山西高院发布8起物业纠纷典型案例！以案说法，让居民更安居，物业更“乐业”

“小物业，大民生”。物业服务是事关安居宜居的“关键小事”，也是关乎社会治理的“民生大事”。1月12日，山西省高级人民法院从全省法院审结的物业纠纷案件中，选取8个典型案例予以发布。此次发布的案例涵盖了物业服务合同履行、物业费用、业主知情权、物业管理损害责任等物业纠纷多个领域，回应了住宅专项维修资金使用、共有部分收益等群众关心的热点问题，让居民更“安居”，让物业更“乐业”。

案例 1

某物业公司未经业主同意，将其管理的某大厦楼顶出租给甲、乙两公司7年，用于建设信号接收基站，共收取两公司电费收益及场地租赁费49038.5元。在此期间，某物业公司为小区改造、维修污水管、消防井下工程、电梯等项目支出32975元。小区业主委员会因与某物业公司就楼顶出租收益的归属问题产生争议，遂诉至人民法院。

法院经审理认为，本案中，大厦楼顶属于建筑区划内业主的共有部分，某物业公司出租大厦楼顶设立通信基站属于利用业主共有部分开展经营活动，收益49038.5元在扣除用于改造、维修相关项目支出的32975元后，剩余收益16063.5元应当退还该小区业主委员会。

法官说法

小区共有部分的收益，是指物业服务人利用业主共有部分经营获得的收益，主要包括公共场地停车费，楼道、电梯、外墙、车辆出入栏杆等部分的广告费，公共场地摆摊、自助售水机、快递柜进场费，通信设备占地费，物业用房、经营用房租金收入等。在经营收益扣除物业服务人管理共有部分的合理成本后，业主委员会有权要求物业服务人归还该收益。物业服务人应当向人民法院提供经营收益的相关合同、账簿、收入凭证等，拒不提供导致无法通过司法审计等方式确定经营收益的具体数额，由物业服务人承担不利后果。

案例 2

郭某作为某小区某栋楼的顶层住户，发现楼顶漏水后，与某物业公司以及业主委员会沟通。对方告知郭某住宅专项维修资金难以申请，郭某可先自行垫付资金维修。郭某遂自费对楼顶进行维修，花费9300元。之后郭某请求某物业公司支付其维修费用未果，遂诉至人民法院。某物业公司以维修费用应动用该小区的住宅专项维修资金为由，拒绝支付。

法院经审理认为，楼顶出现非人为原因造成的漏水后，业主大会或者业主委员会可以依法申请使用住宅专项维修资金。郭某经业主委员会同意先行垫资维修且业主委员会认可该笔维修费用应当由住宅专项维修资金支付，故人民法院判决郭某垫付的维修费用由业主委员会申请，从该栋楼的住宅专项维修资金中支付。

法官说法

《山西省住宅专项维修资金管理暂行办法》规定，维修资金划转业主大会管理前，申请人使用维修资金，需编制“维修资金使用方案”通知业主，并经符合法定人数业主表决同意后，报维修资金管理机构申请列支，由维修资金管理机构及时将维修资金划转至维修单位。维修资金划转业主大会管理后，“维修资金使用方案”经上述程序表决、公示，由业主委员会对方案等资料审核同意后，报维修资金管理机构。发生危及房屋使用和人身安全等紧急情况，需要立即对住宅共有部位、共有设施设备进行维修和更新、改造的，可由街道办事处（乡镇人民政府）对“维修资金使用方案”等资料进行审核和现场查验后，由维修资金管理机构及时将维修资金划转至维修单位。但对于房屋仍在保修期内的，则由开发商承担维修费用；对于因业主私自搭建阳光房线等破坏楼顶防水层的维修费用，则应由业主自行承担。

案例 3

张某与某物业公司签订《物业服务合同》，并根据合同约定按当地三级物业服务标准的价格支付了物业管理费、地下停车费等全部费用。之后，张某停车位东面的垃圾存放处起火，导致其停放在停车位的轿车被烧毁。火灾发生时有一床垫在垃圾存放处已放置多日。消防部门出具的火灾事故认定书载明，起火原因可以排除用火不慎、自燃、电器线路故障、吸烟，无法排除玩火不慎引发火灾、遗留火种引发火灾的可能。因未查明放火人，张某遂诉至人民法院，要求物业公司赔偿损失。

