资产管理激活中国房地产发展新动能

1月12日，在戴德梁行举办的“洞见未来共赋新章”北京公司2025年终发布会上，戴德梁行北区董事总经理胡峰表示，房地产行业的发展潜力和空间依然巨大，行业未来增长不再局限于新建开发，而更多来自存量资产的精细化运营、物业服务的品质升级、租赁市场的规范发展等。

　　胡峰指出，中国房地产市场有巨大潜力可挖，从房地产增加值来看，在世界前十大经济体中，除中国、印度和巴西等发展中国家的房地产增加值占GDP比重不到10%外，其他区域均超过10%，美国房地产增加值占GDP比重为12.2%，中国为6.3%，表明中国房地产对经济直接贡献并不偏高，反而处于国际中下偏低水平。过去对于中国经济的拉动，更多的是房地产投资而不是增加值的体现，未来在房地产存量市场仍有更大机会。

　　据戴德梁行统计，从中美房地产增加值的构成来看，美国房地产增加值达3.5万亿美元，其中房地产出租占比77%，房地产相关活动占比13%，房地产经纪服务占10%；中国房地产增加值为1.2万亿美元，其中房地产开发经营占比50%以上，自有住房服务占29%，物业管理服务占15%，房地产中介服务占6%。

　　“通过这些数据可以看到，中国房地产市场还有很大发展空间。”胡峰说，房地产行业的未来增长，不再局限于新建开发，而是更多来自存量资产的精细化运营、物业服务的品质升级、租赁市场的规范发展等多元赛道。

　　胡峰认为，基础设施公募REITs试点范围扩容至写字楼与酒店类资产，标志着中国不动产金融化进程迈入全新阶段。这一重大政策突破，不仅为存量资产盘活提供了标准化、市场化的退出通道，为机构投资者拓展了更具纵深与多样性的配置选择，更向商办与酒店市场的价值重塑及运营提升注入了强劲动力。在此背景下，市场正从单纯依赖开发销售的模式，加速转向“投、融、管、退”全周期能力的竞争，专业服务与价值运营的重要性愈发凸显。

　　另外，在圆桌讨论环节，戴德梁行北京估价及顾问服务部高级董事、不动产金融业务负责人刘慧，中国资本市场部副董事总经理、北京资本市场部主管杨蕾，与普洛斯资本副总裁李宏、高和资本执行董事郑闻莺、中信证券债务融资业务线总监及REITs组组长邱适、大家保险投资业务董事唐沛然等嘉宾，围绕“无惧波动，穿越周期的资产管理策略”展开深度对话，从资本布局、运营优化等多维度，分享头部机构的实战经验与前瞻布局。

　　刘慧表示，回望全年市场波动，“无惧周期、锚定长期”始终是资产管理策略的核心逻辑，而REITs正是这一逻辑的关键实践载体。随着政策扩容至写字楼和酒店、扩募机制常态化，REITs正从单一资产产品升级为可持续的价值运营平台，为投资者搭建连接资本与实体的稳健桥梁。

　　杨蕾表示，2025年北京不动产大宗交易规模录得150亿元，呈现阶段性回落态势，自用型买家崛起重塑了市场买方结构。实体企业基于长期办公、产业落地等自用需求入场，标志着市场投资逻辑从“赚取差价”转向“长期持有+自用适配”的价值锚定，为核心资产注入了稳定流动性与运营确定性。

　　此外，戴德梁行还发布了第六期《中国REITs指数之不动产资本化率调研报告》。戴德梁行北京估价及顾问服务部助理董事、REITs研究中心主任张恺玲表示，资本化率作为不动产核心定价锚点，其变动趋势直接反映行业信心与投资逻辑。戴德梁行资本化率研究报告长期跟踪传统商办住及工业业态的资本化率变动，随着公募REITs正式拓展至写字楼、酒店赛道，希望以这一核心指标为行业锚定发展方向，助力商业不动产价值挖掘，进一步完善多层次REITs市场价值体系。