万科大规模清退

万科泊寓近期在多个城市集中清退租客，主要是其财务战略调整与长租公寓行业“二房东”模式困境共同作用的结果。

这不仅仅是万科和租客之间的一场风波，而是长租公寓行业“高歌猛进”时代所埋下的隐患，在当前经济与市场环境下的一次总清算。我们可以把它看作一个由“战略误判、模式困境、财务压力、租客买单”共同构成的事件链。

一、事件的爆发：一次“被动”的集中清退

事件始于2025年底，核心区域是深圳，并波及武汉、杭州等城市。表象是万科泊寓通知大量租客限期搬离，但其根本驱动是万科作为“二房东”，因拖欠“大房东”（原业主）租金而被业主解约、收回房屋。

• 导火索：万科旗下的运营公司（如深圳市万村发展有限公司）出现财务困难，未能按时支付业主租金，拖欠时间超过60天的合同解约红线。

• 连锁反应：业主根据合同收房，导致万科必须清退租住其中的房客。租客的合同是与万科签订的，而非与业主直接签订，因此成为最直接的受影响方。

二、根源追溯：一个“昂贵的包袱”——“万村计划”

这次被清退的房源，大部分是万科在2017年前后启动的 “万村计划” 的产物。这个计划是理解一切的关键。

1. 激进的开始：万科以显著高于市场行情的价格，从深圳的城中村业主手中大规模、长期（通常10-15年）整栋收房，意图改造后作为品牌公寓出租。

2. 高昂的成本：收房后，万科还需投入巨资进行装修改造（业内估计单间成本约5万元），并附带高质量的物业管理和服务。

3. 致命的“对赌”条款：在与业主的合同中，万科约定了“每3年租金上涨10%”的刚性条款。这在当时市场看涨的预期下似乎合理，但为日后埋下了“租金倒挂”的祸根。

三、问题显现：“租金倒挂”与模式困境

所谓“租金倒挂”，简单说就是从业主那里收房的成本，高于向租客出租的价格。

• 市场下行：近几年，住房租赁市场趋于平稳甚至下行，公寓对租客的提价能力有限。

• 成本攀升：但根据合同，万科支付给业主的租金却在刚性上涨。

• 亏损黑洞：最终导致这些“万村”项目变成了持续亏损的资产。例如，仅2025年前11个月，深圳泊寓因此类项目亏损就超过8000万元。它们不再是“现金牛”，而是“出血点”。

四、最后推手：万科的财务“生死线”

2025年，万科集团面临前所未有的债务压力。前三季度亏损超过280亿元，有大量短期债务到期，必须千方百计回笼资金、保障现金流。在“活下去”的优先级面前，清理这些持续亏损、非核心的低效资产，就成了一个痛苦的必然选择。这不再是为了利润，而是为了生存。

五、各方处境：租客成为“夹心层”的无奈

在业主、万科、租客的三角关系中，租客成了最被动的一方。

• 通知仓促：往往只有几天的搬离时间，打乱生活和工作计划。

• 补偿争议：提供的搬家补贴（如300元）被认为杯水车薪，远不够覆盖实际搬家成本。

• 安置难题：提供的“换租方案”，可选房源通常位置更远，大幅增加通勤成本和时间。而如果选择与业主直签，则失去了品牌公寓的管理和服务，也失去了与大型机构谈判的相对稳定感。

六、行业启示：一个时代的转折点

这次事件标志着长租公寓行业“高收低租、规模为王”的“二房东”包租模式，在资本退潮和市场调整期的失败。它宣告了一个重资产、高风险扩张时代的终结。

泊寓自身也在艰难转型，方向是：

1. 拥抱“纳保”：大规模转向与政府合作，运营“保障性租赁住房”，这有稳定的政策和收益预期。

2. 做“轻”资产：不再自己大量持有房源，而是转向品牌输出和代运营，赚取管理费，降低风险。

总结而言，万科泊寓的清退潮，是一个由历史战略失误、商业模式缺陷，叠加企业财务危机，最终由普通租客承担冲击的典型案例。它不仅是万科的一次“断臂求生”，更是整个长租公寓行业从野蛮生长转向理性、稳健发展的一个痛苦而清晰的注脚。