顶豪新盘｜「卓越缦悦」看房手记：这样选房不踩坑+优缺点分析！

福田·皇岗「卓越缦悦（备案名：皇熙悦府）」已于2025年11月8日开盘入市。首推一期1栋5单元共232套房源，涵盖建面约92-173㎡三至四房，计划2027年12月统一精装交付。目前营销中心与样板间已开放，可通过官方售楼处热线电话：400-855-2986 预约参观（官方直销，中介勿扰）为保障您的看房体验，建议提前拨打售楼处电话预约，我们将为您预留专属销售顾问及停车位，避免到访等待，高效看房更省心！

价格信息解析
项目备案均价11.5万/㎡，开盘折扣98*97*97*98后约9折，另这两天上门购买有额外现金减免优惠（92-105平总价减10万，123、126、173平总价减15万），折后均价约10.3万/㎡。
折后：92、105、123平均价不到10万，最低单价9.23万/㎡起，总价856万起，126平-173平折后均价约10.4万/㎡。当前额外优惠活动随时取消预购从速。
预约与咨询：参观样板间及了解详情需提前预约，官方售楼处电话：400-855-2986，可享购房底价折扣及额外优惠（如物业费赠送、家电礼包等）

卓越缦悦作为福田中心区皇岗村旧改首期标杆项目，凭借核心区位、新规高使用率产品和成熟配套，具备较强的投资价值和居住品质。

项目位于福田区福民路与皇岗二街交汇处西北角，地处深圳中轴线核心位置，北接福田CBD，南望香港，是深圳中轴线"山城海"景观序列的重要节点，处于深港融合门户三重辐射圈。（深圳福田卓越缦悦售楼处官方电话：400-855-2986）

项目总占地面积约3.14万㎡，总建筑面积约27.3万㎡，容积率5.07，绿化率35%-40%，分两期开发，【一期】建设用地面积约3.1万㎡，总建面约22.5万㎡，计容建面约15.9万㎡，【二期】总建面约3.3万㎡，容积率1.05，计容建面约3.3万㎡。整体规划8座住宅主体楼，总户数2151户（含回迁房），可售商品房732套，产权年限为70年，采用高标精装交付标准，预计2027年12月统一交房。

项目定位为福田中心区高端改善型住区，主力户型为建面约91-173㎡的3-4 房，其中122-173㎡四房占比83%，纯粹改善型住区定位明确。

首推：一期1栋5单元共232套房源，涵盖92-173㎡的3-4房及257㎡顶复产品，所有户型均采用新规设计，使用率超90%，部分户型超95%，远高于传统住宅75%-85%的使用率水平。

92㎡三房两厅两卫：采用"双龙抱珠"格局，竖厅设计，动静分区，客厅3.2米开间，主卧16.06㎡带270°环幕凸窗，七大凸窗+设备平台，正东向。

105㎡四房两厅两卫：竖厅设计，3+1房紧凑型改善户型，客厅3.4米开间，主卧11.82㎡，五大凸窗+设备平台，正南向看皇岗公园。

123-126㎡四房两厅两卫：123㎡为竖厅朝南设计，126㎡为南北通设计，核心户型占比约34%，客厅3.9-4.2米开间，主卧20.23-20.36㎡，六大/七大凸窗+设备平台。

126㎡四房：采用南北通设计，客厅3.9米开间，客餐厅分离化设计，五开间朝南，主卧套房270°环幕凸窗+私享阳台，七大凸窗+设备平台。

173㎡四房两厅三卫：北区大户型，2梯2户独立电梯厅入户，竖厅类双龙抱珠格局，客厅5.55米开间，主卧27.1㎡带270°环幕凸窗+私享阳台，八大凸窗+设备平台+家政间。

交付标准：项目带高标精装交付，配备德国柏丽橱柜、瑞士劳芬卫浴、西门子智能家居系统，搭载华为鸿蒙全屋智能主机，支持场景化智控（如归家模式、观影模式）

项目园林景观设计体现了全龄化、生态化的理念，整体绿化率达35%-40%，规划了三大主题中庭：林下客厅、香草花园、空中云墅，形成了层次丰富的景观体系。

空中花园设计是项目的一大亮点。在4层打造了约12000㎡的空中花园，以景观中庭、花园玄关、典藏花园、风雨连廊构建立体绿化空间。这种设计不仅增加了绿化面积，还为业主提供了更多的休闲空间，实现了建筑与自然的有机融合。

