徐家汇，未来会被抛弃吗？

已经逐渐老去的徐家汇，未来会被抛弃吗？

这几年，徐家汇，的确是肉眼可见没落了：

1、商业地位严重下滑：

太平洋、六百等商场关店改造，东方商厦、汇金百货肉眼可见的老化；

新开的one itc开业以来就人流稀少，徐家汇冲击高奢商圈的路途艰难；

唯有港汇恒隆和美罗城依然人流旺盛，但是也远远不及十几年前的辉煌盛况。

2、学区地位下滑：

徐家汇曾经是学区高地，拥有南洋模范、徐汇中学、市四几个一梯队、二梯队初中——

但是当下徐汇的公办头部之争已经属于徐教院和园南中学——

700+，市重率、均分都是头部领先，双王争霸。

尤其是今年园南中学异军突起，高分段成绩比肩南模民办，成为了徐汇公办一哥之后——

不少买学区的家庭抛弃了徐家汇的学区房，转而投去园南，直接造成了徐家汇学区房成交量价齐跌。

3、房龄老化，楼市地位大幅度下降。

徐家汇板块的房子，曾经是整个西南片区的白月光，毫无疑问的王者板块。

我还记得我读大学的时候我的老师曾经说过，他的梦想就是在徐家汇有套房子。

美人不敌岁月，如今的徐家汇已经老了：

徐家汇的商品房主力开发于2000-2005年，到今天普遍超过了20年房龄。

自从徐汇滨江崛起，徐汇的楼市地位就已经掉了一档，成为了徐汇区的二梯队。

下滑只是开始，随着城市开发，当下分流徐家汇购买力的板块也越来越多：

徐汇内中环近些年开发了大量的次新房，部分在未来也会解禁；

西南片区也开发了如天安壹号等高品质的改善定位商品房，截留了下游的改善购买力。

更麻烦的是，这种冲击恐怕会越来越大：

未来几年，市区的旧改还在持续，新房还要大量的开发，尤其是徐汇还是旧改的主战场。

在当下这个市区旧改主旋律，市区持续开发新房的市场背景下，房龄老本身已经成为了原罪，为购房者所不喜；

而徐家汇的商品房又大多定位高端，以大两房、大三房为主，总价动辄1200-1800万，高额总价更是让大家不敢买徐家汇的房子。

叠加未来几年徐汇几个次新房的解禁、未来徐汇和西南片区持续供应的新房分流，再考虑到徐家汇板块的整体老化、没落——

徐家汇，未来会不会被购房者抛弃？楼市行情断崖式下跌？

突然聊起徐家汇板块，就是因为近期，有非常多的粉丝朋友和房东朋友都很焦虑：

有的粉丝是因为在市场上看了一圈、比较了一圈，发现最后徐家汇还是优选，但是苦于第一部分提到的几大问题，不敢出手；

有的房东朋友是担心徐家汇持续走低、想要卖房，但是又觉得徐家汇没有如此不堪，纠结之后就来找我们咨询。

其实对于市中心的很多成熟板块，都遇到了和徐家汇相似的问题：

在新开发的板块、新开发的房子冲击下，已经显老的核心区板块都有被时代抛弃的困扰。

但是，过分的负面预期往往会带来超额的低估和轻视，新开发区域的冲击自然存在，但是我们更应该关注的是：

1、等到所有的负面利空都发生之后，这个板块的成色如何，是否真的一无是处？是否毫无竞争力？

2、到时候这个板块的稀缺性是否会被新板块完全取代掉？是否会失去自己的定位？

3、是否有什么利好能够让这个板块的价值提升，对冲下滑压力？

其实从这个思维方式来梳理徐家汇，我们马上就可以得到一个结论：

即便是楼市地位下降，优势被持续分流，徐家汇依然是市中心资源非常强的一个中产板块——因为徐家汇的资源确实是太强了。

徐家汇如今是一个典型的中产板块，中产需求主打是五边形战士，也就是配套的均好性。

而资源这一点来看，徐家汇实在是太强。

一般的中产社区：

有一个双学区学校，一到两条核心地铁，一个到两个核心商业，六七个中产小区就已经是一个不错的中产社区。

如果有不错的公众配套比如公园、景点，或者水景，就已经算是加分项。

