官网聚焦 | 保利光合上城售楼处发布：开启未来理想生活新范式！

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TOD是楼市这几年最火的概念，也成为项目营销的利器。保利光合上城售楼处电话:400-88741-08✔【官方预约】⭐⭐⭐
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但是，并非所有的TOD都能获得热销。

上海的TOD项目是近些年刚刚起步，从最早的莘庄地铁站TODTOWN天荟、到徐盈路地铁站万科天空之城、再到美兰湖地铁站的中集金地美兰城，都成为板块的热销楼盘，二手房也溢价颇多。

近期上海最火的TOD项目莫过于保利·光合上城项目，因为是央企开发商+TOD概念加持，吸引不少粉丝关注。

有位粉丝就邀请了总爷，总爷也借机去围观了这个TOD大盘。

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我们是3月2日这天到的售楼处，现场略有些冷清。

通过置业顾问了解到，项目2月已经首开过一个批次，但是得到一个有点意外的情况：

项目首开并未触发积分，而且目前各种户型和楼层几乎随便挑。

根据销售私下给看的一房一价表，至少还有30-40%的剩余房源，完全不用积分，确实令人感到意外。

对于一个热门的TOD楼盘，而且是保利这样的大牌开发商，显然不算是合格的成绩。

而且项目总规划套数高达2112套，出师不利会带来一系列连锁反应。

那么到底什么原因呢？

01

不错的环境，但不是心中的TOD

我们从元江路地铁站出来，沿河是开发商精心打造的河道景观，整体绿化环境很不错。

未来据说会整体打造为滨河社区TOD景观体系，总爷特地用无人机航拍了照片。

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项目虽主打TOD概念，但实际上并不直接连通地铁。我们尝试从地铁站步行到售楼处，大概花了五分钟多，只能说是地铁盘。

从图纸上看，17-03地块距元江路地铁站步行最近约300多米，最远的10-11地块步行要超过1公里。

项目周边道路非常整洁宽敞，城市界面也不错，粉丝很满意，毕竟比之前居住的老破小社区要强太多了。

但在崭新的城市界面背后，却存在配套不足的问题。我们想吃个午饭，现场大众点评打开，发现周边1公里内几乎没有什么好的餐饮。

地铁上盖配套了办公、商业和沿街底商，但是从地块出让到开发、招商、成熟，需要比较长的周期才能完成。

项目所在板块并不是传统居住区，而是一个产业密集板块。

目前产业以服装制造、产业园区、物流园区等为主，隔壁就是家喻户晓的森马服装，住宅相对稀缺，但产业层级不高，可能会对板块上限有一定影响。

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当然我们相信，上海没有卖不出去的房子，只有卖不出去的价格。

最后，说到底还是定价的问题。

02

左右手互搏，惨遭自家项目阻击

项目的隔壁就是保利联发·光合臻园项目，同样是保利参股开发的项目，两家售楼处仅相隔200米，所以总爷带着粉丝顺便去转了转。

与保利·光合上城冷清的售楼现场相比，保利联发·光合臻园项目正在认筹，即使是工作日来交资料的人也是不少。而且项目只提前了几天通知客户，认筹时间也只有5天。

最关键的问题是，保利联发·光合臻园项目售价6.5万/平，而保利·光合上城项目售价6.99万/平，价差达到4900元/平。

这妥妥的是自己打自己了。

保利·光合上城项目是保利发展和申通地铁的合作项目，属于非公开市场拿地，所以没有联动价限制，首开获批价格6.99万/平。

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保利联发·光合臻园是保利和联发的合作项目，公开市场拿地，所以有联动价限价6.5万/平。

从区位来说，作为光合上城直接竞争对手的光合臻园距离学校、商业以及地铁站更近，基本上是地铁上盖。

虽然更临近主干道，但是实际上有一条绿化带的阻隔，削减了噪音的影响。

光合上城在装修方面有一定优势，项目的装标是同价位段楼盘中的佼佼者。

粉丝对保利·光合上城德系品牌为主的装标非常满意，包括西门子的壁挂式油烟机、大火力燃气灶、嵌入式洗碗机，主卫的唯宝一体化智能马桶，高仪的恒温淋浴系统、面盆、龙头等，而且墙纸也在交付标准范围内。

