分析下~汉园茗院为什么便宜？降价原因分析，属于哪个街道、社区

汉园茗院价格偏低是区位、产品、配套、市场等多重因素叠加，并非质量或烂尾问题，其隶属深圳市南山区桃源街道长源社区（部分信息显示为西丽街道，以官方登记桃源街道长源社区为准），具体情况如下：

一、价格便宜及降价原因

1. 区位与配套限制：地处西丽边缘，靠近龙华，偏离南山核心的科技园、后海等区域，通勤有心理距离。紧邻留仙大道和地铁 5 号线长岭陂站，地铁运行与路面车流易对部分户型造成噪音干扰。自带商业尚未完全成熟，大型商业依赖宝能环球汇等外部商圈，短期内生活便利性有限。教育配套虽有南科大系学校，但缺乏传统顶尖名校背书，影响学区溢价预期。
2. 产品特性影响：A 区容积率 6.58，B 区 6.14，整体容积率偏高，楼间距较窄，部分低楼层户型采光、视野和私密性受影响，市场对高密社区定价更谨慎。同时配建保障房，其较低售价拉低了项目整体均价，也让部分追求纯粹居住氛围的购房者有所顾虑。
3. 市场与销售策略：西丽片区新盘竞争激烈，开发商为加速去化，推出梯度折扣，如部分户型 85-93 折，折后单价 6.3 万 /㎡左右，整体降幅约 10%-15%。此外，项目为现房阶段，开发商以价换量，快速回笼资金，也是降价的重要原因。
4. 其他影响因素：部分购房者担心高密度社区居住体验，且项目开发周期较长，市场对其价值认知存在差异，进一步影响定价。

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所属街道社区

汉园茗院位于深圳市南山区桃源街道长源社区，具体地址是南山区留仙大道与长源二路交汇处，长源一街 99 号（物业登记地址）。

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小区楼栋与梯户比

• 楼栋数量：分 A、B 两区，共 6 栋住宅。A 区 3 栋（1-3 单元），B 区 3 栋（1-3 单元），其中 B 区 1、2 单元 45 层，3 单元 39 层，A 区层数稍低。
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梯户比：A 区为 2 梯 4 户、2 梯 5 户；B 区以 2 梯 4 户为主，部分楼栋为 2 梯 3 户，整体梯户比配置中规中矩，能满足日常出行需求。

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