市场首单持有型不动产ABS扩募完成 以产品创新推动模式转型

来源：上海证券报·中国证券网

上证报中国证券网讯（记者 闫刘梦）2025年，中金公司作为计划管理人的建信住房租赁基金持有型不动产资产支持专项计划（简称“建信持有型不动产ABS”）2025年第一次扩募资产支持证券在上海证券交易所挂牌转让。本次扩募以南京两个保租房项目作为底层资产，募集规模4.53亿元，推动产品总规模增至16.23亿元。此次成功扩募标志着建信持有型不动产ABS实现从1.0版本到2.0版本的跃升，正式打通了持有型不动产ABS扩募路径，在“募投管退”闭环路径上迈出关键一步。

作为市场首单持有型不动产ABS扩募项目，建信持有型不动产ABS通过证券化手段盘活存量资产，为租赁市场注入新动能，以金融创新架起资本市场与民生需求的桥梁，生动诠释了中国特色金融文化的理论内涵与实践价值，鲜活呈现了以文兴业的投行实践。

在建信持有型不动产ABS项目中，中金公司作为计划管理人、建信住房租赁基金（简称“建信住租基金”）作为原始权益人，始终将中国特色金融文化作为项目执行过程中的行动指南，贯穿产品服务的创设、升级全过程，以金融业务实践践行中国特色金融文化，推动投行业务高质量发展。

坚持诚实守信 以透明运营筑牢信任根基

自建信持有型不动产ABS设立以来，计划管理人和建信住租基金一直坚持诚实守信原则，致力于强化信息披露和深化投资者交流工作。在信息披露方面，计划管理人遵循专项计划文件的约定，按季度跟踪标的资产的评估值和公允价值，并按季度如实透明地向广大投资人及时披露资产管理报告、价值考量更新意见书/评估报告以及净值公告。

自本项目发行上市以来已完成四次定期信息披露，在底层标的资产的经营、专项计划的收益分配、跟踪估值等方面均做出详细披露。在投资者交流方面，“建信长租”通过组织线下和线上业绩说明会、举办数十场路演，就专项计划存续期运作情况、底层标的资产的经营现状及拟扩募资产的经营情况与投资者进行充分沟通，以透明促信任，以诚信赢支持。

此外，该产品不同于传统ABS产品，在本次扩募定价方案的制定过程中，采用市场化的询价机制进行簿记发行，由新老投资人共同享有发行溢价。作为全市场首单持有型不动产ABS的扩募产品，建信住租基金将定价权充分交给市场，有效平衡了多方利益诉求，为后续同类产品提供了优秀范本，展现了金融以义取利、促进公平共享的价值追求。

坚持稳健审慎 以审慎态度培育优质资产

据了解，建信住租基金始终秉持审慎经营的原则，不以规模和收益为唯一导向，在做好底层运营的基础上，不断培育优质资产，再以扩募的方式将适合的资产在合适的时机纳入“建信持有型不动产ABS”平台。

截至2025年上半年，建信住租基金累计收购项目30余个，分布在北京、上海、广州、南京等核心城市，资产规模超160亿元。本次扩募的底层资产为南京的两处保租房，资产估值合计为4.33亿，扩募资产均为建信住租基金收购并培育至成熟稳定运营的资产，经计划管理人和原始权益人对城市能级、资产规模、资产合规、收益测算、产品运营等多方面的综合评估后纳入首次扩募的资产包中。

本次扩募完成后，建信持有型不动产ABS底层项目扩充为六个，覆盖上海、杭州、武汉、南京等重点城市，产品辐射区域进一步提升，在拓宽收益来源的同时，提升了产品的抗风险能力，增强了整体资产包的运营稳定性。

坚持守正创新 以产品创新推动模式转型

记者了解到，建信持有型不动产ABS通过创新的金融工具设计，无主体信用增信，更加聚焦于产品治理机制、底层资产的运营管理等方面，通过在信息披露、激励约束、流动性支持、资产运营治理、二级交易和扩募等方面的“六大创新机制”，压实资产信用，为住房租赁市场投融资循环开拓了新渠道。计划管理人和原始权益人在建信持有型不动产ABS设立之初定下的六大机制的框架下，进一步探索和落地了扩募方案，完成了“六大创新机制”的最后一块拼图。

本次扩募是全市场首单持有型不动产ABS扩募项目，标志着持有型不动产ABS正式打通扩募路径，进一步提高了产品持续扩容能力，以金融产品功能性创新，助力租购并举住房制度的落实，推动房地产行业向新发展模式转型。

此外，在建信持有型不动产ABS扩募发行过程中，计划管理人和原始权益人始终坚守合规底线，将合规要求贯穿决策、执行、簿记发行、存续期管理等全流程，持续与法律顾问、公司合规部门以及监管机构沟通协同，确保各项工作依法合规开展，以坚实的合规保障推动项目安全运作，有效维护投资者合法权益与资本市场稳健发展秩序。

中金公司表示，建信持有型不动产ABS的成功扩募，是责任金融服务人民住有所居、住有宜居的美好生活愿望的缩影。项目通过盘活存量资产，为租赁市场提供持续动力，缓解核心城市住房压力，让金融创新的温度惠及数千家庭，让更多奋斗者安居乐业。

未来，中金公司将继续坚定秉持金融报国、金融为民的理念，践行中国特色金融文化，以更多创新举措温暖安居梦想，以更加卓越的金融服务助力实现人民群众美好生活的向往。