北京楼市，刮起“全景舱”之风

每一个楼花，都是独一无二的。这里是楼花网。

每一个楼花，都是独一无二的。这里是楼花网。

越来越多的“全景舱”户型，开始涌现京城楼市。

不久前，由龙湖集团代建的顺义093地块，公示了终版报规图，距离它的正式亮相，不远了。

这个被称为龙湖宸翰二期的项目，在公区规划和户型搭配上，继承了龙湖宸翰的风格，好房子元素叠满。

但二者也有明显的差异：

1、赠送尺度上，093项目较龙湖宸翰，有缩水。最大变化是，其南向内嵌阳台，不再通面设置；（详见《龙湖代建盘，阳台缩水了》）

2、户型设计上，推出了190平米的全景舱楼王户型。而龙湖宸翰的楼王，则为南向四面宽的165平。

尤其是全景舱户型，正成为越来越多新项目，楼王户型的首选。目前，京城楼市拥有全景舱户型的项目，已达3个。

另外两个分别是：石景山中海玉华玖章的239平，以及顺义天竺的骊橒臺的220平。

在花姐看来，作为一种全新的户型品类，全景舱固然有着诸多优点，但当下的弊端，也肉眼可见。

它的优点，至少可归纳以下几点：

1、出色的采光与视野。全景舱270度或更高的环幕玻璃，打破了传统户型采光集中的局限，让客厅与卧室之间的采光，变得更为平权；

2、空间延展性强。没有过多的实体墙阻隔，可让全景舱户型灵活改造内部的空间，以适配不同家庭阶段需求；

3、赠送面积多。同时拥有长进深和大面宽，是全景舱户型的另一特点，这让它在好房子时代，拥有的赠送手段很是丰富，实际得房率，可突破100%；

4、保值溢价能力强。独特的户型结构，再加上弧形玻璃和金属外立面里的搭配，让全景舱户型充满差异化。未来的二手市场，保值空间大。

花姐认为，当下二手房降价厉害，其中很核心的一点，在新房普遍户型创新的冲击下，二手房户型过于陈旧了。

再来看看目前全景舱户型的缺点：

1、隐私保障。大面积的玻璃幕窗，很容易被外部所窥视，这对全景舱户型所在楼栋的楼间距，提出了更高要求。

2、噪音问题。相比传统的实体墙，玻璃幕墙的隔音明显要弱些，如何有效增强隔音效果，是开发商面临的一个问题。

3、能源消耗高。大面积玻璃的保温性弱于实体墙，这在冬夏两季，让全景舱的能源消耗，要远大于其他户型。而北京灰尘多的特点，也会降低居住体验感。

当然，目前玻璃和其他建筑材料的技术，已然很发达，全景舱户型的这些缺点，只要开发商愿意付出成本，也都会有效解决。

此外，作为一种新的、且专为高端改善而设的户型，短期内，全景舱并不会成为当下楼市的主流户型。

换句话说，今后一两年内，全景舱户型更多只出现在纯改善项目中，即便093这样的刚改项目，也是作为楼王户型供应。

下面，花姐就目前北京已出现的三款全景舱户型，进行一一分析。

一、中海玉华玖章239平

作为京城楼市的首款全景舱户型，中海玉华玖章正是通过239平，让它成为当下石景山的顶豪。

该户型位于整个小区最中央的3#，是一栋11层洋房建筑，共22户。在3#的四周，分别规划了4栋10-11层的住宅楼，彼此间的距离，较为开阔。

这让239户型，拥有了不错的采光和视野空间，除了低楼层户型外，前后左右几无遮挡。由于楼间距较大，隐私问题能有较好保障。

在户型设计上，239平采用了动静分区。

南区的面宽达到了13.55米，为三个卧室和主卧卫生间共享；北区为动区，客餐厅加厨房，以及东北侧的一书房。

赠送手段上，239平包括了内嵌阳台、花池、挑空、露台，加一起的总赠送面积约52平米。

按照82.93%的产权面积计算，239平的实际得房率为——100.94%。

凡是全景舱户型，几乎都有拥有一处多变空间。

中海玉华玖章楼王的多变空间，便位于餐厅的正下方，这是一处面积约12平米的挑空，可变为室内面积。

不过，它的客厅里有根承重柱，位于客厅的西北角，正好在玻璃幕墙的内侧，这稍微影响了视野。

此外，该户型集中在3#的整栋，分东西户。这让它的西户，多少存在西晒的问题。

而网签数据，似乎也反映了买家对于东户的青睐。

截至目前，239平的东户已网签的4套，另有一套已预订；西户则尚无网签。

二、骊橒臺220平

在面积上，骊橒臺220平没有超过中海玉华玖章楼王，可在赠送面积和实际得房率上，超越了前者。

它的赠送手段，包括了内嵌阳台、飘窗、露台以及挑空。与中海云华玖章239平比，少了南向的花池。

不过，骊橒臺220平的整体赠送面积，达到了约102平，整体的实际得房率，达到了约119%。

户型结构上，骊橒臺220平与中海玉华玖章239平，迥然不同。它的客厅和主卧，拥有双全景舱，而中海云华玖章的则只集中在客厅。

220平的动区，集中在整个户型的东南侧——客餐厅和厨房，连为一体；在客厅的左侧，则是书房和一间套卧，与整个北边一起，构成了静区。

该户型的多变空间，位于东北角处的L型挑空区域，变成室内面积后，约31平米的面积，多则可分两间卧室。

这让220平，最多可打造成五室两厅四卫，应该是目前京城3款全景舱户型中，空间规划最从容的。

除此之外，在户型的套数上，骊橒臺220平供应套数也最多。作为楼王户型，集中在3#、6#、8#，总的规划套数，达到了60套。

得益于地块的完整性，骊橒臺整体的楼栋布局十分开阔，几乎不存在明显的角煞等现象。

3#和6#，更处在整个小区正中的中轴线上，视野不错；8#则靠近小区的下沉会所，较前两栋位置，略微差些。

不过，体现在价格上，8#则占了优势——均价为8.8万元/平，比3#和6#单价，分别便宜了1100元/平和1400元/平。

1月12日，开盘不到一个月的骊橒臺，首批网签数据诞生。供应202套，网签16套，均价7.34万元/平，网签金额2.16亿元。

其中全景舱户型，网签3套，位于3#601室，以及8#的1001室和701室。

有关骊橒臺220平的选房攻略，可参考此前文章——《懋源新豪宅，定价逻辑出来了》。

093项目190平

与前两个全景舱项目比，093地块的190平户型，面积最小，且未有正式户型图流出。

不过，根据现有的规划图，依然能大抵判断它的诸多特点。

190平的赠送尺度不小。它的赠送手段，已知的有内嵌阳台、露台、以及设备平台。

其中内嵌阳台南面通面设置；露台围绕着客厅的南、北、东三面；设备平台则在南北各有一处。

花姐初步测算，190平户型的所有赠送面积，约在76平米左右。其中阳台约10平米，设备平台约18平米，露台约48平米。

如此一来，它的实际得房率，约在109%左右。

内部功能规划上，它的动区位于整个户型的中间位置，客厅全通透，为三个全景舱户型中，采光最好的。

户型南边和北边为静区，至少可各规划出两间卧室，让其成为又一款四居室全景舱。

它的多变空间，位于北侧的设备平台处，面积约为15平米，可以当做厨房来用。

此外，093项目的楼王户型，与前两个全景舱户型比，它全部位于5#的东户，这减少了西晒的烦恼。

唯一的遗憾是，扣除5#首层架空后，190平户的总规划套数，只有16套，为当下三个全景舱项目中，最少的。