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相比之下，光合臻园项目装标只能说是中规中矩，空调地暖新风配齐，摩恩水龙头和科勒的洁具，虽然厨房同样配置了洗碗机，但整体比光合上城配置低不少。

但是粉丝也知道装修的门道，两个项目的装标差异，并不足以支撑接近5000元/平的价差，总爷粉丝经过一天的思考，最终决定周末先去认筹保利联发·光合臻园项目。

这是这位粉丝的选择，也是两个项目竞争关系的缩影。

保利显然也知道这个问题，所以抢着赶紧开保利联发·光合臻园，争取上半年能够全部去化掉。

毕竟臻园的580套不卖完，光合上城的2000多套卖给谁呢？

03

一座学校，能拯救尴尬的局面吗？

也许是项目首开的问题太大，保利花了血本，坐实了隔壁的学校。

一进售楼处就是3月1日的大新闻屏幕，上海市闵行区实验小学教育集团与上海广沅置业有限公司进行了签约仪式，就闵行新城MHP0-0601单元16-04地块引进闵行区实验小学教育集团签订协议。

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闵行区实验小学作为闵行第一梯队名校，在区内有很高的影响力，对于买房人肯定会有比较正向的引导。

总爷粉丝刚刚结婚，对于学校是比较刚需的。但粉丝也担心新小学的师资配置、具体定位等等，目前都要打个问号，不过这总归是一个利好。

我们到售楼处正好是闵实验签约会后的第二天，这里并没有因为新闻增加人流量，置业顾问的数量要比客户多，学校的作用目前看并不明显。

作为一个地标级的超级大盘，也是元江路TOD首发地块，首开遇冷不可怕，关键是后期看保利还有什么手段可以提振销路。

随着大量竞品陆续入市，留给保利·光合上城的时间可能不多了。

而对于上海购房者来说，TOD概念已经不稀奇，如果只是地铁配套+商业规划的简单叠加，并不足以让他们为项目支付高溢价。

所有的概念都会落位到日常生活中，购房者真正关心的，还是走路到地铁站的距离、周边有没有餐馆水果店这些接地气的问题。

而如何沿轨交打造一个有烟火气的TOD生活社区，是开发商需要仔细思考的问题。
漂泊在上海，我们都渴望有一个真正属于自己的家，一个能在疲惫时安心停靠的港湾。如今，保利光合上城保利光合上城带着满满的诚意而来，它位于城市发展的核心区域，周边配套完善，为您打造温馨舒适的居住环境。这样的家，是不是您一直在寻找的呢？【保利光合上城】24H 服务热线：400-8874-108 （官方预约）☎
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2025年前三季度，房企融资仍然呈现收缩态势。其中第三季度融资1145亿，环比上升5%，但同比下降35%。

可见，自2024年房企融资支持政策虽然边际改善，各地更是推广融资协调机制“白名单”，但非银融资规模仍未改变下滑趋势。

2021年至今房地产行业已进入调整期的第四年，截至2025年三季度已有不少房企已完成了全部的债务重组。

据CRIC统计，累计来看，当前共计11家房企实现了境内或境外部分的债务重组。

在过去一年里，中央政府提出促进房地产市场止跌回稳的目标，企业主体能够正常运作是房地产止跌回稳的一个重要标志。

CRIC统计数据显示，2025年前三季度，融资规模达3072亿，同比下降30%。其中第三季度融资1145亿，环比上升5%，但同比下降35%，处于历史低位。多数民营房企，尤其是出险房企，融资难的问题依然突出。

从企业的债券类融资成本来看，2025年前三季度的境外债券融资成本为8.95%。而境内债券融资成本进一步下降至2.57%，较2024年全年继续下降了0.34个百分点。境内债券融资成本不断下降，一方面是由于自2024年货币环境开始宽松，LPR持续下调；另一方面，发债主体大多数为国企央企及优质民企，这类企业融资优势较为明显，如发债较多的招商蛇口、中交地产、美的置业等等。2025年前三季度，整体新增债券类融资成本为3%。

