一户多宅、未经规划审批、面积超标等历史遗留问题负面清单解析

一、处置原则

以人民为中心，遵循《中华人民共和国民法典》依申请登记原则，坚持尊重历史、实事求是、先易后难、严守底线，分类化解历史遗留问题，切实维护群众财产权益，支撑乡村振兴。

二、各类历史遗留问题处理细则

（一）“一户多宅”问题

情况分类

处理方式

合法取得多处宅基地

均予以确权登记

面积总和未超过当地标准

作为一处宅基地管理并登记

面积总和超当地标准

农户可在标准范围内选择一处或多处（不得分割整宗宅基地）作为一处管理登记

符合分户条件未分户

按地方规定分户后登记，需与户籍管理衔接，不得互为前置条件

易地搬迁“建新不还旧”

退出原有宅基地后登记；原有已登记的，可依据政府收回决定直接办理注销

依法继承农房占用宅基地

按规定登记，加强管理防止变相买卖

（二）农房用地未经审批问题

适用对象：符合“一户一宅”等申请条件的农户

处理流程：

无审批手续但现状为建设用地的，经集体经济组织确认；

本集体范围内公告15个工作日无异议或异议不成立；

报乡镇人民政府审核批准后确权登记。

占用农用地特殊处理：

2020年7月3日前已建成的，经县级自然资源部门确认后直接按建设用地登记；

之后建成的需按规定办理农用地转用审批。

（三）农房未经规划审批问题

区域划分

建成时间

处理方式

原城市、镇规划区外

2008年《中华人民共和国城乡规划法》实施前

无需规划材料，按现状登记

原城市、镇规划区外

2008年《中华人民共和国城乡规划法》实施后

公告15个工作日并审核后按结果登记

原城市、镇规划区内

1993年《村庄和集镇规划建设管理条例》实施前

无需规划材料，按现状登记

原城市、镇规划区内

1993年条例实施后至2023年237号文印发前

按地方面积标准，公告审核后对标准内面积登记，超建部分在附记栏注明

原城市、镇规划区内

2023年237号文印发后

补办规划手续或出具建房合规意见后登记

注：用地和规划均未审批的可合并办理程序；宅基地具备条件可先登记，房屋符合条件后再办理房地一体登记

（四）宅基地面积超标问题

历史阶段

处理方式

1982年《村镇建房用地管理条例》实施前

范围未扩大的，按实际使用面积登记

1982年条例实施至1987年《中华人民共和国土地管理法》实施

按批准面积登记；超占部分已处理的按结果登记，未处理的在附记栏注明

1987年《中华人民共和国土地管理法》实施后

按批准面积登记，超占部分在附记栏注明

本通知印发后新审批宅基地

严格按审批面积登记，超占部分不再注记

三、负面清单——绝对禁止登记情形

1.城镇居民回乡占地建房或违法购买宅基地和农房；

2.社会投资主体或个人下乡建设别墅大院、私人会馆；

3.借流转之名违法违规圈占或买卖宅基地；

4.违法违规合作建房、“小产权房”；

5.违反永久基本农田和生态保护红线管控要求建房；

6.超过可附记额度的超建农房；

7.违法占地违规建设且不具备居住功能的农房；

8.纳入农村乱占耕地建房专项整治台账的农房（需先完成问题处置）。

四、部门协作与便民措施

（一）联审联办：自然资源与农业农村部门加强协作，推动宅基地审批、建房规划许可、不动产登记联审联办

（二）信息共享：共享年度国土变更调查村庄用地数据，实时共享宅基地调查、审批、登记等动态数据

（三）便民服务：

鼓励以村、组为单位统一组织、集中办理、送证上门；

推行不动产权证书电子证照；

登记时需将依法享有权利的妇女、儿童等家庭成员全部列明。