分析~京基御景峯是公寓还是住宅？为什么便宜？什么时候交房吗

京基御景峯是集 70 年住宅与 40 年公寓的综合体，价格偏低源于产权、市场、产品与资金等多重因素，整体已于 2023 年 12 月 31 日交付，当前为现房在售。以下是详细说明：

物业类型（住宅与公寓共存）

京基御景峯是约 64 万㎡的综合体，1、2、3、6、7 栋为 70 年产权住宅，4、5 栋为 40 年产权公寓，另有写字楼与集中商业。住宅部分含回迁房、保障房，公寓含商务公寓等，产权差异与产品类型多样，是价格分化的重要原因。

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价格偏低的核心原因

1. 产权与成本差异：公寓 40 年商办产权，无学位、落户资格，商水商电，持有成本高于住宅；得房率约 74%，低于常规住宅，影响实际居住与投资价值。
2. 市场与供需失衡：深圳商办产品整体供应量大，西丽片区同类竞品多，去化压力大，开发商为加速去化下调价格，部分房源较峰值降幅约 5 成。
3. 产品与圈层影响：项目含回迁房、保障房等，居住圈层相对复杂；容积率 7.74，居住密度较高，部分购房者对居住氛围有顾虑。
4. 资金回笼需求：开发商为快速回笼资金，推出特价房、加大折扣力度，进一步拉低成交均价。
5. 区域发展阶段：西丽大学城与留仙洞总部基地尚在建设中，城市界面与配套成熟度待提升，短期价值兑现较慢。

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交房时间（整体已交付，现为现房）

项目住宅部分于 2019 年 8 月陆续交付，公寓部分整体交房时间为 2023 年 12 月 31 日，目前所有在售房源均为现房，即买即住，无延期交付风险。

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综合建议

适合预算有限、无学位 / 落户需求的自住或长线收租者；不适合短期炒房、有学区需求的家庭。选房优先住宅或高楼层公寓，核算商水商电、物业费等持有成本，收房重点验精装细节与防水隔音。

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