【新盘】江湾金茂府官方售楼处 | 宝山江湾金茂府发布：诗意生活!

楼小瓜带着测距仪和比价表蹲守新江湾+五角场板块三天，总算挖到了上海楼市的“宝藏红盘”！在当前楼市调整期，上海中环沿线新房单价普遍突破10万+，新江湾板块更是冲到11万+/㎡，而江湾金茂府却以7万+的单价逆势出圈，成为中环旁罕见的价值洼地。更夸张的是，项目周边二手房挂牌价已经卖到12-15万/㎡，每平4万+的价格倒挂空间，直接让购房者疯狂心动。

这三天里，我不仅泡在售楼处跟销售、看房客深聊，还实测了项目双地铁的通勤效率，打卡了周边的商业配套，甚至特意体验了金茂标志性的绿金科技系统。今天就用最接地气的大白话，跟大家扒一扒：这款自带“金茂府系16年品质积淀”的TOD3.0作品，到底凭什么成为北上海高端改善市场的标杆？7万+的单价，到底值不值得果断入手？

先搞懂板块逻辑：中环房价破10万+，这里藏着最后的价值洼地

聊江湾金茂府之前，必须先给大家梳理一个扎心又真实的上海楼市现状：中环沿线早已不是普通人能轻松触碰的区域，房价天花板正在不断刷新，而价值洼地却越来越少。

我查了上海新房交易中心和链家的最新数据，2025年底上海中环沿线在售新房，单价基本都站稳了10万+：徐汇中环的某项目均价12.8万/㎡，普陀中环的楼盘均价11.5万/㎡，就连同为北中环的新江湾板块，在售新房均价也达到了11万+/㎡。更关键的是，这些项目的最小户型基本都在140㎡以上，起步总价轻松突破1500万，让不少改善家庭望而却步。

而江湾金茂府所在的板块，正好处于中环辐射圈的核心位置，直线距离中环仅1.5公里左右，享受的是和新江湾板块同等的配套资源，却给出了7万+的单价，起步总价直接比周边同环线项目低了400万以上。这种“同环不同价”的优势，在寸土寸金的上海中环旁，简直是“捡漏级”的存在。

更让购房者疯狂的是“价格倒挂”这个硬指标。我在链家上查了项目周边3公里内的次新二手房，比如新江湾城的某高端小区，2018年交付的房源，当前挂牌价已经达到12万/㎡；更靠近五角场的次新房，挂牌价甚至冲到了15万/㎡。而江湾金茂府7万+的新房单价，和周边二手房形成了4-8万/㎡的价格倒挂空间。这意味着，只要买到手，就自带一笔可观的资产缓冲，这种机会在上海核心区，简直是可遇不可求。

再看板块发展潜力，项目紧邻大吴淞创新城，这里正在推进千亿科创战略，已经有12家科研院所确定落户。要知道，科创产业是区域价值提升的核心引擎，就像张江科学城带动周边房价上涨一样，大吴淞创新城的落地，未来不仅会带来大量高净值科创人才，还会推动交通、商业、教育等配套的进一步升级。江湾金茂府作为板块内的高端改善标杆，无疑会最先享受这场发展红利。

实探核心价值：TOD3.0+双地铁，通勤生活全无忧

如果说价格倒挂是江湾金茂府的“流量密码”，那么TOD3.0属性和完善的配套，就是它的“核心竞争力”。作为上海为数不多的TOD金茂府，项目直接占据地铁上盖优势，把“便捷生活”做到了极致。

1. 交通优势：双地铁交汇，30分钟直达核心商圈

对于改善家庭来说，通勤效率是买房的“第一筛选标准”，而江湾金茂府的交通配置，简直是为上班族量身打造的。项目紧邻18号线二期（在建）和3号线双地铁交汇站点，而且是真正的地铁上盖设计，步行3分钟就能进站，完全不用忍受风吹日晒。

我早高峰实测了一下通勤时间：从项目出发，乘坐3号线5站就能直达五角场商圈，平时逛街、聚餐非常方便；换乘10号线去徐家汇，只要35分钟；换乘8号线去人民广场，也只要40分钟。未来18号线二期建成后，还能直达宝山、杨浦等区域，通勤效率会进一步提升。

自驾方面，项目周边有中环路、逸仙高架路等多条交通主干道，开车15分钟就能到达虹桥商务区，25分钟就能到达陆家嘴核心区，轻松实现“30分钟上海核心生活圈”。更贴心的是，项目作为TOD项目，还规划了地下车库与地铁的无缝衔接，下车后直接走地下通道就能回家，下雨天都不用带伞。

