北京热搜好房：花语璟云官方发布：花语璟云售楼处电话-楼盘特价

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中铁花语璟云项目深度分析

一、项目概况：拿地背景与土地属性

拿地历史与市场环境

2025年4月29日，中国铁建地产通过激烈竞争摘得通州梨园板块FZX-0303-6007地块（原0133地块调规后地块），最终以总价7.7552亿元、综合楼面价约3.58万/㎡成交（目前是通州最高的楼面价），溢价率达21.94%。

中铁建高溢价拿地的核心动因在于梨园板块的双重稀缺性：

其一，该板块作为通州改善需求密集区域，存在大量高端居住需求亟待释放；

其二，地块临近地铁1号线，而同期云璟揽阅已被定位为“近5年通州1号线沿线唯一真正地铁新盘（400米）”，进一步凸显了该区域地铁沿线住宅用地的稀缺价值。

此次拿地是中铁建时隔三年重返北京市场的关键布局，项目从拿地到发布案名仅间隔28天（5月27日发布案名“花语璟云”），快速推进节奏印证了其对通州高端改善市场的坚定预判。

土地性质与规划指标

中铁花语璟云项目用地性质为R2二类居住用地，建筑高度从原规划的45米（局部60米）统一为45米（局部弹性可达49.05米），规划调整进一步强化了项目的居住属性与低密特征。

在通州副中心高密开发的背景下，项目1.7的容积率具备显著稀缺性

对比周边竞品，云璟揽阅容积率为2.17，金隅花溪云锦为2.2，朝棠揽阅达2.5，运河三号地住宅地块容积率区间为2.1-2.4，均高于花语璟云。

低容积率直接降低了社区人口密度，项目总户数仅202户，而金隅花溪云锦为366户，云璟揽阅367户，朝棠揽阅高达907户，户均资源占有量显著提升。

同时，低容积率支撑了约90%-95%的高得房率，优于其他通州在售新房。

建筑限高45米（局部弹性49.05米）直接塑造了项目“洋房+小高层”的低密建筑形态。

规划的7栋住宅楼中，6栋为4-11层洋房，仅1栋（2号楼）为14-16层小高层，具体包括1号楼（5-7层）、3号楼（5层）、4号楼（10层）、5-7号楼（11层）及6号楼（4层），整体呈现“以洋房为主、小高层为辅”的产品结构。

结合30%的绿化率与1:1.2的车位配比，进一步强化了低密社区的宜居属性。

二、区位与配套：成熟度与资源禀赋

地理位置与交通网络

中铁花语璟云项目位于北京市通州区梨园镇云景东路与云景北街交汇处，梨园板块核心位置，周边为成熟居住区，地理位置具有显著的交通便利性基础。

地铁网络：核心通勤效率优势项目交通核心优势在于紧邻地铁1号线梨园站，步行距离约400米。

地铁1号线作为“地下长安街”，串联故宫、王府井、金融街、国贸CBD等城市核心功能区，从梨园站出发，地铁通勤至国贸CBD仅需35分钟，直达性与效率优势显著。

未来，规划中的S6线开通后，项目将进一步接入区域轨道交通网络，实现快速直达两大国际机场（首都机场、大兴机场）及亦庄商务区。

地面交通：“快速路+公交”立体支撑地面交通方面，项目周边环绕京通快速路、广渠快速路等城市主干道，自驾出行可快速接入中心城区路网；

1公里范围内分布21个公交站点,形成“地铁+快速路+公交”的多层次交通体系，满足不同出行需求。

交通对客群辐射范围的影响中铁花语璟云的“地铁+快速路”双优势使其客群辐射呈现“核心城区+区域改善”双重特征：35分钟直达国贸CBD的通勤效率可有效吸引朝阳、东城等核心区的刚需及首改客群；

