最高法：未提供物业费转账及缴费原件，不足以证明合法占有房屋？

裁判要旨

案外人主张在法院查封前合法占有房屋以排除执行，仅提交入住通知书、物业协议、费用单据等材料不足够；需同时提供物业费、水电气费等银行转账记录及缴费凭证原件，符合证据真实性、关联性要求，才能认定已合法占有房屋。

争议焦点

再审申请人主张对案涉两套房屋享有排除强制执行的民事权益是否成立？

裁判意见

法院审查认为，再审申请人虽提交了购房合同、房款转账流水及收据，证明其在查封前支付房款并签订合同，但主张合法占有房屋时，仅提供入住通知书、物业协议及费用收据，未提交缴费转账记录和凭证原件，不符合证据规定，不足以证明查封前已合法占有。其以家庭人口多、两套房屋连通装修为由主张整体排除执行，缺乏法律依据，不符合排除强制执行的法定条件。综上，再审申请人的再审申请事由不成立，依法驳回其再审申请。

典型意义

本案明确了“合法占有房屋”的关键证据标准，为案外人执行异议之诉提供了清晰指引。既保护了申请执行人的合法权益，防止虚假占有主张规避执行，也引导当事人在房屋交易中注重证据留存，提醒公众仅持有收据等间接证据不足以证明实际占有，需完备转账记录、原件凭证等核心证据，维护了司法裁判的统一性和严肃性。

法律评析

一、合法占有房屋的证据需满足实质要件

认定“合法占有”需结合证据的真实性、关联性和合法性综合判断。入住通知书、物业协议仅能证明存在占有合意，而缴费转账记录及凭证原件是证明实际履行占有义务的核心证据，二者缺一不可。本案中，再审申请人未提供后者，无法形成完整证据链，故法院未支持其主张，体现了“以事实为依据”的司法原则，避免仅凭形式证据认定事实。

二、排除强制执行需符合法定条件

根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》，案外人排除执行需满足“查封前签订合法有效合同、支付全部价款、合法占有房屋”等法定条件。本案中，再审申请人虽满足前两项条件，但因占有证据不足，且“家庭人口多、房屋连通装修”并非法定排除执行事由，故其主张未获支持。这一裁判逻辑明确了排除执行的严格法定标准，防止权利滥用。

三、证据留存是维护权益的关键

本案警示当事人在房屋交易及占有过程中，需注重证据留存的完整性。无论是购房款支付还是物业费、水电气费缴纳，都应保留转账记录、原件凭证等核心证据，避免因证据瑕疵导致权益无法实现。同时，法院对证据的严格审查，既保障了司法公正，也倒逼市场交易主体规范行为，减少虚假诉讼风险，维护了房地产市场的交易秩序。

案件索引

最高人民法院（2021）最高法民申×号