违约潮来袭：曾经稳赚不赔的酒店租赁模式，为何会走向失控？

来源：界面新闻

文｜酒管财经

“酒店挂了半年了，还没有人问价，房租再交不上我就卖设备撤了。”

类似的剧情正在全国范围内上演，大量租赁期限未满的酒店正在寻求转让，甚至直接违约退租。

据酒店转让平台指点网统计，2025年酒店转让数量已达2024年同期3倍，但成交量却持续低迷。

另据其预估，目前市场上至少30%的酒店因租金过高永远转不出去，最终只能走回收设备、弃店这条路。

曾经稳赚不赔的酒店租赁模式，为何会走向失控？

爆雷频发，酒店断租潮来袭

签了 10 年租约，以为是稳赚不赔的长期收益，没想到第三年就遭遇租金拖欠；

看着酒店入住率下滑，却拿不到真实运营数据，等发现问题时，承租方早已濒临资不抵债……

近两年，酒店租赁违约运营方爆雷跑路现象愈发频繁。

2025年4月，昌松之家在上海的第一个旅居基地——上海浦津国际酒店关停，入住的老人一夜之间被迫撤离。

而浦津酒店的管理方早已因拖欠数千万租金，屡次被列为被执行人。

2025年9月，温州嘉运大酒店因拖欠租金78万元被贴上了解除租赁合同通知书。

2025年11月，西安一家经营了11年的西安天骊君廷酒店突然停业断水断电，背后竟是长达五年的租金拖欠。

该酒店从2020年5月就开始出现租金拖欠，直至2025年11月被房东强制清退。更令人震惊的是，酒店在关门前仍正常收款、进货、发工资，却迟迟不支付房东租金。

2025年12月，陕西曲江聚联实业有限公司发布公告称，因承租方长期拖欠租金，即日起决定与陕西斯瑞特酒店管理有限公司（斯瑞特国际酒店）解除租赁关系。

同月，厦门地标性老酒店——东南亚大酒店也宣告退租闭店。

同样是在2025年12月，湖州德清金银岛国际大酒店因经营困难导致欠租遭多位房东曝光维权，有的房东甚至自曝被拖欠了15个月租金。

类似的情况在广州天河华威达酒店同样上演。

2026年1月，这家老牌四星酒店因5年没交租，又被法院强制清退，目前酒店大堂入口已被焊死，酒店附属的餐厅、KTV、棋牌室等全部停业。

值得一提的是，该酒店涉及的租赁纠纷可追溯到2021年，官司打了四年多，截至2025年4月，拖欠租金已累积到近360万元。

市场环境承压、信息严重不对称，酒店这类曾经的稳健资产变成烫手山芋，租金收不到、资产受威胁、维权没门路，房东们苦不堪言。

正所谓哪里有市场，哪里就有需求。

就在前不久，全国首款“酒店房东卫士”重磅上线，为房东提供租金垫付、租金代收、物业转让等服务。

酒店断租潮下，没想到居然也能有生意可做。

酒店租赁模式为何败落？

酒店租赁模式曾是中国酒店业快速扩张的利器。

轻资产运营让酒店品牌能够以最小资本迅速扩大市场份额，而业主则享受到酒店品牌带来的稳定回报和资产增值。

但这种看似完美的合作，在国内酒店市场转入存量时代时暴露出致命弱点。

与完全自持物业的酒店相比，租赁酒店在经济波动中更加脆弱。

前者在困难时期可以降低预期，甚至暂时休整；而后者则必须面对刚性租金支出，即使房间空置，账单也不会停止。

酒店租赁合同通常包含最低保障租金条款，这意味着无论经营状况如何，业主都能获得一定额度的收入。

更复杂的是，许多高星酒店租赁合同与商业地产项目绑定。

开发商为了提升综合体价值，引入知名酒店品牌，常常给予酒店部分租金优惠或补贴。当商业地产自身面临销售困难、现金流紧张时，这种补贴便难以为继。

而酒店品牌管理方往往面临艰难抉择。继续运营，意味着持续亏损；提前解约，则需支付巨额违约金，并损害品牌声誉。

两难之间，违约断租似乎成为无奈选择。

表面看，酒店断租是当前酒店业面临的经营困境与业主方利益保护的拉锯战，实际上酒店租赁违约潮的背后是一个完整的压力链条。

首先，国内酒店市场供需失衡是起点，有限的客源被过多的酒店分食，导致入住率持续下滑。

中国旅游协会副会长张润刚前不久发文表示，2025年酒店业的基本盘正在系统性收缩，平均房价在激烈的价格战中难以提振，而入住率的持续低迷，则彻底击穿了酒店的利润底线。