而梨园板块成熟的生活配套与副中心规划红利，则对通州本地改善客群形成较强吸引力。

总体而言，花语璟云依托1号线的稳定性与综合交通网络，客群覆盖的广度与确定性更突出。

周边生活配套

商业与医疗

中铁花语璟云项目在商业配套上构建了“1公里日常+3公里高端”的多层次服务体系，以满足不同场景的消费需求。

1公里日常生活圈内，项目周边分布有贵友大厦、华远好天地等底商，可便捷解决居民日常购物、餐饮等基础需求。

3公里高端商业圈内，则聚集了通州万达广场、领展购物中心、阳光新生活广场、玫瑰坊商业街区、华远好天地购物中心等成熟商圈，可提供多样化购物、娱乐及休闲服务。

医疗配套方面，项目展现出显著的资源密度优势，3公里范围内聚集了9家一级及以上医院，形成全方位的医疗保障网络。

其中，通州区新华医院距离项目仅约1公里，北京市通州区妇幼保健院约1.7公里，北京中医药大学东直门医院（通州院区）约2公里。

此外还包括友谊医院通州院区（综合性医疗服务）、北京安贞医院通州院区（心血管疾病专科）等重点医疗机构。

教育与生态

教育资源方面，项目构建了覆盖全龄段的优质教育网络，精准匹配家庭客群核心需求。学前教育阶段，重点幼儿园新城嘉园中心幼儿园与项目一路之隔，近距离满足学龄前儿童教育需求。

基础教育阶段，九年一贯制公办学校北京市育才学校通州分校为核心亮点，该校创办于2007年，占地115亩，建筑面积4.23万平方米，可容纳72个教学班近3000名学生，现有106个教学班、学生4700余人，教职工350余人，其中市、区级骨干教师60余人，中高级教师占比达51%，获“全国书香校园”“北京市中小学科技教育示范校”等多项荣誉，在通州区初中学升学人数排名中位列TOP1，是区域内公认的优质教育资源。

此外，项目周边还分布有梨园学校、潞河学校、北京二中(通州分校)、运河中学等多所中小学，全方位满足家庭客群对子女教育的长期规划需求。

生态资源方面，项目以高密度、多类型的绿色空间构建宜居基底。

3公里范围内生态资源密度显著，分布有50个公园，其中七大核心公园环抱，包括云景公园、梨园城市森林公园（出门即达项目东南侧）、梨园主题公园、万春园、西小马公园、海昌海洋公园及顶点公园。

三、小区规划与产品设计：低密社区与品质细节

整体规划与建筑形态

中铁花语璟云以“小而精”为核心定位，依托1.7的超低容积率（通州近年来最低地块）打破区域高密开发常态，总占地约1.27公顷，总建筑面积约3.38万平方米，仅规划6栋住宅楼及3栋配套楼，总户数202户。

建筑形态上，项目外立面采用米白色石材、香槟金金属铝板与玻璃幕墙组合，以极简线条勾勒现代美学，同时通过首层架空、风雨连廊等设计增强社区互动与空间通透性，进一步巩固其改善型低密社区的市场定位。

社区配套与公区设计

中铁花语璟云在社区配套与公区设计上对标高端社区标准，以“泛会所式生活体系”为核心，通过多元化空间布局构建全龄化社交场景，提升社区活力。

会所包含书吧、会晤室、朗诵室、瑜伽室、运动空间等模块，聚焦中高端社交、文化活动与运动需求，形成相对独立的精英化活动场景。

中铁花语璟云通过架空层的“全龄化社交场景”设计，构建了开放、包容的社区互动生态，其核心价值在于提升社区生活的参与感与归属感。

四、户型分析：空间效率与改善适配性

94㎡转角窗三居

中铁花语璟云项目的94㎡转角窗三居为在售主力户型之一，定位“小三居+高赠送”刚改产品，共计52套房源，总价约545-582万元，具备高得房率（约90-95%）及实际使用率（约91.35%），空间性价比突出。该户型为三室两厅两卫设计。