比较典型的比如成熟的中产社区大宁、古美、天山都是如此；

当下正在新开发的北上海西藏北路、东外滩等区域，资源恐怕要差很多，要么没学校、要么没有商业，要么地铁单薄。

而徐家汇的资源上，绝对的全市一梯队级别：

1、商业上

港汇恒隆依然是西南片区目前唯一一个奢侈品商场，对于西南片区的高端购买力依然有吸引力。

何况六百、太平洋百货后面会整体旧改，徐家汇中心的商场也会在未来全面开业，届时徐家汇的商业面积总量高达50w平方米，依然是西南片区不可小觑的大型商圈。

2、学校上，虽然现在徐汇变成了徐教院和园南争霸，但是作为拥有多个双学区组合的徐家汇依然很能打，且南模等学校即便不是徐汇的王者，在全市也是top级别的初中，不会完全掉队。

3、交通上，徐家汇本身就是1、9、11三轨交汇的内环内轨交枢纽。

如果考虑到整个徐家汇区域的板块辐射面积高达方圆5公里，徐家汇板块拥有1、3、4、7、9、10、11七条地铁线路，畅行市区。

4、徐家汇的医疗资源是全市真正的第一梯队，周边分布了超过5家三甲医院，龙华、中山、复旦大学肿瘤医院、上海胸科医院、中福会妇幼保健院、以及宛平南路600号。

图源城说talk

5、且作为一个挨着衡复风貌区、有众多文化建筑的板块，徐家汇的公众配套也很有亮点。

天主教堂、徐家汇书院（下图）、徐家汇公园都给居民提供了日常休闲的去处。

市中心范围内，徐家汇整体的日常文化配套丰富度，可能只有老静安能与徐家汇媲美，黄浦的众多板块都还和徐家汇有差距。

综合比较各方面的素质，徐家汇仍在众多中产社区里面处于一梯队。

而另一个维度就是竞争维度：

如果详细分析待解禁的新房、以及未来徐汇的开发方向，就会发现，对于徐家汇的冲击依然有限。

徐家汇的产品当年定位都很高，莱诗邸、福源汇、东方曼哈顿等次新标杆社区中的户型配比以大面积为主。

主要产品类型都是90-110平的两房，120-160的三房产品为主，主打的就是中产改善。

本身吸引的是对面积有需求的中产家庭客户，此外可能还有学区的考虑。

而徐汇区最近几年和未来，整体的旧改方向主要集中在徐汇滨江的外溢板块。

包括正在进行开发的的东安区域旧改、中段龙华-南站区域的旧改；

以及未来徐汇滨江南段植物园、长桥区域的旧改。

过去几年徐汇的其他区域田林、康健、漕河泾区域都只是零星旧改，供应一两个项目。

其中靠近徐汇滨江的区域，新房开发本身都已豪宅产品为主，产品单价主要在15w以上，总价2500w以上，其实和徐家汇本身就不在一个竞争维度上，对徐家汇冲击十分有限。

而过去几年，在徐汇滨江尚未全面豪宅化时代开发的汇源玺、保利滨江天珺、中海领邸玖序；

以及临近徐家汇的田林、康健、漕河泾等区域的确开发了鑫耀中城、汇悦庭、玲珑庭等中产社区，可以视为正面竞争徐家汇的项目。

不过，虽然这些产品的定位都是中产社区，但大部分都是受限于当年70/90政策之下的产品，其中80%的户型都是99平小三房。

而其中真正定位120-150的三房产品，数量极少，本质上也很难正面大量冲击徐家汇定位改善的二手房市场。

更何况，田林、康健、漕河泾、南站等区域短期也很难通过旧改在多方面追上徐家汇，最多就是通过房龄新错位竞争一下。

而更远处，即将进入主力开发周期的长桥和植物园片区，虽然未来也会有成片的次新房，但对于徐家汇的影响可以说极小了——

就好像用闵行和徐汇比差不多的差距，本身都不是一个阶层的地段。

房子不会卖，价格不好谈

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而且从长周期看，徐汇滨江虽然取代了徐家汇西南片区龙头板块的地位，但是实际上——

