又一起7.6亿元收购，存量资产有“活路”了

近日，鼎晖投资以7.6亿元拿下上海静安区base佰舍苏河项目的消息，引起行业广泛讨论。

这宗交易并非单纯的资产并购，其核心价值在于——它或将是上海商务楼宇更新新政发布以来，首个成功落地的“商办功能融合”案例。其后续每一步探索，都将为同类商办资产的盘活提供直接参考，在全国产生标杆效应。

同时，这一交易背后的“进”与“退”，更深刻折射出长租公寓行业的逻辑转变——从传统的出租运营模式，进一步迈入资产管理时代。

鼎晖7.6亿元接盘，存量资产“活路”怎么走?

鼎晖花7.6亿收购一个存量改造项目，背后是一套完整的“活路”逻辑：靠政策托底、靠优质资产打底、靠资本闭环赚钱，每一步都踩在了行业的关键点上。

首先，政策托底是“活路”的前提。上海2025年7月出台的《上海市商务楼宇更新提升实施意见》，打开了商办楼宇“功能融合”的通道，明确在“主体不变、产证性质不变、主体结构不变”的前提下，可兼容租赁住房功能，最长兼容期限达15年。

这让base佰舍苏河项目的租赁住房运营具备合规性，还能享受民用水电、税收减免等政策红利，同时新政明确的全周期管理模式，也为资本长期布局提供了稳定预期，更打通了对接保租房REITs、ABS等金融工具的退出路径，降低了资本入局风险。

其次，优质资产是“活路”的底子。此次交易的base佰舍苏河项目，位于静安区苏州河畔核心地段，紧邻人民广场、南京西路等商圈，交通便捷且周边产业岗位密集，租赁需求基础扎实。该项目前身为老旧星级酒店，2018年改造为租赁住房后，长期保持93%以上的入住率和80%以上的运营利润率。

从历史报价来看，其49-58平米的单间月租约1-1.2万元，87平米的一居室约1.4-1.6万元，97平米一居室约1.7-2万元，127平米的两居室则在2.3-2.6万元左右，对比同地段同类型公寓产品，租金优势较为明显。值得注意的是，2024年，该项目引入了联合办公品牌，形成“居住+办公+商业”复合空间，进一步提升了资产坪效与抗风险能力，这种“核心区位+成熟运营+稳定现金流”的优质资产，本身就具备高盘活价值。

据了解，该项目收购完成后将投入近8000万元资金进行改造，将原有的公寓及原本用于办公的群楼部分都改造为保租房。按照业内推测，此番收购后的资本化率可达4.5%-5.5%。

最后，资本闭环是“活路”的核心。随着首单保障性租赁住房REITs上市，住房租赁行业已经打通了“投、融、管、退”全链条的良性循环模式。‌此次交易，正是卖方锦和资管“退”的一步。同时，买家鼎晖投资买“进”资产，也是为将来“退”作准备。换句话说，鼎晖投资的目标根本不是靠收租金赚钱，而是靠资产增值盈利。

回顾2025年，华泰苏州恒泰租赁住房REIT上市首日涨停，华夏北京保障房REIT顺利扩募等，足见保租房REITs市场有多火。业内普遍猜测，鼎晖收购这个项目后，会借助政策红利完成合规升级，进一步优化运营，之后通过REITs扩募等方式实现资本退出。这种“收购-赋能-增值-退出”的资本闭环，收益远比赚租金差高得多，也给其他存量资产的盘活提供了可复制的范本。

图源：摄图网(ID：500447270)

更多“活路”打开，资本入场市场逻辑生变

最近几年，存量资产改造一直是行业热议的话题。此前，国务院办公厅印发《关于加快发展保障性租赁住房的意见》，已经放开了非居住存量房屋改建为保租房的条款，各地跟进推出政策细则。

随着闲置资产盘活压力的增大，以及保租房需求的持续攀升，越来越多城市开始加入“非居改保”行列。

比如，2025年10月31日，深圳印发《关于既有非居住房屋改建保障性租赁住房的通知》，支持将闲置和低效利用的商业、办公、旅馆(酒店)、厂房、研发用房、仓储、科研教育等非居住存量房屋改建为保障性租赁住房，运营期间可享受居民水电气价格政策。

在住房租赁市场进入存量时代的背景下，非居改保租房已成为多渠道增加保租房供给的核心路径之一。从现有“非居改保”的案例来看，主要集中在商办、酒店等资产类型。从参与主体看，主要是国企主导运营，社会资本则借助市场化运作经验负责改造与精细化运营。

图源：摄图网(ID：400121949)

目前鼎晖投资针对base佰舍苏河项目的改造方案还没出来，但从资产适配度来看，改建成本较低、难度不算大。

一旦其成功得到验证，将吸引更多险资、信托等机构资本进入存量改造领域，资金供给增加。而随着更多资本的入局，也将进一步推动行业逻辑的转变，从传统的靠租金赚钱，转向以资本运作和资产增值为核心的金融化运营发展阶段。

这要求，运营商提升改造能力、政策理解能力、金融对接能力，资金实力弱、运营能力差的中小运营商，未来大概率会被整合，行业集中度会越来越高。在此之下，“轻重分离”将成主流，行业分工更清晰。以前做长租公寓，运营商既要拿地、装修，又要负责运营、找资金，压力山大。现在资本入局后，这个模式要变了，险资、地方国企等资本负责出钱收购和盘活存量资产，承担“投融退”的资本运作;运营方则专注于专业的运营管理，赚稳定的托管费和增值服务费，不用再扛重资产的资金压力。

反映在市场端，产品细分化、服务标准化、运营智能化的趋势将愈发明显，行业整体运营效率也将进一步提升。

​图源：摄图网(ID：500585985)

鼎晖7.6亿元收购base佰舍苏河项目，看似是一宗简单的资产交易，实则是行业发展转折点的体现。

对行业参与者来说，未来的核心竞争力不再是“能拿到多少地”，而是“能盘活多少优质存量资产”。说到底，存量资产的“活路”，也是行业、城市和租客的“共赢之路”。