低调开卖！南京这些“反向操作”新盘，卖得怎么样？

楼市行情骨感，不少新盘为了流量而绞尽脑汁，比如高调公开全维实景示范区、发布会请来大佬站台……

但偏偏，南京有一些新盘实行“反向操作”，悄悄公开、拿证开盘，以至于很多南京人不知道它的存在。

今天，锐评君盘点了南京楼市格外“低调”的新盘，看看你听说过几个？

建邺：南湖明悦府

拿地档案

拿地时间：2024年7月31日

出让面积：4358.26㎡（含仅出让地下空间1673.67㎡）

土地性质：R21住宅用地

容积率：1.0＜Far≤1.9

拿地企业：中铁（上海）投资集团有限公司

楼面价：21566元/㎡

莫愁湖畔，南湖明悦府一个月前低调取证，拿到了全部2栋住宅共计37套房的销许，销许均价51591-53942元/㎡。

这个甚至在百度地图上“查无此盘”的新盘，什么来头？

事情，要从2022年10月说起。

当时，在建地铁7号线莫愁湖站至南湖路站区间盾构接收钢套筒拆除时突发渗漏。紧挨着的迎宾村1、2栋楼受到严重影响，楼体倾斜，随时有倒塌风险。

经专家组综合研判，决定对该房屋实施拆除紧急消险，于是有了迎宾村1、2栋的“史上最快拆迁”。

很多人羡慕不已，调侃“人在工位坐、拆字天上来”；“拆字还没来及喷，下午直接换大奔”……

再后来的事情，大家都知道了。

迎宾村1、2栋化身南湖G15宅地，体量很迷你，于2024年7月底被中铁（上海）投资集团有限公司以1.1亿元总价拿下。

几个月后，项目规划设计方案出炉，打造2栋5-8层洋房，没有跟风做四代宅，北向部分为弧形玻璃幕墙。

到了2025年下半年，项目案名露出：南湖明悦府，由金基服务提供日常服务，户型面积119-226㎡，只有37套房。

具体户型细分的很碎，1号楼主要有125、128、136㎡，还有几套顶复，面积216、226㎡；2号楼为119、122、129㎡。

精装品牌上，选用大金中央空调、高仪卫浴、博世厨电等。

守着南湖这样的黄金地段，出门就是地铁7号线大士茶亭站，套数又很少，南湖明悦府颇为“傲娇”，没有大方的公开仪式不说，还启动了验资。

那么，项目卖得怎么样？

南京网上房地产的数据显示，拿销许一个月以来，南湖明悦府的37套房，认购6套、成交5套，还有26套房未售。

鼓楼：雁江澜

土地档案

拿地时间：2002年

容积率：1.85

操盘企业：下关城开

在鼓楼上元门、幕府西路一带，有一家叫做雁江澜的楼盘，开盘一年多了却还有很多南京人不知道。

这个神秘楼盘，是国资企业下关城开的作品，公开资料鲜有拿地信息。南京网上房地产公示的土地使用年限起自2002年12月，也就是说至今产权已缩水23年。

雁江澜的体量不大，共3栋4-10层洋房，130套房，做了传统的三代宅，得房率、精装细节、园林景观等乏善可陈，目前是准现房状态。

户型面积小到98㎡、大到198㎡，中间档还有108㎡、138㎡、143㎡等多个户型可选。部分户型如100、108㎡，是已逐步被市场淘汰的开间窄、进深狭长设计。

2024年底，雁江澜拿到全部房源销许，销许均价37789-39363元/㎡不等。截至目前，130套房仍有72套没卖（刨去门面房等），整体去化不足4.5成。

由于卖房业绩不尽如人意，去年8月起，雁江澜开启降价模式，均价从3.8万/㎡降到3万/㎡左右。到了去年11月，部分楼层2.85万/㎡就能买到。

这个价格倒也不十分意外，毕竟周边的次新房如江山汇悦山府，二手房成交单价在2.2万/㎡上下。

相同的地段和配套加持下，社区整体规划、户型设计等并不格外出众的雁江澜，前期营销造势没跟上，现在要想跑量，只能和次新房“火拼”价格了。

仙林湖：高科荣境东院

拿地档案

拿地时间：2022年12月20日

出让面积：35136.76㎡

土地性质：R2二类居住用地

容积率：1.0＜Far≤1.9

拿地企业：高科

楼面价：19173元/㎡

深耕仙林湖的高科置业，去年10月低调端出新作高科荣境东院，案名的情怀牌颇有意思。项目和已交付的兰亭和颂等是邻居，万达茂、仙林湖公园、地铁4号线仙林湖站等配套，都在周边。