徐汇滨江的崛起本身对于徐家汇来说，是利好大于利空的。

当下，上海的开发重心就是扩大市中心的范围，而徐汇滨江承载了市区向南扩张的重任。

因此2025年徐汇滨江的新房价格暴涨——

当局在主动通过价格塑造徐汇滨江的地段价值，新房价格达到了18-19万的水准，已经是全市的一梯队。

徐汇滨江并不是独立存在的板块，其价格上涨将会对整个西南片区的价格链条产生带动作用——价格具有传动和锚定的效应。

徐家汇作为徐汇区的二梯队板块，自然也会因此获益，长期看，可能还会因为徐汇滨江带来的整体的地段阶层跃迁，产生上涨潜力。

毕竟徐家汇本身离徐汇滨江北段西岸金融城片区就不远，而徐汇当下又在通过东安片区的旧改联通徐家汇和徐汇滨江。

而随着两个板块的联动开发，对于徐家汇的商业中心地位，反而是利好大于利空。

从定位上，徐汇滨江北段西岸金融城的商业面积20万方，其中10万方是一个奢侈品零售商场，另外10万方规划的是重奢独栋商业街区。

其定位更像江对岸的前滩太古里，以体验式商业风格为主，和徐汇滨江的商业氛围一脉相承，并不是主打地缘客流的mall。

而徐家汇的商业类型，某种程度上和中山公园商圈类似：

在如今商业遍地开发的年代，虽然已经不再有曾经那个时代的虹吸全市的效应，但是凭借着枢纽交通地位和周边成熟且富有的居民，已经转型成为依靠枢纽交通人流+地缘居民支撑的区域型商业中心。

二者之间的关系更像是互补而非绝对意义上的竞争，未来随着板块全面建成、居民全面入住，可能对徐家汇还有客流补充的效应。

而利空在于，徐汇滨江抢占了高奢定位之后，徐家汇的商圈升维之路就很难进行下去了。

徐家汇中心之前的定位就是把徐家汇的商业地位抬升到高奢级别——

但是这么近的两个地方，容不下两个高奢，徐汇滨江看起来好像更有潜力一点。

而实际上，one itc开业之后的确人流也一直不行。

客观来讲，随着这些年西南片区最富有的一群人离开徐家汇、搬家到徐汇滨江，徐家汇当下也很难扛着高奢商场的定位。

可能维持港汇的轻奢水准，对于徐家汇商圈来说就已经是理想状态了。

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当然，随着徐汇定位中产的社区总量变多，徐家汇后面的楼市走向也会走向新周期：

部分长期保值， 部分苟延残喘，部分走向淘汰。

1、标杆社区长期有流通性和保值性。

比如莱诗邸、福源汇、东曼，本身品质过硬、物业过关，无论是在内环的范围长期看依然不会逊色，行情回暖后还能继续跟上大盘上涨。

由于徐汇区新房供应的产品断层（要么豪宅、要么小户型、要么外环边上），徐家汇这些标杆社区的竞争对手，目前看依然是公园道壹号、尚汇豪庭等定位改善的内环外次新房——、

品质不错、总价类似、定位类似，只不过地段差一些。

2、徐家汇二梯队的小区，会受到较大的冲击。

100平小三房也好、徐汇南部的新房、闵行的新房都能冲击这些品质一般、定位不高的小区。

3、徐家汇的老大楼，未来必然是被全面抛弃。

这个不复杂，以前大家没得选，且地缘情结很强，才给了这些房子生存的机会。

中长期看，这些房子的流通性会越来越差。

4、徐家汇的老破小，随着学区溢价减小，反而成为了一个不错的选择。

享受了真正方便的市中心配套+租金表现不错，在徐汇区地价全面上涨、未来有可能老房子会拆迁的基础上，可能是能淘到一些不错的选择。

篇幅有限，具体如何选房，感兴趣的朋友可以保持关注。