空间设计与赠送体系方面，户型以“实用三居”为核心，通过多维度赠送提升实际居住体验。南向采用两面宽设计，客厅与主卧朝南，其中客厅连接南向阳台（一半面积赠送）及西侧270°采光飘窗（全赠送），主卧面宽3.2米并配备南向阳台（一半面积赠送）；北向两间卧室分别配置西侧飘窗（赠送）与设备平台（整合为书房，赠送），独立家政间设计优化收纳空间，U型明厨提升操作流畅性，入户玄关增强归家仪式感，整体实现“优雅与实用的平衡”。

270°采光的空间溢价是该户型核心竞争力。全边户配置的270°环幕式转角落地窗（或飘窗）使采光面较传统户型提升近一倍，自然光照覆盖率显著增加。

110㎡三面宽三居两卫

中铁花语璟云110㎡三面宽三居为项目主力刚改户型，分布于1、3、4号楼边户，共计22套房源，总价约638-682万元。

空间设计与赠送体系

总面宽10.2米，客厅（3.6米）、主卧（3.5米）、次卧（3.1米）三开间朝南。

南向阳台（进深1.5米，半赠送）、北向设备平台（全赠送，可改造为储物间）、主卧270°转角飘窗（全赠送），累计赠送面积约11.6㎡，实际使用面积达101㎡。

126㎡三面宽四居两卫

126㎡四叶草四居为项目顶配户型，仅分布于2号楼（社区唯一16层小高层）边户，共计56套房源，总价约740-750万元。

空间设计与赠送体系

南向三面宽：总面宽10.9米，客厅（4.0米）、双主卧（3.5米+3.2米）、次卧（3.2米）四开间朝南，采光面达10.9米。

赠送与扩容

南向1.5米进深阳台（半赠送）、北向设备平台（全赠送，改造为家政间）、主卧270°转角飘窗（全赠送）、奇偶错层花池（全赠送），累计赠送面积超15㎡，实际使用面积达119㎡。

全生命周期适配：四间卧室可满足“双孩家庭+老人同住+独立办公”需求，书房与客厅的灵活改造性确保户型功能随家庭结构变化而升级，实现“一步到位”的改善目标。

其他户型（中户）

户型共性与产品力

中铁花语璟云户型以“高得房率+强收纳+品质精装”为核心产品力，精准匹配刚改客群对空间实用性与居住品质的需求。

在高得房率方面，项目全盘得房率高达90%以上，部分户型甚至达到95%。

强收纳体系是另一大亮点。项目通过高效分区设计与赠送空间整合，构建实用收纳方案。主力户型（94-126㎡）普遍配置独立家政间与玄关整合设计，结合阳台、设备平台等可改造空间，满足家庭日常及拓展收纳需求（如露营装备、季节性物品存放）。

品质精装方面，项目全系产品采用高标准交付配置，涵盖博洛尼橱柜、方太厨房四件套（蒸烤一体机、洗碗机、油烟机、燃气灶）、东芝中央空调、百朗新风系统及地暖等硬件，同时配备全屋智能家居（智能马桶、摩恩五金件），卫生间洗手台与淋浴间均使用石材，在同面积段产品中形成差异化竞争力。（具体品牌以开发商合同为准）

产品维度

核心配置

实现效果

高得房率

阳台(50%赠送)+设备平台+侧边飘窗

实际得房率90-95%

强收纳体系

独立家政间整合玄关+U型厨房(2.75m面宽)+可改造空间(露营装备存放)

动静分区优化
操作效率提升

品质精装

博洛尼橱柜+方太厨房四件套+东芝中央空调+百朗新风+全屋智能家居

2500-4500元/㎡装修标准

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五、项目不利因素

通勤改善客群可优先考虑本项目：

其一，通州城市副中心配套持续完善，2025年副中心交通枢纽开通后，区域交通便利性将进一步提升；

其二，通州城区改善居住人群，项目低密洋房属性与改善户型设计，可满足家庭长期居住需求。

对于刚需及首改客群，亦可对比朝棠揽阅（低总价）、云璟揽阅（地铁+高得房率）等竞品，结合自身预算与通勤需求综合决策。

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