法院经审理认为，火灾发生时床垫在垃圾存放处已放置多日未清理，某物业公司未做到日产日清，安装的监控设备也未覆盖起火处，导致未能及时灭火，也无法查清放火人。某物业公司的服务不符合合同约定的三级物业服务标准，构成违约。因某物业公司并非直接侵权人，故人民法院根据其过错程度酌情判决该公司对张某的损失承担一定的赔偿责任。

法官说法

民法典等法律法规、行业标准以及物业服务合同，均明确了物业服务人的义务。物业服务人未依法、依规、依约提供服务造成业主损失的，应当承担与其过错相当的赔偿责任。即使该损失是第三人造成的，也不能免除物业服务人的违约责任。本案中，某物业公司未按三级服务标准提供服务，其虽非直接侵权人，但仍需对违约导致的损失向业主承担相应的赔偿责任。

案例 4

周某在其小区单元楼门口，被从高空扔下的大理石条砸伤头部，住院治疗14天，被评定为十级伤残。事后经排查发现，路某家所在的公共楼道窗户下堆放有同类石材，高度距离窗口1米左右，事发时路某家中无人。案涉小区物业收费偏低，小区内未安装高空监控设备，未能查明肇事者。因小区业主多为周某同村亲友，周某不愿将可能的加害人一并起诉。路某为石材所有人，某物业公司此前未要求路某清理废弃石材，故周某起诉路某、某物业公司，要求共同赔偿其人身损害赔偿金155262.36元。

法院经审理认为，某物业公司对路某在公共区域堆放杂物的行为疏于管理，违反了物业公司的安全保障义务，对周某的损害后果具有一定过错，但某物业公司的赔偿比例应当与其过错在损害后果中所占原因力的比例相适应。导致周某受伤的直接侵权人是肇事者，肇事者应当承担主要赔偿责任。路某在公共区域堆放私人杂物虽有过错，但放置在公共区域的石材被他人高空抛出，超出了普通人能预见到的风险范围，不应苛求路某能预见到此类风险。因此，路某放置石材的行为与周某的损害后果之间不存在法律上的因果关系，路某对周某不承担侵权责任。故人民法院酌定某物业公司对周某的损害后果承担一定的赔偿责任。

法官说法

保障业主的人身财产安全是物业服务人最基本的职责。物业服务人既负有注意义务，不能因其管理服务存在危险而使业主遭受损害；也负有安保义务，不能因其不作为而使业主遭受第三人侵害。本案的裁判提示物业服务人，不仅应采取必要的安全保障和防范、监控措施，也要加大宣传力度，告知业主在公共区域放置杂物的各类风险，积极督促业主清理杂物，共同预防高空抛物、坠物事件的发生。

案例 5

郭某夫妇在外地旅行期间接到小区物业公司电话，称其房屋卫生间有漏水现象。郭某安排亲属前往查看，发现污水从卫生间马桶返出，整个房间已被污水浸泡，家中地板、家具、家电、装修、衣物、茶叶及生活用品等均毁损。经物业公司现场查看，确认是郭某房屋所在单元的下水主管道堵塞，污水从位于一楼房屋的马桶返出所致。经鉴定，郭某夫妇的损失共计480934.91元。因与物业公司协商赔偿无果，郭某遂诉至人民法院。

法院经审理认为，本案当事人双方均认可郭某夫妇的损失系因单元下水主管道堵塞所致，而下水主管道属于业主共有部分，对该部分维修、养护属于某物业公司的义务。某物业公司未按期对下水主管道进行巡查、疏通，构成违约，对下水主管道堵塞给郭某夫妇造成的损失应承担主要责任。结合本案实际情况，郭某夫妇对产生的损失也有一定过错。故人民法院判决某物业公司对郭某夫妇的损失承担主要赔偿责任。

法官说法

管道漏水问题是小区治理中的热点和难点。住宅楼的下水管道通常由主管道与支管道组成，主管道贯穿整个楼栋，系业主共有部分。物业服务人对主管道负有维修、养护责任，应定期查看管道情况，疏通管道内杂物，降低管道堵塞、漏水风险，保证其正常运行，并做好维护记录。业主的财产因漏水受损时，物业服务人应及时上门检查，查找漏水部位，判断漏水原因，告知业主采取合理措施防止损失进一步扩大。物业服务人修复主管道漏水部位需进入其他业主的专有部分时，相关业主应予积极配合。

