市，成交总价中位数普遍跌到150万上下，平均成交价甚至不到17000元。

买家的心态变化了，不敢贷了，真正回归居住需求，所以才有一小部分老房子价值被重新挖掘。

当然，大部分老房子还在继续变老，加速丧失流动性，我的这句话很重要。