又见商改住！月亮岛这栋公寓改商住楼！新增超16000㎡住宅！

月亮岛这个超百万方的超级大盘，又要加人了！

这次商改住，又将新增上百户住宅！

1月13日，望城区政府官网同步发布两项关键公示，分别为“玫瑰园项目商住比调整公示”与“玫瑰园项目社区七S1#栋拟修改总平面图及单体方案批前公示”。

此次调规聚焦玫瑰园项目社区七S1#栋，核心调整为原规划商业性质的公寓楼，绝大部分体量用途变更为住宅，同步优化项目商住比及总平面布局。

根据公示内容，S1#栋拟修改单体方案，调整后建筑功能适配住宅需求，在层高、户型布局等方面进行针对性优化，以满足居住舒适度标准。商住比的同步调整，将减少区域商业存量冗余，补充住宅供应缺口，预计可新增上百户住宅房源，为月亮岛片区注入更多居住活力。

玫瑰园项目地块原规划条件总用地面积为876.10亩，容积率<3.06，商业计容建筑面积不超过80500平方米(商业占比4.5%).2021年审批总图容积率为3.05，商业计容建筑面积73602.69平方米(商业占比4.14%).本次申请将玫瑰因项目社区七配套S1#栋塔楼公寓式酒店调整为住宅，原审批方案塔楼公寓式酒店计容面积20126.54平方米，拟调整为住宅的面积 16462.29平方米。调整后玫瑰因项目容积率3.04，项目计容建筑面积为1775489.65平方米，商业计容建筑面积54443.59平方米(商业占比3.07%).

拟将社区七S1#由商业楼(1-4F为商业,5-24F为公寓式酒店)调整为商住楼(1-3F为商业,4-25F为住宅),裙房商业保留3966.98平方米,16462.29平方米由公寓式酒店调整为住宅,增加居住人口110户,减少计容面积3867.71平方米。调整后幼儿园、社区用房、物管用房、机动停车位满足规定要求。

众所周知，玫瑰园是进驻金星北的元老级房企，在开发完现在大家看到的玫瑰园小区后，将项目剩余地块整体卖给了时代中国。

也就是说，大家其实可以把玫瑰园和现在的时代倾城看成一个整体，一个体量达到约230万方的超级大盘。

一期：2013年开始建设，2015年交房，20栋高层住宅。

二期：2016年开始建设，2017年交房，31栋高层住宅。

三期：2018年开始建设，2019年交房，22栋高层住宅。

四期：2019-2020年建设，分两批交房，一批在2020年6月，另一批在2021年4月，22栋高层住宅。

五期：2019年建设，2020年交房，12栋住宅，其中有两栋是17层住宅。

六期：别名为时代汀蓝，8栋高层住宅，交房时间为2025年9月30日，目前还有现房在卖。

时代倾城的二手房，不管是挂牌量还是成交量在全长沙来看都是比较靠前的。

小区优势比较突出，近地铁，教育资源相对较好，配套成熟，生活比较便捷，最重要的是现在价格是真便宜，7字头房源遍地都是。

同时小区受超大体量规划影响，楼栋密集导致居住私密性一般，通风采光受一定影响。

同时小区内部交通拥堵问题尤为突出，早晚高峰时段，小区内部道路及出入口易出现车辆滞留，给业主出行带来不便。

回到此次调规的S1#栋，它正是目前在售的时代汀蓝的重要组成部分。

该项目户型做得比较多，小到建面115㎡，大到建面253㎡，面积跨度如此之大。并且从整体来看，时代倾城前几期都是偏刚需的，突然做200㎡以上的大面积产品，只能说有勇气。

目前还有建面246㎡、253㎡的五室两厅三卫大平层，精装备案价达到约12000元/㎡。此次S1#栋商改住，在产品上应该会有所错开。

值得关注的是，时代汀蓝对面，珠实地产的新盘也即将面市。

该项目由广州国企珠实地产开发，规划两栋住宅、一栋公寓，共224套住宅，主力户型为117㎡、143㎡新规产品，预计春节后首开。

现在来看，说了很多年的金星北/月亮岛开发已进入尾声，新盘供应量也基本难再有。

但现在来看，2026年片区在售的新盘其实还是挺多的：

地铁口有润和的新盘、天晟滨月汇；

近地铁的有时代汀蓝这栋商改住、珠实地产新盘；

地铁有点距离的有金富江山院、国欣向荣府、三润城三期；

临湘江新区永旺梦乐城的有润和悦山府、润和瑞玺台等

不管是刚需还是改善，各类不同产品都有，为购房者都提供了非常完善的选择。

说来，月亮岛正地铁口还有几个商业性质的公寓/酒店楼，会不会也调规呢？

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