案例 6

某物业公司与某研究所签订《物业管理服务合同》，约定由该公司为研究所家属院的住户提供物业服务。服务期满后，双方未继续签订书面物业服务合同，但某物业公司仍继续提供了3年物业服务。王某为该家属院住户，拖欠物业费共4473.74元，某物业公司将其诉至人民法院。王某以其未与某物业公司签订物业合同为由进行抗辩。

法院经审理认为，某物业公司与某研究所签订的《物业管理服务合同》虽已到期，但某物业公司继续提供了3年物业服务。在此期间，小区业主并未选聘新的物业服务人，继续接受某物业公司提供的服务。因此，原物业管理服务合同继续有效，某物业公司提供的是不定期的物业服务。故人民法院判决王某支付物业公司物业费用4473.74元。

法官说法

为保证物业服务的连续性，民法典规定的不定期物业合同是在特定条件下为了维护公共秩序而直接在当事人之间创设的合同条款，是法律对于秩序、效益等价值考量而进行的特别规定，业主不能排除适用，故人民法院判决王某向某物业公司支付物业费。业主和物业服务人在相互给予对方必要的时间，为另聘物业服务人以及进行物业交接工作做好准备的条件下，双方也可以随时解除不定期物业合同。

案例 7

张某、郭某等四人系某小区业主，均与某物业公司签订《物业服务协议》。2024年，张某、郭某等四人以某物业公司侵犯其知情权为由，诉至人民法院，请求判令某物业公司提供备案的“某市四星级物业收费”等级证书、收费标准凭证及获得政府指导价的准确备案时间；该物业公司竞标物业服务资格的中标通知书等72项诉讼请求。

法院经审理认为，业主知情权依法应予保护。张某等四人作为业主，有权在法律和司法解释规定的范围内，要求物业公司公开其掌握的情况和资料。张某等四人要求物业公司提供共有部分的使用和收益情况，建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库的处分情况，建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况等诉讼请求，与业主利益密切相关，属于民法典及司法解释规定的物业服务人应当向业主公开的事项，某物业公司应当予以公开。张某等四人要求物业公司公示举办社区文化活动人员联系方式等诉讼请求，因涉及他人个人信息保护及隐私权，超出了业主合法权益的范围，人民法院不予支持。

法官说法

业主作为建筑物区分所有权人，行使知情权是法律赋予的权利，也是参与社会治理的重要方式。现实生活中，建筑物区划内共有部分、共有设备设施及管理事项情况复杂，因此，业主知情权的范围应当以与其自身合法权益相关且客观存在的信息为限，不属于法定公开范围的事项，物业服务人不必公开。本案中，张某等四人要求某物业公司公开的72项事项范围广泛、内容具体，几乎涵盖了小区全部的共有部位及全部共用设备、设施，部分诉求超越了业主知情权的范围。

案例 8

某物业公司以其已依约提供物业服务，57户业主却长期拖欠物业费为由，向人民法院提起57件诉讼，要求57户业主支付物业费。

法院在审理过程中了解到，业主一致认为某物业公司提供的保洁等物业服务不到位，故采用不交物业费的方式督促某物业公司解决问题。为化解双方矛盾，人民法院组织座谈会，梳理业主反映的普遍性问题，要求某物业公司制定整改方案、明确整改时间，并组织双方多次调解，最终双方对支付物业费达成一致意见，某物业公司撤回起诉。为确保业主权利落到实处，结案后，人民法院牵头召开由公安、住建、街道办、社区、人大代表、物业工作者共同参与的多方联动现场会。

法官说法

物业服务合同纠纷往往是因物业服务人清洁小区、设施设备维护不到位等问题引发，业主通过拒交物业费的方式向物业服务人表达不满，该矛盾具有普发性和反复性。化解物业服务人与业主之间的纠纷是人民法院参与基层社会治理的重要抓手。本案中，人民法院在结案后积极作为，持续关注、监督物业公司整改进展情况，并且主动联动公安、住建、街道、社区等单位，为业主和物业公司搭建沟通交流的平台。本案是人民法院坚持和发展新时代“枫桥经验”，延伸司法服务触角，构建矛盾纠纷预防化解多元共治格局的生动实践。记者　杨晶

来源：山西晚报