2026购房地图 | 瞰江墅厅、垂直会所……江核豪宅怎么选？

2026年的南京楼市已经拉开帷幕。

近两年来，随着南京土地供应日益趋向“优质”与“低密”，新房市场在产品上实现跨越式升级。四代宅、洋房、墅厅、空中露台......持续刷新买房人对新一代住宅的想象力。

不同的板块承载着差异化的生活想象。

新年伊始，锐评君推出「2026购房地图」系列，从核心板块入手，整理一批即将入场南京楼市的新成员，看一看哪些板块置业机会更多，哪些新盘又要“卷”出新高度。

今天的主角是江核。

据不完全统计，2022年以来，江核供应了超40幅涉宅地块。继2025年的江韵瑧悦、江海和鸣等之后，今年金陵江月、锦绣江序、江北建投&中建东孚G07等纯新盘将接棒，带领江核改善市场步入nextlevel。

金陵江月

容积率：1.6

产品规划：11栋11-16层低密四代住宅，主力户型建面约128-230㎡

开发企业：通宇地产+绿城管理

最新动态：预计今年一季度公开，很快开盘

2024年7月，通宇底价拿下江核G02地块，去年确定由通宇和绿城管理合作开发，绿城管理操盘，案名敲定为金陵江月。

项目位于江北核中核，与长江、七里河、启龙公园、在建的南师附中（九袱洲路校区）等为邻。

定位为南京首个森境浮屿&全架空四代奢宅，金陵江月规划打造11栋11-16层小高层，主力户型建面约128-230㎡，共计370户。

虽然还未公开示范区，但项目的部分设计亮点已剧透：

① 设计团队上，邀请gad、HWCD、上景园林分别操刀建筑、室内、景观设计；

② 主大门，长约80米、高约7.2米，呈现轻海派风格；

③建筑立面，创新打造超流体美学立面，窗墙比最高约0.62；

④ 园林景观，利用地差优势，打造五重梯度中央立体景观，营造森境浮屿的自然感；

⑤约8300㎡超大垂直会所体系，具体组成为约2500㎡南京超大下沉式景观庭院+约2000㎡室内会所+约3800㎡架空层泛会所（11栋住宅楼栋首层全架空）。功能设定上，有南京首个270°环幕泳池，户外儿童戏水池等；

⑥ 震撼公区，地上地下双大堂＋江北首个中央车站＋洗车房+全明生态地下车库等，刷新江北改善想象。

锦绣江序

容积率：2.8

产品规划：6栋30层瞰江高层，主力户型建面约140-188㎡

最新动态：预计今年首开

锦绣江序即新居置地G13地块，这块地于2022年11月出让，由杭州滨江操盘。

项目位于江北核中核，主打四代改善+一线江景豪宅，规划有6栋30层瞰江高层，主力户型为140、168、188㎡，共计348户。

锦绣江序已于去年10月公开，产品设计亮点如下：

① 发挥距离长江够近的优势，项目的6栋住宅呈半围合式布局，建筑错落排布+270°转角环幕设计，让高楼层的每一户都尽可能瞰江；

② 安缦酒店同款的主大门，长约46米，大量采用紫山水、雪花白、潘多拉奢石等奢材，非常气派；

③建筑立面，是大面积玻璃+铝板的组合，高级灰点缀香槟金线脚，公建化的高颜值突出；

④ 高端会所+6栋住宅均首层架空，腾挪出瑜伽、私人电影院、室内高尔夫、共享餐厅、私人阅读室、行政酒廊等功能空间；

⑤ 定位纯粹改善，户型140㎡起步，最大188㎡。其中，带有十字玄关、270°观景露台、双套房等，动静分离的168㎡户型，以及有行政级双套房、超8米大横厅、大露台的188㎡户型，十分惊艳；

