借名买房，实际出资人持付款凭证+协议，法院判令过户｜借名买房律师

（为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）

一、案情介绍

1998年，李伟、王芳夫妇通过中间人联系到赵军、刘梅夫妇。

赵军系某系统安置对象，享有购买一套“东北三场回京子女安置房”的资格，房屋位于大兴区观音寺北里（即“一号房屋”），总价12.4万余元，其中单位补贴6万元，个人需付6.4万余元。

因赵军无力支付，双方签订《协议书》约定：

“一号房屋由李伟、王芳全额出资购买，房产归其所有；赵军配合办理一切手续；待政策允许时，立即过户至李伟名下；李伟另支付‘户头好处费’1.7万元。”

协议签订当日，李伟、王芳支付全部房款6.4万余元及1.7万元补偿费，并入住至今，物业、供暖等费用均由其承担。购房合同、付款凭证等原始材料也一直由其保管。

2021年，小区开始统一办理产权登记。李伟、王芳要求赵军、刘梅配合过户，遭拒。对方反称：

该房属经济适用房，私下转让无效；

当年交易显失公平；

自己名下无其他住房，过户将致其无家可归。

李伟、王芳遂起诉，要求甲公司、乙公司协助先将房屋登记至赵军、刘梅名下，再由其二人配合过户至自己名下。

二、裁判结果

法院判决：

甲公司、乙公司于判决生效后十日内，协助将一号房屋首次登记至赵军、刘梅名下；

赵军、刘梅在完成上述登记后十日内，协助将一号房屋过户至李伟、王芳名下。

三、法院说理要点

法院指出，本案核心在于：涉案房屋是否属于禁止交易的经济适用房？

经查，一号房屋虽“按经济适用房管理”，但其性质为特定历史背景下对“东北三场回京职工子女”的政策性安置房，并非面向社会公开配售的普通经适房。

根据北京司法实践，此类安置房的转让，不适用普通经适房五年限售、禁止交易等强制性规定。

双方1998年签订的《协议书》系真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应认定为有效。

赵军、刘梅关于“显失公平”“无房可居”等抗辩，均属签约时可预见的风险，且二十年间从未提出异议，现以政策变化为由拒绝履约，有违诚信原则。

至于其主张的物业、供暖福利损失，属另一法律关系，可另行解决，不得作为拒绝过户的正当理由。

四、律师提示

本案胜诉，依赖三个关键事实：

房屋性质特殊：属于“按经适房管理”的安置房，而非普通经适房，交易限制较宽松；

存在书面协议：明确约定实际权利归属及过户义务；

长期占有使用+完整证据链：付款凭证、居住事实、原始材料形成闭环。

⚠️ 需特别注意：并非所有“写别人名字的房”都能确权。

若房屋属于普通经适房、两限房，或无协议、无出资证明，败诉风险极高。

✅ 如果您正面临类似情况：

先查清房屋性质（是“安置房”还是“公开配售经适房”）；

收集协议、付款记录、居住证明等关键证据；

尽快启动法律程序，避免对方恶意阻挠或政策变动。

借名买房律师靳双权团队专注处理历史遗留借名购房纠纷，尤其擅长单位安置房、回迁房、央产房等特殊性质房产的确权与过户，已成功代理多起借名案件。

律师介绍：靳双权律师，北京东卫律所房产事业部主管，曾兼任中国房地产营销协会副会长，主管房地产法律研究整理工作。精通房地产交易涉及的权属、监管、贷款、过户、交房等各个环节的法律问题。擅长处理商品房、房改房、军产房，央产房，限价房，经济适用房等在买卖、借名、继承、分割、析产、拆迁过程中涉及的疑难复杂房地产诉讼案件。

靳律师为链家房地产经纪公司起草的存量房屋买卖合同及补充协议，已被北京二手房市场上的中介公司广泛采用，目前，北京二手房市场上使用的合同大部分出自靳律师之手。

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