2025年曼谷房产“冰与火”：这个区跌了23%，那个区却被抢疯了？

泰国学生签办理 ，机场带关 微信Gagevyy 一、 市场基本面：大众市场仍旧占据的统治地位

• 市场支柱：单价在60,000 - 150,000 泰铢/平米的大众化市场依然是曼谷房产的定海神针。

• 去化表现：该板块表现极其活跃，平均去化率（销售速度）达到每月每项目 23.93 套。

• 驱动逻辑：这一亮眼数据反映了自住刚需购房者和个人投资者的真实需求。其核心吸引力在于：完善的轨道交通连接、新兴的基础设施，以及中坚力量群体（职场人士）能够负担的起的价格。

• 库存极低：与大众市场形成鲜明对比，单价200,000 泰铢/平米以上的豪宅库存仅为1,620 套，为全市场最低。

• 地段价值：该板块主要集中在奔集（Ploenchit）、郎双（Langsuan）及上段素坤逸等超核心区。这些区域的资产被视为“稀缺孤品”，未来极难被替代。

• 客群画像：买家多为追求长线资产配置的高净值人群及外国投资者。

根据成交活跃度和市场反馈，以下五个区域最具代表性：

1. 苏克萨瓦 - 吞库 - 拉布拉那 （Suksawat - Thung Khru-Rat Burana）：凭借与核心金融区（拉玛三、沙吞）的紧密连接，成为职场人士的首选备选区。

2. 郑王大帝 - 翁维恩亚 - 吞武里：受捷运金线及湄南河岸综合商业开发的利好，热度持续不减。

3. 兰实 - 兰路加（Lam Luk Ka）：典型的大学城板块，由庞大的学生群体和教职员工支撑起强劲的租赁和购买力。

4. 拉差达 - 辉煌 -邻铃：曼谷无可争议的新 CBD 中心，深受中外租客青睐，长租市场表现卓越，中国买家相当多。

5. 帕塔纳甘 - 空提 - 巴域：受惠于苏凡纳布机场周边的混合动力开发项目（Mixed-use），增长势头迅猛。

• 涨幅冠军：乍都乍 - 帕恰春 - 勒塔尼贝（Chatuchak -Pracha Chuen -Rattanathibet）本季度该区域表现最为惊艳，价格同比上涨2.84%。主因是多条捷运线路交汇的红利释放，以及新办公大楼群带来的白领居住需求。

• 价格洼地：北榄府（Samut Prakan）该区目前面临较大的供需压力，库存高达5,728 套。受供应过剩影响，平均售价同比下调23.67%。但对于中线投资者而言，这反而是以低价买入资产、等待工业区及捷运绿线延伸线带动物产升值的“黄金入场期”。

五、 总结建议：步入“品质竞争”时代

曼谷公寓市场正经历从“规模扩张”到“品质竞争”的转型：

• 投资逻辑：建议关注核心轨道交通节点和具备真实租赁需求支撑的项目。

• 市场态度：当前是买方挑选“增值资产”的好时机。无论是自住还是长线出租，应优先考量项目的综合配套及长远增值潜力。

这部分总结了当前市场的核心数据，包括不同档次房产的表现以及供应量分布。

1. 销售速度最快的板块：大众市场（单价 6-15 万泰铢/平米），平均每月每项目售出 23.93 套。

2. 剩余供应量最高的板块：同样是大众市场（单价 6-15 万泰铢/平米），剩余 21,319 套。

3. 剩余供应量最低的板块：豪宅市场（单价 > 20 万泰铢/平米），剩余 1,620 套。

4. 剩余供应量最高的区域：Samut Prakan北榄府(5,728 套)

5. 剩余供应量最低的区域：Ratchaphruek-Nakhon In拉差蓬-那空因(151 套)

6. 价格同比涨幅最高的区域 ：乍都乍 - 帕恰春 - 勒塔尼贝（Chatuchak -Pracha Chuen -Rattanathibet）(+2.84%)

7. 价格同比跌幅最大的区域 ：Samut Prakan北榄府(-23.67%)