佛山三洲旧改项目合作破裂 金福荣“财地”两空

观点网 历时两年多的佛山市顺德区伦教街道三洲一二级联动改造项目，近日迎来关键转折。

2025年11月底，佛山金福荣产业发展有限公司向三洲股份合作经济社发函，明确提出解除双方此前签署的合作协议，并表示自解除之日起不再继续履行付款义务。

随后，三洲股份社回函认定金福荣公司行为构成单方违约，宣布不再交付项目用地、已收现金补偿款9亿余元及履约保证金3000万元不予退还，并保留进一步追责权利。

这意味着，这一总改造规模逾千亩、总投入曾规划高达72亿元的“巨无霸”旧改项目，正式宣告合作破裂。

曾被寄予厚望的三洲旧改

回溯三洲一二级联动改造项目，其启动之初进展并不算慢。

项目位于顺德区伦教街道三洲社区，东至顺德水道，南至三洲村居，西至规划片区纵二路，北至污水处理厂，总改造范围约1054.64亩。

按照2023年公开的实施方案，该项目属于全面改造类“旧厂房混合改造项目”及“旧城镇'住改住'项目”，拟通过“一二级联动+单一主体归宗”的方式实施，采取协议出让供地。

方案显示，可协议出让的经营性用地合计约32.82万平方米，其中包含二类居住用地、商住混合用地及商业用地。项目整体开发周期预计10年，分五期推进。

根据披露信息，中选经营主体需向三洲股份社支付约16.73亿元现金补偿，同时返还共计超10万平方米的国有出让商业物业建筑面积。

2022年11月，三洲居委会全体居民以通过率92.02%的通过率完成补偿安置方式表决。紧接着，12月1日，三洲股份社便完成合作方公开招选，佛山金福荣产业发展有限公司以16.73亿元中选，成为该项目的一二级联动改造合作主体。

2023年8月，项目命名为金福盛黄金珠宝时尚产业园，并正式开始动工， 当时报道拟总投资逾300亿。同时，规划引入珠宝产业集群、甲级写字楼及国际五星级酒店办公功能。

值得一提的是，2022年6月9日，佛山市金福盛投资发展有限公司以1.4亿竞得黄金珠宝创新生态城项目首期地块，交易用地面积23.77万平方米（折合约356.6亩），计划投资60亿元。该地块位置紧挨三洲旧改项目，两者形成呼应。

而转折发生在2025年年中。按照合作协议约定，金福荣公司应于6月20日前向三洲股份社支付第二年第二期现金补偿款约2.5亿多元，但截至6月24日，金福荣公司仍未支付该笔款项。

金福荣随后向股份社出具承诺函，提出将付款时间延至当年12月底，并额外承诺支付超687万元利息、超695万元分红补偿及应缴超802万元的税费。同时表示第三年补偿款仍按原协议执行。

不过，延期并未最终化解矛盾。因截至2025年9月仍未缴清第二年第一期现金补偿款对应的税费及滞纳金，三洲股份社于2025年10月提起诉讼。

顺德区人民法院11月25日作出一审判决，要求金福荣承担相应税费损失8026315.79元滞纳金损失758486.84元及相应利息、诉讼费、律师费。

2025年11月29日，三洲股份社收到金福荣公司《关于退出佛山市顺德区伦教街道三洲一二级联动项目的通知函》，其提出自11月28日起解除《合作协议》；12月23日复函中，金福荣公司再次明确解除合作，并声明不再支付任何款项。

据项目改造方案，佛山金福荣产业发展有限公司或其全资子公司需先支付三洲集体土地及现状物业70%的现金补偿，方可启动首期地块的协议出让程序。然而截至目前，三洲股份社累计收到约9亿元补偿款，占应收总额约55%，尚未达到土地交付条件。

至此，这场围绕补偿资金、付款条件与合作义务的拉锯，最终以合作破裂告终。

合作方变数浮出水面

三洲旧改项目突然停摆，让金福荣背后的股东结构深受关注。

股权穿透可见，佛山金福荣产业发展有限公司由深圳金雅福实业发展有限公司（间接持股55%）、深圳市周六福投资有限公司及深圳市富利宝投资有限公司共同出资设立。

信息显示，金雅福集团创立于2006年，曾获评2024《财富》中国500强，连续六届中国企业500强，连续七届中国民营企业500强。

在亮眼的排名光环之下，金雅福控股集团实则已深陷泥潭。2025年12月，金雅福集团深圳总部办公场所被曝退租，多名员工发起劳动仲裁，地方政府部门亦已介入相关处置。

实际上，金雅福的资金链紧张早有预兆。集团旗下多款理财产品自2025年三季度起便出现兑付延迟情况，尽管公司曾短暂安抚投资者，但同年10月再次未能按期兑现承诺，至11月，全面性的兑付危机正式爆发。

多款期限从3个月到2年不等的理财产品均无法按期支付本金和利息，涉及金额从数万元到数百万元不等。

据悉，2025年10月理财产品出现兑付逾期后，金雅福曾组织线下沟通会，彼时承诺将优先以佛山项目的拆迁款及销售回款，用于兑付理财资金，但此后便再无实质性推进。

在此之前，金雅福就已通过多种途径筹措资金。2025年6月及8月，深圳市金雅福首饰制造有限公司曾先后将其与多家银行签订的贵金属产品销售代理协议所产生的销售回款，质押给两家银行，以此获得合计1.18亿元的融资。

尽管金福荣及关联公司曾发布声明，强调佛山项目在资产、人员及资金层面具备独立性，并否认相关资金被挪用至旧改项目，但在实际操作层面，股东层面的资金压力，仍不可避免地对项目推进产生影响。

从结果看，三洲旧改项目所需的长期、大额、持续性资金投入，与股东体系后续承压的现实，逐渐形成错位。最终，补偿款的延期成为压垮合作关系的直接导火索。

随着金福荣退出，三洲一二级联动改造项目重新回到集体与政府主导的处置轨道。

目前，项目范围内土地仍全部归属三洲集体所有，未发生实质性出让。而对金福荣而言，前期已投入的补偿款及保证金，在未取得土地的情况下，基本已锁定为沉没成本。

无论后续司法进展如何，其在该项目中“钱地皆失”的局面已成定局。

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