高科荣境东院所在地块是2022年底拿的，地价1万9出头。规划打造2栋18层住宅、1栋17层住宅、6栋11层住宅，为传统三代宅。

目前项目所有楼栋已封顶，为准现房状态。园林景观，带有石桥、假山、廊亭等的约1000㎡下沉庭院，太阳白麻石材+暖咖色铝板等组合的建筑立面等，透着满满的高科风。

户型定位偏首改和改善，一期为纯粹的11层洋房，主打143㎡大户型，另有一些112㎡和少量136㎡户型。

主力143㎡户型，为四开间朝南设计，南向双阳台之外，北向也有家政阳台；四间卧室，其中主卧为套房，能满足不同人口结构家庭的改善需求；建筑的转角弧形设计，是这两年高科偏爱的元素。

精装配置，有美的空调、科林贝思新风、菲斯曼地暖三大件，方太灶具、油烟机，卫浴品牌为TOTO、汉斯格雅等。

去年11月底，高科荣境东院低调拿到4栋住宅的销许，销许均价32211-33388元/㎡。截至目前，215套房累计认购17套、成交21套。从市场的反馈来看，143㎡户型吃香些。

值得一提的是，最近南京人才购房补贴进行时，栖霞区的人才房票补贴额度为5-200万不等。已有符合条件的人才，使用补贴购买了高科荣境东院。

仙林湖：经东和旭院

拿地档案

拿地时间：2023年12月14日

出让面积：32784.11㎡

土地性质：Rb商住混合用地

容积率：1.0＜Far≤1.3

拿地企业：经东置业

提起经东置业，不少南京人觉得陌生。

这是南京经济技术开发区管委会下属平台公司，南京经东产业投资发展有限公司的全资子公司，一直以来深耕经开区的市政基建、民生安居等模块。

位于仙林湖东北侧的经东和旭院，是经东置业的商品房开发首秀。项目从公开到首开，都格外低调，以至于很多南京人根本不知道。

区位上，经东和旭院距离摄山、栖霞山更近，项目所在地块于2023年底出让，赶上了四代宅的热潮。

根据规划，项目打造11栋5层四代宅洋房，主力户型为89-168㎡，奇偶错层的露台之外，部分户型一楼带花园，顶层带阁楼，实打实迭新板块产品力。

建筑立面，以香槟金色铝板、大面积玻璃幕墙、高端一体板为主，植入共享社交、全龄互动等功能的六大主题园林景观，也花了心思。

户型设定上，经东和旭院既有89㎡小户型，也有168㎡大户型，占比最多的主力户型为120㎡、138㎡，加以100%定制精装修服务。

2025年11月初，经东和旭院悄悄拿到3栋住宅共80套房源销许，均价23145元/㎡。截至目前，仅认购11套、成交挂零。

锐评君有话说：

房地产行业洗牌进行时，楼市分化趋势加剧，市场份额视板块、开发企业、产品力等进行重新分配。

以上新盘，或有稀缺地段和城市资源赋予的底气，或目标客群精准锁定地缘客，亦或是出于控制成本和优先效率等考量，选择了低调入市，去化周期，自然被拉长。

在我们看来，资质再过硬的新盘，也要顺应市场主流，多渠道、多维度造势，用可观的流量为热销打基础。

当然，开发企业无论采取哪种营销策略，都要谨记：当行业告别狂飙突进的时期，能做的是回归到对土地价值、客户需求、产品细节等的深度考量和打磨中来。

至于买房人，面对低调或卖得不尽如人意的新盘，先别急着下结论，不妨结合自身的理想置业板块、居住需求、总价预算等，综合考虑选择。