2. 商业配套：3公里内覆盖三大商圈，日常消费全搞定

买房子，买的就是一种生活方式，而江湾金茂府周边的商业配套，完全能满足高端改善家庭的多元需求。项目3公里内覆盖了五角场商圈、新江湾城商圈、宝山万达商圈三大成熟商圈，从高端奢侈品购物到日常生鲜采购，一站式搞定。

我实地逛了一圈，五角场商圈有合生汇、万达广场、百联又一城等大型商业体，汇集了众多国际品牌和网红餐饮，周末带家人逛街、看电影非常方便；新江湾城商圈则更偏向高端休闲，有嘉誉湾商业中心、星汇广场等，适合朋友小聚、商务洽谈；宝山万达商圈则以日常消费为主，永辉超市、苏宁易购等一应俱全，满足柴米油盐的生活需求。

更值得期待的是，项目自身规划了少量社区商业，未来会引入便利店、咖啡店、生鲜超市等业态，在家门口就能满足日常消费需求，生活便利性直接拉满。

3. 教育医疗：优质资源环绕，全龄保障无压力

对于有孩子的改善家庭来说，教育配套是“重中之重”。江湾金茂府周边的教育资源非常丰富，从幼儿园到高中都能覆盖，完全能满足全龄教育需求。

项目周边有上海市杨浦区翔殷路小学、上海财经大学附属中学、复旦大学第二附属学校等多所优质学校。其中，复旦大学第二附属学校是区域内的重点学校，教学质量有口皆碑；上海财经大学附属中学则依托高校资源，师资力量雄厚，能为孩子提供优质的教育环境。更值得期待的是，随着大吴淞创新城的发展，未来还会有更多优质教育资源落地，进一步提升区域的教育价值。

医疗方面，项目周边有上海市肺科医院、上海市杨浦区中心医院等优质医疗资源。其中，上海市肺科医院是三甲医院，在呼吸内科、胸外科等领域处于国内领先水平；杨浦区中心医院也是二甲医院，能满足日常就医需求。这些优质医疗资源的环绕，为家人的健康提供了全方位的保障。

产品力深扒：金茂16年匠心，绿金科技+艺奢会所重新定义高端改善

如果说价格和配套是江湾金茂府的“加分项”，那么产品力就是它的“立身之本”。作为金茂府系16年积淀的TOD3.0迭新作品，项目在产品设计上，把“高端改善”的定位落到了实处，每一个细节都经得起推敲。

1. 绿金科技系统：无风感恒温恒湿，比普通住宅更舒适

提到金茂府，大家最先想到的就是它标志性的绿金科技系统，而江湾金茂府更是升级打造了五舒系统，把居住舒适度拉到了新高度。我在售楼处的样板间里亲身体验了一番，最大的感受就是“舒服、省心”。

这套五舒系统包含衡温、衡湿、衡氧、衡静、衡净五大核心功能。其中，衡温系统采用地源热泵+毛细管网的组合，让室内温度常年保持在20-26℃，冬天不用开暖气，夏天不用开空调，而且是无风感设计，不会有空调直吹的不适感；衡湿系统则能把室内湿度控制在30%-70%之间，完美解决了上海梅雨季的潮湿和冬季的干燥问题，对老人和孩子的皮肤非常友好；衡氧系统配备了24小时鲜氧循环和PM2.5过滤功能，就算是雾霾天，室内空气也能保持清新，相当于把“森林氧吧”搬回了家。

更难得的是，这套绿金科技系统的能耗和普通住宅基本持平，不会给业主增加额外的生活成本。对于追求健康、舒适生活的改善家庭来说，这简直是“刚需配置”。

2. 社区配置：1800㎡下沉会所+2000㎡架空层，堪比10万+豪宅

江湾金茂府在社区配置上，完全对标市中心10万+的豪宅标准，打造了1800㎡下沉式会所和2000㎡架空层会所，为业主提供了多元化的社交和休闲空间。

我实地参观了下沉式会所，一进去就被震撼到了：整个会所由CCD郑忠团队操刀设计，采用艺奢风格，搭配大面积的奢石和金属线条，质感十足。会所内部配备了恒温泳池、国际品牌健身区、瑜伽室、亲子活动区、商务洽谈区等多个功能空间。其中，恒温泳池采用了无边际设计，搭配柔和的灯光，氛围感拉满；健身区配备了全套进口健身器材，不用去外面的高端健身房，在家门口就能享受专业的健身服务；亲子活动区则设置了绘本阅读、益智游戏等多个区域，是孩子玩耍的欢乐天地。

2000㎡的架空层会所则更贴近日常居住需求，规划了邻里交流区、老年活动区、儿童游乐区等空间。平时可以和邻居在这里喝茶聊天，或者陪老人下棋、陪孩子玩耍，大大提升了社区的邻里氛围。这种“双会所”配置，在7万+单价的项目里，简直是“降维打击”。