从企业的性质分类来看，2025年前三季度国企、央企的发债量为1313亿元，同比下降了8%。而民营企业的发债量为134亿，同比下降13%；此外混合所有制企业发债量106亿，同比增长22%。需注意的是，2025年前三季度国企央企的发债量占比达85%。

从成本上来看，国企、央企2025年前三季度的融资成本为2.58%，而民营企业则为5.40%，两者之间的差距再次扩大到2.82个百分点；此外混合所有制房企的融资成本下降至3.90%。在当前融资环境下，有充足抵押物及其他增信措施的优质房企更能够在政策扶持中受益，同时也能够获取更多的低息借款。

从2021年恒大正式暴雷到2025年，房地产行业已进入调整期的第四年，截至2025年三季度也有不少房企已完成了全部的债务重组。从境内破产的法律程序来看，华晨地产、协信远创、金科股份、新华联已陆续完成了破产重整，而港股房企福晟国际也于2023年以股本重组及定增的代价实现了债务重组。

在债务重组方面，旭辉集团已经实现了境内外债务的整体重组；龙光集团与融创集团的境内债均重组成功，境外债重组方案已得到大多数债权人支持，其中融创将于10月14日举行境外债务重组计划会议，而龙光已于9月10日与债权人小组订立修订协议。以此来看，当前完成破产重整或股本重组的房企共计5家，境内外整体债务实现重组或接近成功的房企共计3家。

除此之外，世茂集团、佳兆业、中梁控股、金轮天地控股、中国奥园、时代中国控股、远洋集团以及禹洲集团共计8家企业的境外债重组成功，荣盛发展及绿地控股也分别对境外债展期。此外，花样年也于2023年完成了境内债的重组。累计来看，共计11家房企实现了境内或境外部分的债务重组。

事实上，债务重组成功并不意味着企业恢复正常经营轨道。以近期刚完成境内外债务重组的旭辉为例，2025年8月，旭辉董事局主席林中对外表示，旭辉控股距离真正“站起来”，可能还需要三年时间，从低谷再出发，公司要进行二次创业，更明确提出将不会再重蹈“高杠杆、高负债、高周转”的覆辙，而要走一条“轻资产、低负债、高质量”的新路径。此前，林中曾提及，未来旭辉控股聚焦三大核心业务板块：一是稳定的收租业务，也就是旭辉持有的上海、北京等一二线城市优质商业资产组合；二是高度聚焦的开发业务，收缩深耕少数核心城市；三是房地产资管业务，学习美式开发商经验，向铁狮门、黑石方向发展。

从债务到期来看，2024年房企债券到期规模达4829亿，而发行规模仅有2209亿，房企无法通过借新还旧覆盖到期债务。此外由于近年来不少房企选择将债务展期或置换，在此背景下2025年房企的债务压力较大，2025年债务到期规模甚至要高于2024年，达5342亿元；其中2025年第三季度是偿债高峰，到期规模约1600亿元。由于近年来，房企债券发行规模下滑明显，2026年房企整体的债务到期规模也明显下降，其中2026年一季度到期约1298亿，三季度到期1170亿。

值得注意的是，近年来公募REITs在我国大力推行，有助于帮助房企将原本沉淀在自持物业中的资金释放出来，用于偿还债务、补充流动资金等。目前不少房企已经试水公募REITs或积极筹备发行。从中期业绩会及财务年报中的表态来看，华润置地、招商蛇口以及新城控股等均有明确表示未来要扩大REITs规模。

当前房地产行业仍处于深度调整期，以往传统的“重资产”模式已难以适应当前的新形势，而公募REITs的出现能够帮助房企从开发商向运营商的角色转变，通过打造“投融管退”的全链条业务模式，帮助房企由“重”向“轻”的资产结构转变。

除此之外，对于开发业务而言，出险房企的首要任务仍是与金融机构和债权人积极协商，适当延长债务期限，缓解当前的债务压力。未出险房企，需要对企业的土地储备进行结构性调整，尤其是加快滞重库存的去化，加快低量级城市项目去化。