⑥ 精装配置上，恒温、恒湿、恒氧的三恒科技系统之外，还有博世、方太厨卫，唯宝、汉斯格雅卫浴等。

江韵瑧悦（G18组团）

容积率：1.6

产品规划：7栋16层小高层

最新动态：预计今年启动

我们知道，江韵瑧悦由四个分组团构成，其中G18组团尚未入市，最快预计今年启动。

G18的规划，已于去年6月出炉，打造7栋16层小高层，7栋楼均为首层架空，社区中央设计了大面积景观。

建筑立面，以大面积玻璃+铝板为主，加以线条勾勒，很是好看。露台错层分布，四代宅的特征明显。

江北建投&中建东孚G07

容积率：1.6

产品规划：9栋14-16层第四代住宅

最新动态：预计今年三季度入市

江北建投&中建东孚G07，位于江北核中核，与江海和鸣、G06地块为邻，拥有优越的观江视野。

2023年9月，江北建设投资以7.05亿元底价拿下G07地块，楼面价20521元/㎡。

去年底，地块规划出炉，拟建9栋14-16层住宅，住宅楼栋首层架空，户户带大露台，首排具备卓越的观江视野。

从局部建筑效果图来看，直面长江的四栋楼将打造挑高墅厅，叠加超大露台，十分惊艳。据小道消息，项目的墅厅产品户型面积段或在160㎡以上，两梯一户，最快今年三季度入市（最终以官宣信息为准）。

值得一提的是，与江海和鸣一样，G07、G06等地块的代建权都已被中建东孚拿下。G07的更多产品亮点，不妨一起期待。

金地研创园G08

容积率：2

产品规划：12栋16-25层住宅

最新动态：最快今年入市

江核研创园板块，将迎来首个四代宅。

2023年9月，江北科技以15亿底价拿下研创园G08地块，地价17984元/㎡。地块与风华国际、颐和铂岸江璟、中海观江樾等临近，周边还有青奥体育公园、江北砂之船等配套。

去年2月，金地管理发布海报，将携手金地商置东部区域，共同代建G08。

去年8月底，G08地块规划方案出炉，项目容积率2，拟建12栋16-25层第四代住宅，户户带露台，首层全架空布局。其中，10栋为16层小高层，仅北侧2栋为24F、25层高层。

更多细节上，G08内部规划了超2000㎡的集中绿地，叠加风雨连廊，打造区域首个全楼栋覆盖风雨连廊的高品质四代宅。

山川江樾二期

容积率：局部1.05

产品规划：有3栋容积率降至1.05，不排除会结合最新容积率调改规划

最新动态：最快今年入市

江核隧道口的山川江樾二期，情况较为特殊。

简要来说，项目所在的世纪金源G42地块，于2020年底被金基等接手，打造高端改善住宅。根据规划，整个山川江樾规划打造18栋住宅，一期共有8栋。

二期的东北角和东南角迷你地块，此前尚未取得用地手续，直到去年底才以G19、G20（容积率1.05）的“身份”出让。

此前的项目整体规划里，二期的G19、G20部分，共规划3栋29层住宅。但现在G19、G20容积率调整为1.05，不排除后续二期会契合这一变化调改规划，打造低密度产品。

仁恒滨江园

容积率：2

产品规划：规划11栋15-16层住宅，主力户型建面约144、175、219㎡

最新动态：待定

仁恒滨江园即颐居江核G03，毛坯限价为4万/㎡，由颐居、仁恒、扬子投资联合开发，仁恒负责操盘，定位仁恒高端产品系。

按照规划，项目拟建11栋15-16层住宅，打造建面约144-219㎡科技大平层；公区上，不仅有约1500㎡下沉式会所，还把每栋楼首层架空，打造为泛会所空间。

一个略显残酷的事实是，以上只是江核纯新盘的“冰山一角”。

据锐评君粗略统计，江北核心区还有超30幅储备涉宅地块，多分布在核中核、健康城、研创园等区域，拿地企业，以新居置地、北联建设、扬子江置业等国企为主。

这些地块里，除了早期的容积率较高，后面几乎是1字头容积率的低密度地块，加上分布较为集中，未来有多卷，可想而知。

破局之道，无非几种。

第一，要么做江韵瑧悦那样创新度非常高的产品，要么像江海和鸣那样拥有极致的观江视野。先天或后天的优势，总能击中买房人的需求。

第二，控制上市节奏，尽可能错峰开盘。眼下江核最大的挑战是兑现度在提高，但市场信心还在修复，以至于不少购买力仍在观望。控制下节奏，细水长流，既能用时间换空间，也能减少竞争压力。

切换到买房人视角，极致内卷的局面未必是坏事。一方面，江核的各个小区域里都有新盘储备，想拥有头排观景视野、想离过江通道或学校近一些……都有充裕选择。另一方面，这倒逼开发企业卷产品硬件、卷软性服务，买到好房子的几率更高。