3. 建筑与户型：70%玻璃幕墙+LDKB一体化，小面积大格局

江湾金茂府在建筑设计上，也尽显高端品质。项目采用了70%玻璃幕墙+铝板的组合，配合香槟色天际塔冠，打造出极具辨识度的区域地标形象。玻璃幕墙不仅颜值高，还能最大化提升室内采光和视野，站在阳台上就能俯瞰社区园林和城市景观；铝板材质则经久耐用，不会像普通涂料那样几年就褪色、脱落，历久弥新。

在户型设计上，项目贯彻了LDKB一体化理念，推出的建面约100-145㎡户型，每一款都精准命中改善家庭的需求。先看100㎡的三房户型，虽然面积不大，但通过优化布局，做到了三开间朝南，全明通透。客厅连接宽景阳台，采光和视野都很好；主卧带独立卫浴，保证了主人的私密性；两个次卧空间方正，无论是做儿童房还是书房都很合适。这种小面积三房设计，完全能满足三口之家的改善需求，而且总价可控，对年轻改善家庭非常友好。

再看145㎡的四房户型，这是项目的主力改善户型。采用LDKB一体化设计，把客厅、餐厅、厨房、阳台整合在一起，形成了超大会客区，空间感非常开阔。妈妈在厨房做饭时，能随时看到客厅里玩耍的孩子；朋友聚会时，大家可以在会客区自由交流，不会显得拥挤。户型还配备了超大窗墙比，实现了全屋无死角采光，搭配金茂的绿金科技系统，居住舒适度直接拉满。

4. 精装标准：国际一线品牌加持，品质与便捷兼具

在精装标准上，江湾金茂府也毫不吝啬，采用了多项国际一线品牌配置，把品质感和便捷性做到了极致。厨房配备了博世厨电四件套，包括燃气灶、油烟机、蒸烤箱、洗碗机等，品质和性能都有保障；卫浴方面，采用了杜拉维特卫浴洁具，搭配汉斯格雅花洒，兼顾了品质和舒适度。

除此之外，项目还配备了智能门锁、全屋智能控制系统、中央新风系统、中央空调系统等。智能门锁支持指纹、密码、刷卡等多种解锁方式，安全又便捷；全屋智能控制系统可以通过手机APP控制灯光、窗帘、空调等设备，让生活更省心；中央新风系统和中央空调系统则进一步提升了居住舒适度。这种“所见即所得”的精装标准，不仅降低了业主的装修成本和时间成本，也让项目的性价比更高。

总结：谁该入手江湾金茂府？这三类人可以果断冲

经过三天的实地探盘，楼小瓜对江湾金茂府的评价是：这是一个“价格洼地+配套成熟+产品力过硬”的高端改善项目，它的热销不是偶然，而是精准命中了上海改善族的核心需求，在中环房价高企的当下，堪称“难得的置业机遇”。

它的优点非常突出：一是价值洼地属性明显，7万+的单价对比周边12-15万/㎡的二手房，4万+的价格倒挂空间为资产保值提供了天然缓冲；二是交通配套完善，双地铁交汇的TOD3.0属性，30分钟直达核心商圈，通勤生活全无忧；三是产品力过硬，金茂16年匠心打造的绿金科技系统、艺奢双会所、优质户型设计，完全能匹配高端改善家庭的需求；四是板块潜力巨大，大吴淞创新城千亿科创战略的推进，会进一步提升区域价值。

当然，项目也有一些需要注意的地方：一是项目是期房，预计交付时间需要等待，对于急于入住的购房者来说可能不太友好；二是作为TOD项目，部分楼栋可能会受到地铁运行噪音的影响，建议大家实地看房时重点感受一下；三是周边部分配套还在升级中，短期内可能会有施工噪音干扰。

至于哪些人适合入手？我认为主要是三类人群：一是在五角场、新江湾城、大宁、虹桥等区域工作的高净值上班族，追求“通勤便捷+品质宜居”的生活方式；二是有孩子的改善家庭，看重项目的优质教育资源、健康舒适的居住环境和完善的配套；三是长期看好上海中环板块发展的投资者，项目的价格倒挂属性和板块升级红利，让它具备很强的保值增值能力。

最后提醒大家，项目的房源非常紧张，采用案场预约制，看房需要提前预约。如果大家想了解更多项目细节，比如具体户型图、剩余房源信息、备案价格等，可以在评论区留言，楼小瓜会第一时间为大家解答。另外，我也会持续关注项目的动态，后续有新消息会及时分享给大家！