一线城市岁末成交“翘尾”，2026楼市想象空间太大了！

北京二手房周成交重回4000套，市场终于传来了一些与以往不同的消息，一线城市的楼市是否就此走出低谷？

北京市上周二手房成交总数超过了4000套，这在最近两年没有政策出台的上半月实属罕见。上海、深圳最近3个周末，楼市成交也在稳步回升。

有机构分析称，市场上部分超跌区域，前后两套房的成交价已趋于接近，不再像前几个月那样每套都下跌数十万元。

挂牌量开始明显减少，市场似乎出现了阶段性企稳迹象。中原研究院数据显示，北京限购放松两周半，报价指数累计上升3.1个百分点，回暖幅度高于8月初限购放松后。

一线城市二手报价指数均值已连续4周上升，由17.3%上升至20.0%，市场预期正温和回升。

01回暖迹象

岁末成交“翘尾”让市场对2026年走势充满想象。

北京、上海、深圳等一线城市的楼市数据正悄然变化，连续数周的成交回升为这个长期低迷的市场注入了一丝暖意。

北京限购政策调整后的市场反应尤为明显。报价指数在短时间内累计上升3.1个百分点，这一涨幅超过了今年8月初限购放松后的回暖幅度。一线城市二手报价指数均值已连续四周保持上升态势。

房地产市场的这一波“翘尾”行情并非偶然。部分超跌区域的价格正在逐渐稳定，一些小区甚至出现了前后两套成交价格基本持平的情况，这与前几个月每套成交都下跌几十万元的形势形成了鲜明对比。

02政策转向

2025年中央经济工作会议明确“着力稳定房地产市场”，提出“因城施策控增量、去库存、优供给”。财政部、税务总局同步出台住房增值税减免政策，北京等核心城市也优化了购房限制政策。

尤其值得注意的是，《求是》杂志新年开篇文章强调房地产“显著的金融资产属性”，要求政策“一次性给足”，避免“添油战术”，释放出强烈的稳预期信号。

这些政策并非为了刺激楼市过热，而是以“缩短调整时间、熨平市场波动”为目标，构建政策托底的确定性。这种思路上的转变，意味着房地产调控进入了更加注重稳定性和连续性的新阶段。

北京户籍政策的严格程度远高于全国其他城市，在这种情况下，政策的微调就可能引起市场的快速波动。如果未来没有超预期的政策出台，市场在3月后可能再次面临调整。

03渐进修复

中邮证券分析指出，2026年政策思路已从分散调控转向系统性发力，但市场持续修复仍需多重因素共振。这种渐进式修复特征与“小阳春”所需的快速升温条件并不匹配。

居民购房信心的修复是一个缓慢过程，它依赖于就业与收入预期的改善，而这是政策无法直接左右的“慢变量”。政策效应传导也需要时间，难以支撑楼市的全面“小阳春”。

从城市维度来看，政策聚焦“因城施策”，核心城市优化限制政策的同时，三四线城市仍以去库存为主，不存在全国性政策刺激的基础。这种差异性进一步制约了市场全面快速回暖的可能性。

2026年政策导向将更加注重长效机制建设，而非短期刺激。市场修复将是一个渐进过程，而非迅速反弹。

04供需新局

我国房地产市场自2021年进入下行周期，核心指标已回落至多年前水平。2025年1-11月商品房销售面积回落至2009年水平，商品住宅成交面积更是回到了2007年的水平。

经过持续调整，房价收入比连续多年下降，80%城市已跌至10以下，租售比进入合理区间。部分城市租金收益率超过5%，已显著高于银行定期存款利率。

供给端出现了明显缩量。2025年1-11月房屋新开工面积降至2004年水平，较历史峰值降幅超过70%。而且新开工面积持续低于销售面积，意味着未来新增供给将小于市场需求。

同时，政策推动存量商品房收购转化为保障性住房，加速库存去化，全国商品房有效库存已处于健康区间。这种“需求逐步修复、供给有序收缩”的格局，更可能带来温和企稳的“暖冬”态势。

05城市分化

核心城市及都市圈核心地段凭借经济产业优势与人口流入支撑，有望率先企稳。2025年末深圳核心区豪宅项目两小时售罄、北京新政后二手房带看量大幅增长，都印证了核心资产的需求韧性。

中指研究院预测，2026年“好城市+好房子”仍将具备结构性机会，核心城市新房市场在优质项目带动下可能出现阶段性回暖，但这属于局部行情，而非全国性“小阳春”。

与之形成对比的是，人口流出型的三四线城市仍面临库存压力，市场企稳将依赖于去化进度，难以与核心城市同步回暖。

从企业格局看，央企国企与优质民企正逐渐主导市场，高杠杆房企则加速出清。行业竞争正转向财务健康与运营能力，这种分化进一步强化了市场的结构性特征。

06市场展望

展望2026年，楼市更可能呈现“暖冬”特征：核心城市成交稳步回升，价格趋稳；二手房市场“以价换量”态势延续，成交占比持续提升；行业整体从“跌幅收窄”转向“筑底企稳”，形成“L型”底部形态。

对于北部区域，如朝阳、海淀一些超跌的房源，近期或许可以稍微乐观一些。除了二手限竞房供应可能井喷的亦庄等区域，2026年整体市场基础要比2025年更加稳固。

“小阳春”的出现需要政策效应超预期传导、居民信心快速修复等多重条件共振，从当前情况看概率较低。许多不错的房源比2022年初已经下跌了40%以上，有些小区甚至出现了接近腰斩的房源。

对购房者而言，核心城市改善型需求可把握优质项目入市窗口期；对行业而言，这既是筑底企稳的过渡阶段，也是向高质量发展模式转型的关键时期。

政策推动存量商品房转为保障房，全国商品房有效库存已接近健康区间。2025年1-11月，房屋新开工面积已降至2004年水平，较历史峰值下降了70%以上，未来新增供给将少于市场需求。

北京朝阳、海淀部分超跌房源开始显现企稳迹象，但亦庄等区域因二手限竞房可能集中入市，仍面临供应压力。深圳核心区曾有豪宅项目两小时售罄，北京新政后二手房带看量显著增长，这些迹象表明核心资产仍具市场韧性。

市场上分化正在加剧。央企国企与优质民企正主导市场，而那些高杠杆的房企则在加速退出。这或许意味着，中国房地产市场正在告别过去那种“普涨普跌”的简单逻辑。