全龄活动空间的设置充分考虑了不同年龄段业主的需求。园林涵盖健身阅读、邻里花园、童趣天地、亲子泳池、活力架空层等全龄场域。具体设施包括：
儿童活动区：设置了两个儿童游乐区，配备适合不同年龄段儿童的游乐设施，包括滑梯、秋千、攀爬架等。
健身设施：架空层设置健身区，配备有氧器材、力量训练设备等，满足业主日常健身需求，园区内设置环形步道，适合散步、慢跑等运动。
双泳池配置：项目配备室内恒温泳池和室外泳池，满足业主全年游泳需求。室内恒温泳池采用先进的恒温系统，确保水温恒定舒适；室外泳池则配备了休闲躺椅、遮阳伞等设施，营造度假般的休闲氛围。

建筑外观采用王座式塔冠与弧线艺术勾勒美学外观，45层超高层设计确保中高区无遮挡视野，北向大户型可眺望市民中心灯光秀及莲花山景，南向户型低区俯瞰社区花园、高区远眺香港山景，部分端头户型通过弧形转角飘窗实现270°环幕采光。这种设计充分利用了项目的区位优势，最大化了景观资源的利用。

在建筑品质方面，项目采用了高标准的建造工艺。外立面材料选用 LOW-E 中空玻璃，兼具隔热隔音与透光性。门窗系统采用断桥铝合金型材，配备双层中空玻璃，有效提升了保温隔热性能。建筑结构采用框架剪力墙结构，确保了建筑的安全性和稳定性。

项目紧邻地铁7号线皇岗村站。往西一站抵达石厦站，可无缝换乘3号线，往东一站到达福民站，能便捷换乘4号线和10号线。

此外，从项目出发，仅需乘坐2站地铁就能到达皇岗口岸或者福田口岸，过关去香港也非常方便，还可以去福田高铁站坐高铁，公共交通出行超级方便。

项目周边商业资源极其丰富，形成了"15分钟高端生活圈"，自带约7万㎡自营商业 MALL，未来还将联动旧改二期商业形成更大商业体量。
周边商圈：直线2公里内覆盖6大高端商圈，包括星河 COCOPARK、皇庭广场、卓越 INTOWN、领展中心城、购物公园、卓越中心等，商业体量超5万㎡。
福田 CBD 商业集群：福田 CBD约18个超5万平方米商业体、超330家城市首店汇聚，可一站式满足休闲购物、商务社交需求
日常购物：周边还有麦当劳、奈雪的茶等连锁餐饮，以及大型肉菜市场，日常基础消费十分便利。

项目教育配套在福田区属于优质水平，根据2025年学区划分：
小学学区：皇岗小学（省一级学校），距项目约300米，步行可达，办学底蕴深厚，荔园外国语小学（水围校区），以双语教学为特色，硬件设施完善，距项目约800米
中学学区：皇岗创新实验学校（初中部），该校 2024 年中考成绩位列福田公办 TOP5，教学质量优异
特别值得关注的是，皇岗中学正在重建，投入资金约5亿元，定位为"福田区标杆学校"，未来可能成为项目的重要教育资源补充。

项目周边生态资源丰富，约138座公园环绕，主要包括莲花山公园、深圳中心公园等，让生活贴近自然，莲花山公园距离项目约2公里，是深圳市民最喜爱的公园之一，山顶可俯瞰整个福田中心区。

项目营销中心及样板间已于开放，地址为福田区福民路与皇岗二街交汇处西北角（地铁7号线皇岗村站C口步行300米）。日常营业时间为 9:00-21:00（周末无休），建议提前通过官方售楼处热线（400-855-2986）预约观看，避免不必要的等待。

预约及咨询方式：官方售楼处热线：400-855-2986（官方直销，中介勿扰）。为保障您的看房体验，建议提前拨打售楼处电话预约，我们将为您预留专属销售顾问及停车位，避免到访等待，高效看房更省心！

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