尽管行业RevPAR连年下滑，但据STR数据显示，全国酒店的总客房供给量仍在连年增长。

这也意味着，国内酒店市场是在一个持续缩小的“需求蛋糕”上，面对着越来越多分食市场蛋糕的玩家。

在收入端承压的同时，酒店经营成本持续攀升，更是侵蚀了酒店本已微薄的利润空间。

近年来，酒店经营的主要成本要素全面上涨：租金占营收比重已达20%—30%，人工成本占比突破30%，能源成本暴涨。

图源：Hotel Observer

可以说，在租赁主导的投资结构中，租金是最刚性、占比最高的固定成本。

一旦房租与收入脱节，再强的品牌运营也难以弥补模型缺陷。

面对困境，不少酒店老板不再坐以待毙，最消极也最决绝的方式是直接跑路。

图源：小红书

在成都、长沙、南宁等地，有不少酒店老板扛不住租金压力，索性放弃门店，变卖设备，一走了之。

而在上海、北京等核心城市，不少高端及奢华酒店大多由大型国企、开发商或基金机构自持，自持物业没有租金压力，在市场低谷期，它们只需覆盖运营成本即可生存。

租赁酒店未来出路在哪？

酒店加盟商与房东之间的契约关系正在重新定义。

过去白纸黑字的固定租金模式，在市场剧烈波动下已然失效。

近年来，“拼租”式开店正在酒店圈快速普及，部分公寓楼甚至出现了多家酒店共享一个大堂，仅通过楼层进行区隔的经营模式。

此外，“店中店”模式也逐渐兴起，越来越多酒店引入月子中心、茶馆、咖啡店等不同业态分摊租金，试图把传统租赁型酒店的盈利点通过多场景、多产品、多客群复合运营进行放大。

图源：小红书

比如北京辰茂鸿翔酒店引入京东七鲜咖啡进驻大堂，就是为了灵活应用酒店大堂或公共区域的闲置空间，显著降低固定资产投入与运营成本。

面对物业空置压力与运营亏损困境，房东与投资人也开始探索新型合作关系。

引入弹性租金机制是关键一步。

可以尝试采用“固定+提成”模式，将部分租金与酒店经营业绩挂钩，实现风险共担。这一模式可帮助酒店在市场波动时减轻固定租金压力，同时保障业主基本收益。

建立常态化沟通机制也很重要。

湖南省张家界市法院通过“调解优先、整体续约、重新签订”的一揽子解纷方案，成功解决了145户业主与酒店管理公司的租赁纠纷。

联营模式是另一种解决方案，业主以物业入股，与品牌方成立合资公司，实现利益深度绑定。

四川乐至县黄花园村通过引进业主与村集体经济共同出资的方式，建成了花缘盛宴酒店，采取“保底+分红”的运营模式，每年能为村里增加10多万元的稳定收入。

《中国酒店租赁模式的系统性危机与重构路径》这份报告中指出，在租金无法下降的刚性约束下，运营效率成为租赁酒店的核心生存能力，行业加速向“数字化+场景化”转型。

华住集团通过自研酒店数字化系统，实现10秒入住，人房比低至0.17，实现人力成本精准控制。

亚朵酒店4.0将大堂升级为“亚朵生活空间”融合图书借阅、文创零售、艺术展览等功能，通过“场景+零售”模式，将酒店住宿延伸至场景体验甚至家居消费。

租赁酒店的市场机会并未因外部环境变化而“消失”，而是以更复杂、多元、更科学的形式存在。

未来酒店业的竞争，将不再是简单的价格战或位置争夺，而是综合实力的比拼。

那些能在产品、服务、运营、成本控制等方面找到平衡点的酒店，将在这场行业洗牌中笑到最后。

酒店真正的敌人不是房租，而是对市场变化的漠视和对传统经营模式的固执。