经济学家汤继强：以“好房”构建+精细运营护航房地产转型之路丨年度对话

1月15日，封面新闻、华西都市报主办的“2025封面新闻-华西房产TOP50年度对话”在成都举行。

西南财经大学西财智库主任、首席经济学家汤继强出席，并以《从调整到稳定，房地产市场的未来发展》为题发表演讲，结合国际实践与国内行业变革，深度拆解房地产市场转型密码，为行业高质量发展提供清晰指引。

西南财经大学西财智库主任、首席经济学家汤继强发表演讲

国际镜鉴：锚定房地产发展底层逻辑

全球房地产市场的多元实践，为我国行业转型提供了宝贵的经验启示与风险警示。汤继强指出，不同国家的发展路径背后，是对市场规律的深刻印证。美国模式因过度金融化脱离居住本质，最终引发2008年次贷危机，警示行业必须坚守居住核心属性，严防金融风险跨领域传导；日本在20世纪90年代遭遇房地产泡沫破裂，叠加人口老龄化加剧，市场陷入长期调整，印证了脱离经济基本面的繁荣如同“空中楼阁”，人口结构更是决定行业长期走向的根本驱动力。

新加坡模式则展现了可持续发展的另一种可能：以租赁市场为主导，通过《住房建设法》构建完善法律保障，搭配科学租金管制政策，实现了住房保障与市场效率的动态平衡，为我国构建租购并举的住房体系提供了直接借鉴。我国房地产已彻底告别普涨周期，进入“总量平稳、结构分化”的新阶段。

汤继强强调，过去依赖土地红利、金融杠杆的粗放式发展路径已难以为继，唯有扎根经济基本面、紧扣人口发展趋势、健全制度监管体系，才能为行业行稳致远筑牢根基。

供需协同：构建多维“好房”价值体系

高质量发展阶段，“好房子”的内涵已超越单纯物理空间，成为承载美好生活的综合价值载体。汤继强表示，新时代“好房”的构建，必须依托供需两端精准发力、协同推进，形成“需求牵引供给、供给创造需求”的良性循环。

从需求端看，居民住房需求已从“有没有”全面转向“好不好”，呈现鲜明多元化特征：刚需群体聚焦总价可控、功能紧凑、品质过硬的住房；改善型群体追求居住舒适度、私密性与品质感；老年群体则对适老化设计和健康保障功能提出更高要求。这就要求市场供给必须打破同质化僵局，将人性化设计、绿色建筑标准、智慧家居系统深度融入产品开发，精准匹配不同群体的核心诉求。

在供给端，企业需彻底摒弃“高周转、高杠杆”的传统逻辑，转向以产品力为核心的发展路径。一方面要强化品质管控，严把工程质量关，提升建筑的安全性、耐久性与宜居性；另一方面要主动拥抱绿色低碳转型，推广节能环保材料与清洁能源技术，契合国家“双碳”战略要求。同时，政府应通过制度创新完善“好房”标准体系，加强政策引导与监管，营造“优质优价”的市场环境，让真正的好产品获得应有的市场回报。

存量深耕：精细化数字化激活新动能

随着房地产市场进入存量时代，增量开发空间逐渐收窄，存量资产的盘活与运营已成为行业新的增长引擎。汤继强指出，我国城镇存量住房规模已达庞大体量，存量市场的广阔蓝海为行业发展提供了全新机遇，但也对企业的运营能力提出了新要求。

精细化运营是存量资产保值增值的核心抓手。他强调，企业必须从“重开发、轻运营”的传统思维中突围，转向“开发与运营并重”的新模式，聚焦资产全生命周期管理。针对商业地产，需通过精准定位、品牌引进与场景营造提升客流与坪效；针对住宅物业，要强化社区服务、优化居住体验，以高满意度撬动资产价值提升；针对老旧小区，要通过改造升级补齐功能短板，激活其潜在价值，满足居民改善需求。“精细化运营的本质是‘以用户为中心’，通过深度挖掘用户需求，提供个性化、多元化服务，实现资产价值与用户价值的双赢。”

数字化技术则为运营效率提升提供了关键支撑。汤继强表示，大数据、人工智能、物联网等技术的深度应用，正推动房地产运营向智慧化转型。通过数字化管理平台，企业可实现资产实时监控、数据分析与精准决策；通过智慧社区建设，能为业主提供智能安防、智慧物业、社区电商等便捷服务；借助数字化营销手段，可精准触达目标客户，大幅提升交易效率。“数字化不仅能降低运营成本、提高管理效率，更能创造全新的居住消费体验，成为存量市场竞争的核心竞争力。”

坚守初心，共促行业高质量发展

汤继强在分享结尾强调，房地产行业作为国民经济的支柱产业，关乎国计民生与经济社会稳定发展。当前行业正处于从调整到稳定的关键转型期，挑战与机遇并存，但只要坚守居住属性、聚焦高质量发展，以“好房子”为核心构建产品体系，以精细化数字化运营激活存量价值，行业必将迎来更加健康、更可持续的发展前景。

封面新闻记者 景佳怡