跌出性价比！租金回报率高达8%，深圳这类房子又行了？

在我们前几天发的关于房价的稿子里，有评论觉得，房价什么时候能止跌，要看租售比是否合理。

而在深圳，其实早有一类房产的租售比已经回调到比较可观的地步了。

那就是：商铺。

最近，网传龙华地铁站附近一家租给木屋烧烤的商铺，挂牌价530万，以500万的价格成交了，租金约3.38万/月。

这样算下来，租金回报率高达8%！

▲图源：@深圳政杰

有人觉得很划算，比存银行的利息高多了。

也有人怀疑：真有这么好，为什么业主要卖？

如果有这么高的租金回报率，你会选择买房吗？

普遍4%以上？回报率远高于住宅

深圳商铺又行了吗？

总的来看，目前中介推荐的商铺里，号称租金回报率能达到4%-6%的非常多。

▲网上号称高租金回报率的店铺 | 图源：网络

但真实的租金回报率比较难核实，我们找到了两个可信度比较高的案例。

一个是司法拍卖例子：

福田华强北的现代之窗大厦裙楼商铺，约18.2㎡，起拍价42.2万左右。

▲华强北铺位，42万左右起拍 | 图源：阿里拍卖

根据租约，这一商铺目前租金2000元/月，租金回报率达到约5.69%。

▲租金2000元/月，即109.9元/㎡·月 | 图源：阿里拍卖

另一个案例则是全新商铺：

在深圳阳光租赁平台上，我们发现深铁阅山境127-130号商铺以150元/㎡的价格出租，而项目临街商铺的出售均价是4.5万/㎡。

▲商铺成功以150元/㎡·月的租金出租

▲商铺出售均价约4.5万/㎡ | 图源：网络

算下来，租金回报率约4%。

如果是阿里资产平台上竞价的商铺，回报率似乎更可观。

一套成交价268.9万的双层商铺，目前年租金就有超过22万！而且是带租约出售，根据租约每年递增500元/月。

这么算下来，租金回报率超过8%，未来还有增长空间。

▲带22万/年租约的商铺，以268.9万成交 | 图源：阿里资产

但资产平台并非司法拍卖，一般由拍卖公司主持，拍卖行为带有销售性质，往往不如司法拍卖公正权威，需要谨慎甄别。

整体来看，商铺的租金回报率是远高于住宅。

根据@深圳贝壳研究院 数据，2025年深圳住宅租金回报率只有约1.7%。

但商铺如今的高租金回报率，也是价格大跌的结果。

比如华强北的商铺，在高峰期2016年前后，买入单价超过12万/㎡，而现在不到4万/㎡就能买到，相当于打3折。

▲2016年，一个5㎡左右的档口售价超65万

▲2024年，以17.3万的价格卖出

又如龙华白石龙地铁站旁约40㎡的商铺，2017年以504万左右购入，2025年仅约77万成交，大跌近85%！

▲2014年约504万买入

▲2025年约77万卖出

也正是经过跌价洗礼，才有了商铺现在看似不错的租金回报率。

你觉得这样的租金回报率，值得投资吗？

超6成商铺流拍！

房东：“最怕商户撑不住倒闭！”

尽管租金回报率远高于住宅，但商铺的行情也只是慢慢回暖。

从透明度最高的司法拍卖平台来看，阿里拍卖近2个月上架了约28套商铺，其中9套成交、19套流拍。

流拍率达到了约68%——远高于深圳2025年住宅整体流拍率的约43%。

有的商铺明明有商家在租赁中，却依然流拍，可见买家有多谨慎。

▲部分有商家经营的商铺，依然流拍 | 图源：阿里拍卖

因为买商铺除了税费更高、物业费更贵之外，还有两大“天敌”：空租、降租。

网上就有商铺业主感叹租金不如从前：

“900万买入，现在一个月的租金才2.6万，之前是3万多。”

有的认为现在的租户普遍不稳定：

“一条街十几个店面，六七间在‘旺铺招租’。”

还有不少网友认为：

实体店受线上冲击，已经越来越不好做了。

对于商铺能不能买，有业内人士表示，租金回报率必须高于4%才能买。

“投资商铺赚的不是‘快钱’，大部分都要十几二十年才能回本，所以一个商铺值不值，要长远评估它的价值，要看能不能稳当地租出去。”

但这却是最难评估的。

比如海岸城，五年前很多店铺轻松能租到1500元/㎡，而现在只有200+元/㎡。又如华强北，当年一个档口月租金几十万，如今已经有几千租金的档口了。

而几年前客源流失的商圈，如福田会展中心片区、罗湖口岸片区，如今被港人北上带动，客流如织，一铺难寻。

▲会展中心地下餐饮商铺月租金320元/㎡·月

而除了租金问题外，要手持一份资产10-20年不出售，否则就会亏损，对于大部分人来说，也是一种资金实力的考验。

你觉得商铺值得买吗？