高层住宅维修百万起步，拆不动修不起的困境谁来破局？

高层住宅就是未来的贫民窟吗？先问一个扎心的问题啊，您家住几层呢？如果是在30楼以上，那恭喜你，未来可能住进一个空中贫民窟。

别急着说我危言耸听啊，我们先来看一组数据。中国高层建筑数量全球第一，2023年已经有超过30万栋超过18层的住宅楼了。

截至2020年，全国累计竣工城镇住宅面积超过600亿平方米，其中高层占比超过50%。

而一栋高层住宅的技术寿命，通常也就50年，意味着90年代末那些新建的住宅已经在倒计时了。更刺激的是，中国90%的高层住宅建成在15年内，而它们基本都集中在两个极端，一线城市的郊区和三四线城市的市中心。

高层住宅就是未来的贫民窟吗？现在来看，这句话并不是杞人忧天，而是一个已经在逼近现实的预言。

中国内地的高层住宅热效仿的是谁呢？是香港。香港当年搞公共房屋，标准就是高层起步，为什么呢？因为人多地少，加高房价只能往上减。

中国内地房地产飞速发展后，地价一拍卖，开发商发现盖高层能摊低地价，成本一降，利润翻倍，瞬间明白什么叫效率。

但问题来了，高层住宅老化拆不动、修不起、卖不掉，就像是一根牙签插在10层小蛋糕上，第一层塌了，顶上9层都得完。

中国早期的高层楼很多已经接近技术寿命，电梯老化、消防失效、排水系统渗漏，全都开始冒头了。

别以为换个电梯刷个墙就行了，超高层每次维修的成本都要以百万为单位起步，而一旦这笔钱没人愿意掏，整栋楼就会进入自然下沉期，从次新小区变成问题小区，再变成廉价小区，最后成为没人敢接盘的城市沉船。

目前呢，官方几乎没有高层住宅完整拆除的案例，但这种老化大潮已经肉眼可见地在逼近了。你以为这是中产的危机吗？不，其实更容易出事儿的是那些本来就不是中产住的地方。

很多高层的刚需房、安置房大多建在城市边缘，为了节省土地成本，全都冲着密度去的，普遍超过20层，有的甚至建到30层以上。

这些高层楼盘配套缺失，物业费低，管理松散，几年之后就开始出现居民互骂、踢皮球不休的情况。

远离市区的地理位置也进一步削弱了它们的保值性。你可以把它理解为把原来的棚户区垂直升级了，贫困并没有因为搬进新楼而被消灭，而是换了个角度，从平面分布转为垂直分布。

国际上已经有先例了。在《住在高楼里，卡布里尼格林和美国公共住房的命运》这本书中阐述了美国芝加哥的卡布里尼格林项目的命运和发展，在经历了盖得快、住得满、烂得快的三部曲之后，结局是被夷为平地。

你可以说那是因为美国社会结构复杂，种族问题严重，但中国的小镇做题家建成中产，如果集体困在没有物业管理的空中高层里，问题就一定少吗？高层住宅是准公共产品，建的时候是房地产市场的燃料，老化以后却变成了城市管理的负债。

你指望开发商维修吗？人家早就跑步套现了。你指望居民自发集资翻修吗？上百户各怀心思，不打起来算你运气好，那就只能靠官方喽。

北京通州早就下令住宅不能超过36米，2022年官方也出台文件，严禁新建500米以上建筑，对250米以上的也要从严审批，但对于已经盖好的那些成千上万栋将来要报废的高层住宅，我们没有体系化的保障，更没有长远的维护机制。

所以这些高层住宅的未来如果没人管，也没人修，说一句未来贫民窟化是大概率，真不夸张。

当一个社会把住得起当做最高目标时，高层住宅无疑是最经济、最高效的方式。

但是，当社会逐渐富裕，民众开始关心住得好、住得久、住得安全，那么高层住宅就是一座座考验治理能力的高空试卷。

如果你住在30楼，当下还不用太焦虑，那如果你家楼梯间已经贴满了“电梯坏了谁来修”的告示，那可能你已经提前看到了未来的模样。