姐姐将拆迁经适房资格转让给弟弟，多年后反悔要房被法院驳回｜借名买房律师

（为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）

一、案情介绍

2009年，林淑华因原住房拆迁，获得购买一套经济适用房的资格。同年3月28日，她与丈夫王建国和弟弟林志强、弟媳李梅签订《协议书》，约定：

由林淑华作为购房申请人，使用其拆迁所得的购房资格，购买一号房屋；

全部购房款（约23万元）及后续费用由林志强、李梅承担；

林志强、李梅另支付10万元“房号转让费”，用于帮助林淑华儿子购房；

房屋交付后由林志强一家居住，并在五年后过户至其名下。

协议签订后，林志强夫妇依约支付了全部房款、契税、维修基金等，并花费数万元装修入住。自2011年交房起，一号房屋一直由林志强家庭实际占有使用，房产证、购房合同、缴费凭证等原件也均由其保管。

十余年后，因房价大幅上涨，林淑华、王建国向法院提起诉讼，主张：

双方签署的《协议书》因涉及经济适用房借名买卖，损害社会公共利益，应属无效；

要求林志强、李梅腾退并返还一号房屋。

林志强夫妇坚决反对，并提起反诉，要求林淑华夫妇配合办理过户手续。

二、裁判结果

法院判决：

一、驳回林淑华、王建国的全部本诉请求；

二、林淑华、王建国于判决生效后7日内，协助将一号房屋过户至林志强名下。

林志强胜诉，借名买房协议被认定合法有效。

三、法院说理要点

诉争房屋虽按经济适用房管理，但来源特殊。

该房系林淑华因拆迁安置取得购房资格，并非通过政府摇号分配的保障性经适房，不占用面向低收入群体的公共资源。

转让此类“拆迁型经适房资格”不损害社会公共利益。

法院指出，国家禁止的是摇号取得的保障房资格买卖，因其侵害其他轮候家庭权益。而本案资格源于私人拆迁补偿，具有财产属性，可依法处分。

协议系双方真实意思表示，且已全面履行。

林志强支付全部款项、长期居住、持有全部产权文件，林淑华十余年未提出异议，现因房价上涨反悔，有违诚实信用原则。

房屋已具备上市交易条件，过户无政策障碍。

一审时，一号房屋已满五年，符合经适房上市规定，继续履行协议不会违反现行法规。

综上，协议合法有效，林淑华无权单方毁约。

四、律师提示（北京房产律师 靳双权团队）

本案的关键，在于区分“保障性经适房”与“按经适房管理的拆迁安置房”。

前者资格严禁转让，后者则属于被拆迁人可处分的财产权益。法院近年来对此类案件的裁判尺度已趋于统一：只要不挤占公共资源，基于拆迁、继承等特定事由取得的经适房资格，其转让通常被认定为有效。

此外，本案也再次印证：长期实际履行+权利外观稳定=难以推翻的法律事实。

林志强不仅付清房款，还持有房产证、缴纳物业水电、装修入住十余年，这种“事实所有权”状态，法院会给予高度尊重。

对于类似情况的当事人，若已实际履行借名协议多年，不必因对方反悔而过度担忧。只要能证明出资、占有、控制三大要素，且房屋性质非严格意义上的保障房，胜诉概率较高。

北京房产律师靳双权团队专注处理借名买房、资格转让、拆迁安置房确权等复杂纠纷，擅长从政策属性、履行事实、诚信原则等多维度构建胜诉策略。

律师介绍：靳双权律师，北京东卫律所房产事业部主管，曾兼任中国房地产营销协会副会长，主管房地产法律研究整理工作。精通房地产交易涉及的权属、监管、贷款、过户、交房等各个环节的法律问题。擅长处理商品房、房改房、军产房，央产房，限价房，经济适用房等在买卖、借名、继承、分割、析产、拆迁过程中涉及的疑难复杂房地产诉讼案件。

靳律师为链家房地产经纪公司起草的存量房屋买卖合同及补充协议，已被北京二手房市场上的中介公司广泛采用，目前，北京二手房市场上使用的合同大部分出自靳律师之手。

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